1. Đẩy nhanh nguồn cung nhà ở xã hội TP.HCM

Theo Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, TP.HCM được giao chỉ tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026–2030. Riêng năm 2026, chỉ tiêu được điều chỉnh còn 9.000 căn; năm 2027 là 57.657 căn. Đây là cơ sở mới thay thế chỉ tiêu tại Nghị quyết 07/NQ-CP ban hành đầu năm 2026.

Để đáp ứng kế hoạch, thành phố cần đẩy nhanh các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng và xác định giá bán. Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết TP.HCM có 56 dự án đang triển khai hoặc chuẩn bị triển khai, với quy mô khoảng 44.575 căn hộ; trong đó 12 dự án đã khởi công với khoảng 10.775 căn.

Với các doanh nghiệp phát triển dự án, xu hướng này mở ra dư địa tham gia thị trường, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, khả năng hoàn thiện hồ sơ và tổ chức thi công. Số lượng dự án được phê duyệt hoặc khởi công chưa phản ánh đầy đủ nguồn cung có thể bàn giao trong ngắn hạn.

Dự án Dragon E-Home (764 căn hộ) tại phường Long Trường, được khởi công tháng 6/2026. Ảnh: Sưu tầm.

2. Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại TP.HCM

Một thay đổi đáng chú ý là định hướng phát triển nhà ở xã hội không chỉ tập trung vào bán và thuê mua, mà còn mở rộng nguồn cung cho thuê. Theo cơ cấu chỉ tiêu tại Nghị quyết 303/NQ-CP, TP.HCM được giao phát triển 181.257 căn trong giai đoạn 2026–2030, trong đó chỉ tiêu nhà ở xã hội để bán và thuê mua là 129.257 căn. Phần còn lại dành cho nhà ở cho thuê, tương đương 52.000 căn. 

Định hướng này phù hợp với nhu cầu của công nhân, người lao động trẻ và những hộ gia đình chưa đủ khả năng tích lũy để mua nhà. Với nhóm đối tượng cần chỗ ở ổn định nhưng chưa muốn hoặc chưa thể vay vốn dài hạn, nhà ở cho thuê có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu.

Từ góc độ đầu tư, mô hình cho thuê đòi hỏi cách tiếp cận khác với dự án bán căn hộ. Chủ đầu tư cần tính toán nguồn vốn dài hạn, chi phí vận hành, bảo trì, mức giá thuê phù hợp và khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy. Chính phủ cũng định hướng tăng chỉ tiêu nhà ở cho thuê, thuê mua và rút ngắn thủ tục để thúc đẩy triển khai các dự án. 

Nhà ở xã hội gắn với khu vực việc làm góp phần đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động. Ảnh: Sưu tầm.

3. Mở rộng quỹ đất và nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội TP.HCM

Để tăng nguồn cung, TP.HCM định hướng huy động nhiều nguồn lực thay vì chỉ dựa vào các dự án nhà ở xã hội độc lập. Các nguồn bổ sung gồm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại, quỹ nhà ở của thành phố, dự án phục vụ lực lượng vũ trang và nhà ở công nhân. 

Nghị quyết 303/NQ-CP cũng yêu cầu địa phương bố trí quỹ đất tại những vị trí có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đồng thời khuyến khích nhà đầu tư có sẵn quỹ đất sạch, phù hợp quy hoạch và đủ năng lực tài chính tham gia phát triển dự án. Các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường được định hướng xử lý theo cơ chế ưu tiên nhằm rút ngắn thời gian thực hiện.

Xu hướng này có thể mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp sở hữu quỹ đất phù hợp hoặc có năng lực phát triển nhà ở quy mô lớn. Dù vậy, việc có đất không đồng nghĩa dự án đương nhiên được chấp thuận; nhà đầu tư vẫn phải đáp ứng điều kiện pháp lý, quy hoạch, tài chính và các yêu cầu về phát triển nhà ở xã hội.

Phối cảnh khu nhà ở xã hội quy mô gần 192 ha tại xã Bà Điểm, TP.HCM. Ảnh: Sưu tầm.

4. Phát triển nhà ở xã hội TP.HCM gắn với việc làm và hạ tầng

Vị trí dự án ngày càng cần được xem xét dựa trên nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực tập trung khu công nghiệp, cơ sở sản xuất và lực lượng lao động đông đảo. Bên cạnh khả năng kết nối giao thông, những yếu tố như trường học, y tế, không gian sinh hoạt và dịch vụ thiết yếu ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng lâu dài của nhà ở xã hội.

TP.HCM cũng đang xem xét phát triển đồng bộ nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và hạ tầng phục vụ người lao động. Tại một số khu vực, thành phố đã nghiên cứu phương án điều chỉnh quỹ đất và chức năng sử dụng để bổ sung nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu. 

Với doanh nghiệp, việc lựa chọn địa điểm không nên chỉ dựa vào quỹ đất sẵn có hay kỳ vọng tăng giá bất động sản. Khả năng tiếp cận nơi làm việc, chi phí xây dựng, điều kiện hạ tầng và mức giá người dân có thể chi trả mới là những yếu tố quyết định tính khả thi của dự án.

Giai đoạn 2026–2030 mở ra yêu cầu phát triển nhà ở xã hội TP.HCM theo hướng đa dạng hóa sản phẩm, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là một phân khúc cần ưu tiên. Tuy nhiên, chỉ tiêu được giao không đồng nghĩa với số căn hộ chắc chắn hoàn thành. Khi đánh giá cơ hội tham gia thị trường, doanh nghiệp cần theo dõi tiến độ pháp lý, khả năng triển khai, cơ chế giá và nguồn vốn của từng dự án.