Chủ đầu tư buộc phải xả hàng

Trong Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia của VinaCapital nhận định giai đoạn 2026–2027 nhiều khả năng là thời kỳ nguồn cung gia tăng mạnh, thay vì mở ra một chu kỳ tăng giá mới. Giá bán sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng nóng trước đó.

Nhận định này xuất phát từ hai yếu tố chính: lượng dự án mới đồng loạt ra thị trường và việc lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1 điểm % trong năm vừa qua.

Giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản. (Nguồn: Sưu tầm)

Mức lãi suất quanh 11% được đánh giá là đủ để hạ nhiệt đầu cơ, nhưng vẫn trong ngưỡng người mua để ở có thể cân nhắc. Tuy nhiên, sự tăng nhẹ của lãi vay cũng đã khiến tồn kho xuất hiện ở mức vừa phải tại một số doanh nghiệp phát triển dự án.

Nếu như giữa năm 2025, nhiều đợt mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như tức thì nhờ lực cầu đầu cơ, thì về cuối năm, bức tranh đã khác. Khi lãi suất tăng, nhà đầu tư lướt sóng rút bớt khỏi thị trường, còn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn, khiến tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm lại rõ rệt.

Các dự án có mức giá quá cao (trên 5.000 USD/m²), chất lượng không tương xứng hoặc pháp lý thiếu minh bạch bắt đầu rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng, hàng tồn kho tăng lên.

Mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện sự phân hóa rõ rệt. Nguồn cung tăng đồng loạt, người mua có nhiều lựa chọn hơn, trong khi chi phí vốn cao khiến nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn chịu áp lực ngày càng rõ.

Khi giá nhà đã vượt xa mức thu nhập bình quân, cộng thêm lãi suất vay tiếp tục tạo gánh nặng, số lượng người tham gia thị trường có xu hướng thu hẹp. Người mua để ở buộc phải có nền tảng tài chính tốt và kế hoạch tích lũy dài hạn, còn nhà đầu tư khó đạt lợi nhuận nhanh như trước.

Nhu cầu xây dựng các chuẩn mực nghề nghiệp và tiêu chuẩn phát triển dự án ngày càng trở nên cấp thiết. (Nguồn: Sưu tầm)

Những chiến lược lướt sóng dựa vào tin đồn, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn trở nên rủi ro hơn, đặc biệt khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, trong đó có việc áp dụng mã định danh riêng cho từng bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác và tính thanh khoản.

Song song với việc hoàn thiện khung pháp lý, nhu cầu xây dựng các chuẩn mực nghề nghiệp và tiêu chuẩn phát triển dự án ngày càng trở nên cấp thiết. Điều này không chỉ giúp thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp hơn mà còn góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm và sàng lọc chủ thể tham gia.

Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu do nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn. Đồng thời, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá mới, tạo nên mặt bằng giá mới cho toàn thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao. Những dự án có giá vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh có nguy cơ rơi vào trạng thái “đóng băng” giao dịch.

Trong bối cảnh đó, bất động sản khu vực trung tâm vẫn giữ được mặt bằng giá cao và tăng trưởng ổn định qua từng năm. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung mới gần như không còn, chủ sở hữu không chịu áp lực bán, quỹ đất khan hiếm và tập trung vào phân khúc cao cấp phục vụ nhóm khách hàng thu nhập cao và lực lượng lao động chất lượng.

Tuy vậy, sự ổn định của giá khu vực trung tâm phụ thuộc nhiều vào diễn biến của thị trường vùng ven. Nếu thanh khoản ở khu vực ngoại vi giảm mạnh, nhà đầu tư có thể phải cơ cấu lại danh mục, bán bớt tài sản có tính thanh khoản tốt — thường là bất động sản trung tâm — để xử lý dòng tiền.