Mục tiêu của đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung các chính sách tài chính về đất đai, trong đó có cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và áp dụng mức thuế cao đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng cũng như các giao dịch mua bán bất động sản trong thời gian ngắn. Dự thảo hiện đang được lấy ý kiến đến hết ngày 10/8/2026 trước khi hoàn thiện hồ sơ trình cấp có thẩm quyền xem xét.

Theo cơ quan soạn thảo, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều bất cập như đầu cơ, sốt đất cục bộ, giá tăng vượt xa giá trị thực và tình trạng găm giữ đất nhưng không khai thác sử dụng. Những yếu tố này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng tài nguyên đất mà còn ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, khả năng tiếp cận nhà ở và sự ổn định của nền kinh tế.

Đề xuất áp dụng mức thuế cao đối với đất bỏ hoang và đất chậm đưa vào sử dụng. Ảnh: Minh họa.

Đặc biệt, dự thảo không chỉ đề cập đến thuế đối với đất bỏ hoang mà còn bổ sung cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch. Đây là phần giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc điều tiết nguồn giá trị này sẽ góp phần phân bổ hợp lý hơn lợi ích từ đất đai, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ và tích trữ tài sản chỉ để chờ tăng giá.

Tuy nhiên, đây mới là định hướng chính sách. Do các nội dung này chưa được quy định trong Luật Quản lý thuế hiện hành, Bộ cũng kiến nghị nghiên cứu sửa đổi đồng bộ Luật Quản lý thuế và các luật thuế liên quan để xác định căn cứ tính thuế, đối tượng điều tiết và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế với cơ quan quản lý đất đai.

Nếu được thông qua, chính sách không hướng tới người mua nhà để ở mà chủ yếu tác động đến các trường hợp nắm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng hoặc thực hiện mua bán trong thời gian ngắn nhằm hưởng chênh lệch giá.

Đối tượng có thể chịu ảnh hưởng bao gồm nhà đầu tư găm đất nhiều năm nhưng không khai thác, các hoạt động lướt sóng ngắn hạn hoặc những trường hợp đầu cơ khiến giá đất bị đẩy lên cao so với giá trị thực. Trong khi đó, người mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn nhiều khả năng sẽ không phải là nhóm chịu tác động trực tiếp nếu chính sách được thiết kế đúng mục tiêu điều tiết.

Hiện nay, khi chuyển nhượng bất động sản, người bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng, còn bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Đề xuất mới không thay thế các khoản thuế hiện hành mà hướng đến xây dựng thêm công cụ tài chính để điều tiết hành vi đầu cơ và sử dụng đất kém hiệu quả.

Cơ quan soạn thảo chưa đưa ra mức thuế cụ thể, chưa xác định thời gian nắm giữ bao lâu được coi là giao dịch ngắn hạn hay tiêu chí xác định đất bỏ hoang. Những nội dung này sẽ tiếp tục được nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật.

Thuế có đủ sức hạn chế đầu cơ bất động sản?

Thực tế, việc nghiên cứu áp dụng công cụ thuế đối với bất động sản không phải là vấn đề mới. Trước đó, Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai và các hành vi đầu cơ nhằm góp phần bình ổn thị trường.

Nhiều chuyên gia cho rằng thuế có thể làm tăng chi phí nắm giữ đối với những tài sản không được khai thác, từ đó giảm động lực đầu cơ và khuyến khích đưa đất vào sử dụng hoặc lưu thông trên thị trường. Đây cũng là cách nhiều quốc gia sử dụng để hạn chế tình trạng găm giữ bất động sản trong thời gian dài.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào cách thiết kế và khả năng quản lý. Để áp dụng thuế một cách minh bạch và công bằng, cần có hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, thông tin giao dịch đầy đủ và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa ngành thuế với cơ quan quản lý đất đai. Nếu thiếu các điều kiện này, việc xác định đúng đối tượng cần điều tiết và hạn chế tình trạng lách luật sẽ gặp nhiều khó khăn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu, việc nghiên cứu bổ sung các công cụ thuế được kỳ vọng sẽ góp phần định hướng dòng vốn vào nhu cầu thực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường trong dài hạn. Tuy vậy, chính sách vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến và sẽ còn được tiếp tục hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét.

Nguồn: Tổng hợp