Khu tập thể Trương Định dự kiến được thay thế bằng 2 tòa chung cư cao tầng

UBND phường Tương Mai, TP Hà Nội vừa công bố công khai Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 khu vực cải tạo, xây dựng lại và tái thiết khu tập thể Trương Định, khu vực lân cận và các trục kết nối. Theo quy hoạch, tổng diện tích khu vực nghiên cứu khoảng 14.600 m2, trong đó khoảng 13.700 m2 dành cho khu vực cải tạo, xây dựng lại và tái thiết khu tập thể Trương Định; hơn 890 m2 còn lại được bố trí để mở các tuyến đường kết nối với đường ven sông Sét và đường Trương Định.

Phương án quy hoạch dự kiến bố trí 2 khối công trình nhà ở chung cư cao tầng với chiều cao tối đa 30 tầng nổi, chưa bao gồm 3 tầng hầm và một tum thang kỹ thuật trên mái. Quy mô dân số tại khu vực lập quy hoạch khoảng 2.380 người, số lượng căn hộ dự kiến khoảng 1.065 căn. Việc phát triển các khối nhà cao tầng thay thế khu tập thể thấp tầng hiện hữu được kỳ vọng tạo điều kiện tổ chức lại không gian ở, hạ tầng kỹ thuật và hệ thống giao thông trong khu vực.

Đối với các hộ dân nằm trong phạm vi những tuyến đường kết nối phục vụ dự án, công tác điều tra, khảo sát hiện trạng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được nghiên cứu, xác định cụ thể trong giai đoạn lập dự án đầu tư và thực hiện giải phóng mặt bằng. Đây là một trong những nội dung quan trọng bởi quá trình cải tạo chung cư cũ không chỉ liên quan đến việc xây dựng công trình mới mà còn gắn trực tiếp với quyền lợi, nơi ở và sinh hoạt của cộng đồng dân cư hiện hữu.

Phương án căn hộ và tái định cư sẽ tiếp tục được hoàn thiện

Theo UBND phường Tương Mai, hiện dự án chưa xác định nhà đầu tư thực hiện, chưa lập dự án đầu tư xây dựng và cũng chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Vì vậy, những nội dung cụ thể như số lượng và cơ cấu căn hộ, diện tích từng căn, quỹ nhà ở tái định cư, quỹ nhà ở thương mại hay phương án kiến trúc công trình chưa phải phương án cuối cùng.

Các nội dung này sẽ tiếp tục được nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng và triển khai những bước tiếp theo. Điều này cũng có nghĩa quy mô khoảng 1.065 căn hộ hiện là con số dự kiến theo phương án quy hoạch, trong khi cơ cấu sản phẩm và phương án bố trí nhà ở cho người dân thuộc diện tái định cư cần chờ các thủ tục và quyết định cụ thể ở giai đoạn sau.

Với các dự án cải tạo khu tập thể cũ, phương án tái định cư thường là một trong những vấn đề có ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai. Bên cạnh yêu cầu bảo đảm quyền lợi của cư dân, việc bố trí quỹ nhà và tổ chức không gian ở mới cũng cần được đặt trong tương quan với khả năng cân đối tài chính, quy hoạch hạ tầng và hiệu quả đầu tư của toàn dự án.

Khu tập thể xây dựng từ những năm 1970-1980 đã xuống cấp sau nhiều thập kỷ

Theo thuyết minh quy hoạch của Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, khu tập thể Trương Định hiện gồm 10 tòa nhà tập thể cũ cao 2 tầng, được xây dựng từ những năm 1970-1980 và bố trí thành 10 cụm không gian. Sau nhiều thập kỷ sử dụng, một số căn hộ đã được cơi nới, nâng lên tới 5 tầng, khiến hình thái ban đầu của các khối nhà có nhiều thay đổi và không còn giữ nguyên thiết kế ban đầu.

Đơn vị tư vấn đánh giá hình thức kiến trúc, bố cục không gian và công năng sử dụng tại khu tập thể đã bộc lộ nhiều hạn chế, không còn đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị hiện nay. Phần lớn các công trình nhà ở đã xuống cấp về chất lượng, kết cấu, hình thức kiến trúc, cảnh quan và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Việc cơi nới tự phát trong thời gian dài cũng khiến quy mô dân số và mật độ xây dựng thực tế tăng cao hơn nhiều so với thiết kế quy hoạch ban đầu.

Tình trạng lấn chiếm và sử dụng không gian sinh hoạt chung cho mục đích riêng cũng diễn ra phổ biến. Một số khu vực chung được tận dụng để kinh doanh hoặc mở rộng diện tích ở, trong khi không gian dành cho sinh hoạt cộng đồng, thể dục thể thao và cây xanh ngày càng hạn chế. Các công trình thấp tầng và nhà liền kề trong khu vực được xây dựng, cải tạo theo nhiều hình thức khác nhau, thiếu sự thống nhất về kiến trúc và cảnh quan.

Quá trình cơi nới kéo dài còn khiến nhiều ngõ vốn đã hẹp tiếp tục bị thu hẹp, ảnh hưởng đến điều kiện chiếu sáng, thông gió và khả năng tổ chức giao thông nội bộ. Trong khi đó, hoạt động thương mại tại khu vực tương đối sôi động, chủ yếu là các mô hình bán lẻ quy mô nhỏ, nhưng hệ thống không gian công cộng và hạ tầng phục vụ đời sống cư dân chưa theo kịp sự gia tăng về mật độ sử dụng.

Tái thiết khu tập thể cũ không chỉ là bài toán xây nhà cao tầng

Việc cải tạo khu tập thể Trương Định diễn ra trong bối cảnh Hà Nội đang đẩy nhanh chương trình cải tạo, xây dựng lại quỹ chung cư cũ trên địa bàn. Thành phố hiện có hơn 2.160 nhà chung cư cũ, phần lớn được xây dựng trước năm 1994 và tập trung tại hàng chục xã, phường. Sau nhiều thập kỷ sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp, trong khi tiến độ cải tạo thời gian qua vẫn còn chậm so với yêu cầu thực tế.

Từ góc độ quy hoạch, việc thay thế các dãy nhà thấp tầng bằng công trình cao tầng có thể tạo thêm dư địa để tổ chức lại không gian đô thị. Khi diện tích ở được phát triển theo chiều cao, phần mặt đất có điều kiện được bố trí lại cho giao thông, cây xanh, không gian cộng đồng và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, hiệu quả của quá trình tái thiết không chỉ được đo bằng số tầng hay số lượng căn hộ mới, mà còn phụ thuộc vào khả năng giải quyết những điểm nghẽn đã tồn tại tại khu dân cư cũ.

Đối với khu tập thể Trương Định, bài toán đặt ra là làm thế nào để đồng thời cải thiện chất lượng nhà ở, tổ chức lại giao thông, bổ sung không gian công cộng và hạn chế tình trạng quá tải hạ tầng khi quy mô dân cư được bố trí tập trung hơn. Việc dành một phần diện tích quy hoạch để mở các tuyến đường kết nối với đường ven sông Sét và đường Trương Định cho thấy yếu tố giao thông đã được đặt trong tổng thể phương án tái thiết khu vực.

Nếu được triển khai đồng bộ, dự án cải tạo khu tập thể Trương Định có thể không chỉ thay thế những khối nhà đã xuống cấp mà còn góp phần định hình lại không gian đô thị tại khu vực Tương Mai. Tuy nhiên, từ quy hoạch tổng mặt bằng đến khi dự án thực sự được triển khai vẫn còn nhiều bước liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án, bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng phương án tái định cư. Đây sẽ là những yếu tố quyết định tiến độ cũng như hiệu quả thực tế của quá trình tái thiết khu tập thể đã tồn tại hàng chục năm giữa lòng Hà Nội.

Nguồn: Tổng hợp