1. Dự án phải đáp ứng những điều kiện pháp lý nào trước khi mở bán?

Theo quy định hiện hành, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn. Trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời đăng tải trên website của doanh nghiệp. Những thông tin này phải được cập nhật trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi có thay đổi.

Dự án đang thi công chưa đồng nghĩa với việc các sản phẩm đã đủ điều kiện mở bán. Ảnh: Sưu tầm.

Về hồ sơ, người mua nên quan tâm đến nhóm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ đầu tư, quy hoạch, xây dựng và các tài liệu liên quan đến quá trình triển khai dự án. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật cũng đặt ra yêu cầu về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với phần diện tích gắn với nhà ở, công trình được đưa vào kinh doanh. Vì vậy, một dự án có quyết định chấp thuận đầu tư hoặc đã được cấp phép xây dựng chưa thể được hiểu đơn giản là mọi sản phẩm trong dự án đều đã đủ điều kiện bán.

Đây cũng là lý do cần phân biệt giữa “dự án đang triển khai”, “dự án chuẩn bị mở bán” và “sản phẩm đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán”. Các hoạt động quảng cáo, giới thiệu sản phẩm hay tổ chức sự kiện bán hàng không thay thế được những điều kiện pháp lý bắt buộc trước khi ký hợp đồng.

2. Chung cư phải xây đến đâu mới được bán?

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở hình thành trong tương lai, một trong những mốc quan trọng nhất là hoàn thành thi công phần móng. Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ thông báo nhà ở đủ điều kiện bán phải có biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo tiến độ được chấp thuận; riêng nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng theo quy định về xây dựng.

Điều này có nghĩa việc chủ đầu tư đã khởi công, dựng tầng hoặc công trường đang thi công chưa tự động đồng nghĩa với việc khách hàng được ký hợp đồng mua bán. Mốc nghiệm thu phần móng là một căn cứ quan trọng trong hồ sơ xác định nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh tiến độ xây dựng, tình trạng thế chấp của dự án hoặc sản phẩm cũng cần được kiểm tra. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án đã được thế chấp, việc xác định nhà ở đã được giải chấp phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở trước khi ký hợp đồng trong trường hợp thuộc diện phải giải chấp. Thông tin liên quan cũng được thể hiện trong hồ sơ và văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

3. Ai xác nhận nhà ở đủ điều kiện mở bán?

Đây là bước người mua đặc biệt nên kiểm tra. Trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án. Hồ sơ bao gồm các giấy tờ pháp lý theo quy định, trong đó có tài liệu về đất đai, xây dựng và biên bản nghiệm thu hạ tầng; với chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở là biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng.

Văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh là căn cứ quan trọng trước khi ký hợp đồng.  Ảnh: Sưu tầm.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan quản lý có trách nhiệm kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ hoặc không đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Nếu chưa đủ điều kiện, văn bản phải nêu rõ lý do; văn bản trả lời cũng được đăng tải trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Vì vậy, trước khi xuống tiền, người mua nên yêu cầu được xem văn bản của cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đồng thời đối chiếu tên dự án, tòa/block, loại sản phẩm và phạm vi được phép bán. Mẫu hợp đồng do Nghị định 96/2024/NĐ-CP ban hành cũng yêu cầu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thể hiện số, ngày của văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

4. Đặt cọc, thanh toán và bảo lãnh được quy định thế nào?

Việc đủ điều kiện mở bán không chỉ liên quan đến thời điểm được ký hợp đồng mà còn liên quan trực tiếp đến số tiền chủ đầu tư được nhận từ khách hàng. Với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản quy định lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc; các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện luật quy định, tổng mức thanh toán trước khi bàn giao không quá 50%. Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại thanh toán sau khi giấy chứng nhận được cấp.

Đối với đặt cọc, mức không quá 5% giá bán là một điểm cần đặc biệt lưu ý. Đây là quy định được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm kiểm soát việc chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Do đó, người mua không nên mặc định các khoản “booking”, “giữ chỗ” hay “thiện chí” đều giống nhau về bản chất pháp lý; cần xem chính xác văn bản, thời điểm nhận tiền và tư cách của bên nhận tiền.

Ngoài ra, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý bảo lãnh ngân hàng. Theo mẫu hợp đồng được ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hợp đồng phải thể hiện thông tin về thỏa thuận cấp bảo lãnh, trừ trường hợp bên mua lựa chọn không có bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Đây là cơ chế nhằm bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo phạm vi bảo lãnh.

Cần kiểm tra điều kiện giao dịch và các khoản tiền phải thanh toán trước khi ký hợp đồng mua nhà. Ảnh: Sưu tầm.

5. Người mua cần kiểm tra những gì trước khi xuống tiền?

Thay vì chỉ hỏi môi giới “dự án đã được mở bán chưa”, người mua nên kiểm tra theo một chuỗi hồ sơ. Trước hết là pháp lý khu đất và dự án, gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ đầu tư, quy hoạch và xây dựng. Tiếp đó là tiến độ thực tế, đặc biệt biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở. Nếu dự án có thế chấp, cần kiểm tra tình trạng giải chấp của sản phẩm hoặc phần dự án liên quan. Cuối cùng là văn bản của cơ quan quản lý cấp tỉnh xác nhận sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Song song với hồ sơ pháp lý, khách hàng nên đối chiếu chủ thể ký hợp đồng, giá bán, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, bảo lãnh ngân hàng, quyền và nghĩa vụ của các bên. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ do Chính phủ công bố cũng yêu cầu thể hiện thông tin về giấy tờ đất đai, đầu tư, xây dựng, văn bản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thỏa thuận bảo lãnh nếu có.

Đặc biệt, cần phân biệt văn bản đủ điều kiện bán với những tài liệu chỉ thể hiện dự án đã được chấp thuận hoặc đang triển khai. Một dự án có thể có đầy đủ hồ sơ ở cấp dự án nhưng từng tòa, từng giai đoạn hoặc từng loại sản phẩm vẫn phải đáp ứng điều kiện tương ứng trước khi ký hợp đồng. Đây là bước kiểm tra có ý nghĩa lớn trong việc hạn chế rủi ro pháp lý cho người mua.

6. Dấu hiệu nào cho thấy dự án chưa nên xuống tiền?

Nếu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối chưa cung cấp được văn bản xác nhận sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng đã yêu cầu khách hàng thanh toán khoản tiền lớn, người mua nên thận trọng. Tương tự, việc chỉ cung cấp quyết định chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng hoặc thông tin dự án đang thi công không thể thay thế toàn bộ hồ sơ xác nhận đủ điều kiện bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Người mua cũng nên cảnh giác với trường hợp quảng cáo “mở bán chính thức” nhưng thực tế mới chỉ là nhận đăng ký, giữ chỗ hoặc ký một loại thỏa thuận khác. Điều quan trọng không nằm ở tên gọi của sự kiện bán hàng mà ở thời điểm sản phẩm đáp ứng đủ điều kiện pháp luật và loại hợp đồng mà khách hàng thực sự ký.

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó đề xuất đơn giản hóa một số điều kiện và thủ tục kinh doanh. Tuy nhiên, đây mới là dự thảo, không phải căn cứ để thay thế các quy định đang có hiệu lực. Vì vậy, khi kiểm tra một dự án ở thời điểm hiện tại, người mua vẫn cần căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành và hồ sơ pháp lý thực tế của dự án.

Một dự án được quảng bá mở bán chưa đồng nghĩa sản phẩm đã đủ điều kiện giao dịch. Với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên kiểm tra đồng thời pháp lý dự án, đất đai, tiến độ xây dựng, nghiệm thu, tình trạng thế chấp và văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng. Đây là những căn cứ quan trọng để hạn chế rủi ro khi mua nhà chưa hoàn thiện.