1. Thị trường văn phòng hạng A Hà Nội bước vào chu kỳ tăng nguồn cung

Sau giai đoạn nguồn cung tăng chậm, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước sang chu kỳ mở rộng mới với hàng loạt dự án hạng A được lên kế hoạch đưa vào vận hành từ năm 2025 đến 2027. Theo Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung văn phòng của Hà Nội đạt khoảng 1,67 triệu m² tính đến hết quý II/2025, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 45%. Riêng giai đoạn 2025–2027, thị trường dự kiến bổ sung thêm hơn 418.000 m² diện tích sàn, tạo ra một trong những chu kỳ tăng nguồn cung mạnh nhất trong nhiều năm gần đây.

Thị trường văn phòng Hà Nội chuẩn bị đón làn sóng nguồn cung mới. Ảnh: Sưu tầm.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm hay Ba Đình mà dịch chuyển mạnh sang phía Tây. Theo Cushman & Wakefield, khoảng 74% diện tích văn phòng mới sẽ nằm tại các quận, huyện phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm – nơi hội tụ các tuyến vành đai, đường sắt đô thị, trung tâm hành chính và cộng đồng doanh nghiệp công nghệ, tài chính, dịch vụ. Xu hướng này đang góp phần hình thành một cực văn phòng mới của Thủ đô, bên cạnh khu vực trung tâm truyền thống.

Bên cạnh sự gia tăng về quy mô, chất lượng nguồn cung cũng thay đổi đáng kể. Thay vì chỉ cạnh tranh về vị trí, các chủ đầu tư tập trung phát triển những tòa nhà đạt tiêu chuẩn quốc tế, tích hợp hệ thống quản lý thông minh, tiết kiệm năng lượng và hướng đến các chứng nhận công trình xanh như LEED hoặc EDGE. Đây cũng là tiêu chí được nhiều doanh nghiệp đa quốc gia ưu tiên khi mở rộng hoặc chuyển địa điểm văn phòng trong bối cảnh các yêu cầu về ESG ngày càng được chú trọng.

2. Những dự án văn phòng hạng A mới tạo sức bật cho thị trường Hà Nội

Nguồn cung văn phòng hạng A trong giai đoạn 2025–2027 không đến từ một dự án đơn lẻ mà là sự xuất hiện của nhiều tòa nhà quy mô lớn, tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây và phía Tây Hà Nội. Các dự án mới đều hướng đến nhóm khách thuê là doanh nghiệp đa quốc gia, tổ chức tài chính, công nghệ và dịch vụ chuyên nghiệp, đồng thời cạnh tranh bằng tiêu chuẩn công trình xanh, mặt sàn linh hoạt và hệ thống vận hành thông minh.

2.1. IFC Hanoi

Là một trong những dự án được thị trường chờ đợi, IFC Hanoi được phát triển tại khu đô thị Starlake theo mô hình tổ hợp văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ và bán lẻ. Tháp văn phòng 35 tầng nổi đạt tiêu chuẩn hạng A với tổng diện tích cho thuê khoảng 59.700 m². Dự án hướng tới chứng nhận LEED Gold, tích hợp các giải pháp quản lý tòa nhà thông minh và hệ thống hạ tầng hiện đại như trạm sạc xe điện.

IFC Hanoi còn hưởng lợi từ vị trí nằm trong khu đô thị Tây Hồ Tây – khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm hành chính, tài chính và thương mại mới của Thủ đô. Dự án kết nối thuận tiện với Vành đai 2, Vành đai 3, sân bay Nội Bài và khu ngoại giao đoàn, hướng đến nhóm khách thuê là các tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp FDI và tổ chức tài chính. Theo chủ đầu tư, toàn bộ tổ hợp dự kiến đi vào vận hành trong năm 2026, góp phần gia tăng nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại khu vực phía Tây Hà Nội.

IFC Hanoi sẽ bổ sung nguồn cung văn phòng hạng A tại Tây Hồ Tây. Ảnh: Sưu tầm.

2.2. Oriental Square

Oriental Square là một trong những dự án văn phòng hạng A đầu tiên hoàn thành tại khu đô thị Starlake (Tây Hồ Tây) – khu vực đang được định hướng trở thành trung tâm hành chính, thương mại và tài chính mới của Hà Nội. Dự án chính thức đi vào vận hành thương mại từ tháng 3/2026, gồm 16 tầng nổi, 3 tầng hầm, tổng diện tích xây dựng 28.652 m² và gần 13.940 m² diện tích văn phòng cho thuê.

Công trình được phát triển theo tiêu chuẩn LEED Gold của Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC), tích hợp hệ thống kính Low-E, sàn nâng kỹ thuật, điều hòa trung tâm, hệ thống cấp gió tươi và nhiều giải pháp tiết kiệm năng lượng nhằm tối ưu chi phí vận hành. Bên cạnh không gian văn phòng, Oriental Square còn bố trí chuỗi tiện ích như nhà hàng, khu ẩm thực, quán cà phê, phòng gym, yoga và khu dịch vụ phục vụ nhân viên, hướng đến mô hình "work-life balance" đang được nhiều doanh nghiệp quốc tế ưu tiên.

Với lợi thế nằm trong lõi Starlake, dự án sẽ thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính, công nghệ, tư vấn và các tập đoàn đa quốc gia đang tìm kiếm không gian làm việc đạt tiêu chuẩn quốc tế.

Oriental Square là dự án văn phòng hạng A đầu tiên hoàn thành tại Starlake. Ảnh: Sưu tầm.

2.3. Taisei Square Hanoi

Bên cạnh các dự án tại Tây Hồ Tây, Taisei Square Hanoi là nguồn cung văn phòng hạng A nổi bật tại khu vực phía Tây Hà Nội. Dự án do Taisei Development Hanoi – công ty thành viên của Tập đoàn Taisei (Nhật Bản) – đầu tư và phát triển theo mô hình khép kín từ đầu tư, thiết kế, thi công đến vận hành. Tòa nhà chính thức khai trương vào tháng 9/2024 tại 289 Khuất Duy Tiến, gồm 20 tầng nổi, 4 tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 45.500 m²; trong đó khối văn phòng bố trí từ tầng 3 đến tầng 20, kết hợp khu bán lẻ và bãi đỗ xe.

Điểm nhấn của Taisei Square Hanoi là định hướng phát triển theo tiêu chuẩn công trình xanh. Đây là tòa nhà văn phòng cho thuê đầu tiên tại khu vực phía Tây Hà Nội đạt chứng nhận LEED, đồng thời được thiết kế với mặt sàn ít cột, hệ thống điều hòa, thang máy tốc độ cao và các giải pháp tiết kiệm năng lượng nhằm tối ưu trải nghiệm làm việc. Vị trí trên trục Vành đai 3 cũng giúp dự án kết nối thuận lợi tới sân bay Nội Bài, trung tâm thành phố và các khu công nghiệp phía Bắc, phù hợp với nhóm doanh nghiệp FDI.

Theo Taisei Corporation, ngay sau khi đi vào hoạt động, tòa nhà đã thu hút khách thuê đến từ Nhật Bản, Mỹ, Hàn Quốc, Pháp, Đài Loan (Trung Quốc) cùng nhiều doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực công nghệ thông tin, bán dẫn, sản xuất, xây dựng và dịch vụ. Điều này cho thấy nhu cầu đối với các không gian làm việc chất lượng cao tại khu vực phía Tây Hà Nội vẫn duy trì tích cực, đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp quốc tế.

Taisei Square Hanoi tiên phong phát triển văn phòng xanh phía Tây Hà Nội. Ảnh: Sưu tầm.

2.4. Capital Place

Dù đi vào vận hành từ năm 2020, Capital Place vẫn được xem là một trong những chuẩn mực của phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội. Dự án tọa lạc tại 29 Liễu Giai (Ba Đình), gồm 2 tháp cao 37 tầng, cung cấp khoảng 93.000 m² diện tích văn phòng và bán lẻ cho thuê. Với mặt sàn không cột thuộc nhóm lớn nhất Việt Nam, hệ thống kỹ thuật hiện đại và không gian làm việc linh hoạt, Capital Place hiện là trụ sở của nhiều tập đoàn đa quốc gia trong các lĩnh vực tài chính, công nghệ, tư vấn và dịch vụ.

Capital Place là tòa nhà đầu tiên tại Hà Nội đạt đồng thời chứng nhận LEED Platinum cho Vận hành & Bảo trì và LEED Gold cho Thiết kế & Xây dựng do Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC) cấp. Sự gia nhập của IFC Hanoi, Oriental Square hay Taisei Square Hanoi đang mở rộng lựa chọn cho khách thuê, đồng thời tạo áp lực cạnh tranh về tiêu chuẩn công trình, chất lượng vận hành và dịch vụ. Trong bối cảnh đó, Capital Place tiếp tục giữ lợi thế nhờ tỷ lệ lấp đầy cao và hệ sinh thái tiện ích đã được khẳng định trên thị trường.

Capital Place được xem là chuẩn tham chiếu của văn phòng hạng A Hà Nội. Ảnh: Sưu tầm.

3. Lợi thế kép cho doanh nghiệp từ làn sóng nguồn cung mới

Sự xuất hiện của các dự án văn phòng hạng A đã khiến cuộc cạnh tranh trên thị trường thay đổi rõ rệt. Theo Cushman & Wakefield, dù nguồn cung tiếp tục tăng, phân khúc hạng A vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 76% trong quý II/2025 nhờ nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp công nghệ, viễn thông và khối FDI. Giá chào thuê bình quân đạt khoảng 31,8 USD/m²/tháng, gần như không thay đổi so với quý trước, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng thay vì tăng giá.

Nguồn cung mới giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn về vị trí, diện tích và mô hình văn phòng. Thay vì phải sử dụng các mặt bằng chia nhỏ tại những tòa nhà cũ, khách thuê có thể tiếp cận các mặt sàn rộng, linh hoạt, phù hợp với mô hình làm việc kết hợp (hybrid working) và kế hoạch mở rộng nhân sự trong tương lai. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư cũng áp dụng chính sách hỗ trợ như miễn phí thời gian hoàn thiện nội thất (fit-out), kéo dài thời gian miễn tiền thuê hoặc linh hoạt hơn trong điều khoản hợp đồng để nâng cao sức cạnh tranh.

Bên cạnh lợi ích về chi phí, chất lượng không gian làm việc ngày càng trở thành yếu tố được doanh nghiệp quan tâm. Các tòa nhà đạt chứng nhận LEED, EDGE hoặc WELL không chỉ góp phần giảm tiêu hao năng lượng mà còn hỗ trợ doanh nghiệp đáp ứng mục tiêu ESG, nâng cao hình ảnh thương hiệu và cải thiện trải nghiệm của nhân viên. Đây cũng là lý do các dự án hạng A mới tại Hà Nội đều chú trọng đầu tư vào công trình xanh và hệ thống vận hành hiện đại ngay từ giai đoạn phát triển.

4. Phía Tây và tiêu chuẩn xanh định hình thị trường dài hạn

Theo Knight Frank, khu vực phía Tây và Tây Hồ Tây sẽ tiếp tục là tâm điểm phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội trong những năm tới. Đến năm 2030, riêng Tây Hồ Tây dự kiến bổ sung khoảng 600.000 m² diện tích văn phòng cho thuê, tương đương khoảng 40% tổng nguồn cung tương lai của thành phố. Song song, xu hướng "flight-to-quality" ngày càng rõ nét khi phần lớn các giao dịch thuê lớn đều diễn ra tại các dự án đạt chứng nhận công trình xanh và đáp ứng tiêu chuẩn ESG của doanh nghiệp.

Bên cạnh lợi thế về quỹ đất và hạ tầng, các dự án mới còn được định hướng theo mô hình văn phòng thông minh, tích hợp giải pháp tiết kiệm năng lượng, quản lý tòa nhà số hóa và không gian làm việc linh hoạt. Đây được xem là những yếu tố giúp thị trường văn phòng hạng A Hà Nội nâng cao sức cạnh tranh, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn từ các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực công nghệ, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp có thêm cơ hội lựa chọn không gian làm việc phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn thay vì chỉ cân nhắc yếu tố giá thuê. Việc đánh giá vị trí, chất lượng vận hành, tiêu chuẩn công trình xanh và khả năng đáp ứng nhu cầu mở rộng trong tương lai sẽ là những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn văn phòng hạng A tại Hà Nội.