Trong nhiều năm, khu vực này giữ vai trò đầu tàu công nghiệp của cả nước, nhưng hạ tầng thiếu đồng bộ và quá tải vẫn là điểm nghẽn lớn, khiến lợi thế về vị trí, lao động và hệ sinh thái sản xuất chưa được khai thác trọn vẹn.

Long Thành và mạng lưới kết nối mới

Giai đoạn 2025–2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai mạnh mẽ. Nổi bật nhất là sân bay Long Thành, dự kiến vận hành giai đoạn 1 từ năm 2026 với công suất 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Dự án này không chỉ giảm tải cho Tân Sơn Nhất mà còn mở rộng năng lực logistics, xuất nhập khẩu cho toàn vùng.

Theo các chuyên gia, tác động của Long Thành không dừng ở lĩnh vực hàng không, mà lan tỏa trực tiếp tới bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP.HCM, khi các khu công nghiệp được đặt trong bán kính kết nối thuận lợi với một sân bay quốc tế quy mô lớn.

Sân bay Long Thành có tác động đến nhiều lĩnh vực (Nguồn: Sưu tầm)

Cùng lúc, mạng lưới cao tốc và vành đai đang dần hoàn thiện. Vành đai 3 TP.HCM – trục kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An – dự kiến thông toàn tuyến vào cuối tháng 6. Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và định hướng Vành đai 4 sẽ mở ra hành lang liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định năm nay là năm bản lề của khu vực, khi hạ tầng lớn đồng loạt bước vào giai đoạn vận hành, qua đó “mở khóa” tiềm năng về quy mô, kết nối và sức cạnh tranh quốc tế cho bất động sản công nghiệp.

Không gian phát triển được tái định hình

Điểm đáng chú ý của giai đoạn này không chỉ là tăng trưởng nhanh hơn, mà là sự dịch chuyển không gian phát triển. Trước đây, nhu cầu tập trung chủ yếu vào các “lõi” công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM khiến tỷ lệ lấp đầy cao và quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Khi các trục hạ tầng mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm. Dòng vốn đầu tư vì thế cũng được phân bổ lại, giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu. Những địa phương có lợi thế kết nối như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu hay khu vực phía Đông Đồng Nai đang nổi lên như các vùng vệ tinh giàu tiềm năng.

Hạ tầng hoàn thiện giúp mở rộng hành lang công nghiệp ngoài trung tâm (Nguồn: Sưu tầm)

Tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê tiếp tục đi lên

Đến nửa cuối năm 2025, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân xấp xỉ 90%. Một số thị trường như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM đã vượt mốc 90%, cho thấy tình trạng khan hiếm quỹ đất, trong khi Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và lợi thế hạ tầng.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng dài hạn. Mức giá trung bình tại khu vực phía Nam hiện khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, cao hơn mức 183 USD/m² của năm 2024, trong đó TP.HCM vẫn dẫn đầu về mặt bằng giá.

Nhà xưởng, kho xây sẵn hưởng lợi từ hạ tầng

Không chỉ đất khu công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn cũng đang trở thành điểm sáng. Nguồn cung hiện đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%. Giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m²/tháng, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử.

Nhiều doanh nghiệp cho biết sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn nếu dự án nằm gần cao tốc hoặc có khả năng kết nối thuận tiện tới sân bay và cảng biển, bởi hạ tầng tốt giúp giảm rủi ro và chi phí vận hành trong dài hạn.

Hạ tầng định hình chất lượng tăng trưởng

Sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên một hệ sinh thái hạ tầng tương đối hoàn chỉnh cho sản xuất và logistics. Đây chính là nền tảng để bất động sản công nghiệp phía Nam không chỉ giữ vai trò đầu tàu trong nước mà còn từng bước nâng vị thế trong khu vực.

Rõ ràng, hạ tầng không chỉ quyết định thị trường phát triển nhanh hay chậm, mà còn quyết định phát triển ở đâu và theo chất lượng nào. Khi các dự án trọng điểm đồng loạt đi vào vận hành, lợi thế cạnh tranh của khu vực phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới.