1. Giá thuê văn phòng hạng B tại Hà Nội hiện nay

Văn phòng hạng B là một trong những phân khúc có nguồn cung lớn trên thị trường Hà Nội, phù hợp với nhiều nhóm khách thuê từ doanh nghiệp vừa, văn phòng đại diện đến các công ty dịch vụ và doanh nghiệp cần kiểm soát ngân sách.

Theo Maison Office, đến Q2/2026, nguồn cung văn phòng hạng B tại Hà Nội đạt khoảng 2,65 triệu m², tăng 1,01% so với cùng kỳ. Giá thuê trung bình đạt 16 USD/m²/tháng, trong khi tỷ lệ lấp đầy ở mức 83%.

Tuy nhiên, mức 16 USD/m²/tháng chỉ nên được sử dụng như mức giá trung bình tham khảo cho toàn phân khúc. Giá thuê thực tế tại từng tòa nhà có thể cao hoặc thấp hơn đáng kể tùy khu vực và tiêu chuẩn vận hành.

2. Giá thuê văn phòng hạng B tại Hà Nội theo khu vực

Sự khác biệt về vị trí là một trong những yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng hạng B. Theo dữ liệu Maison Office, khoảng giá tham khảo tại các cụm văn phòng chính của Hà Nội như sau: 

Mặt bằng giá cho thấy các tòa nhà nằm trong khu vực trung tâm (CBD) truyền thống thường có mức thuê cao hơn nhờ lợi thế vị trí trung tâm, khả năng kết nối và sự hiện diện của hệ thống ngân hàng, dịch vụ tài chính, tư vấn và các cơ quan, tổ chức lớn.

Trong khi đó, khu vực phía Tây và Tây Hồ Tây có lợi thế về quỹ đất, nguồn cung văn phòng hiện đại và khả năng cung cấp mặt bằng diện tích lớn. Đây cũng là những khu vực đang thu hút thêm nguồn cung văn phòng chất lượng cao. 

Các tòa nhà trong khu vực CBD thường có mức thuê cao hơn. (Ảnh: VCCI Tower)

2.1. Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng

Khu vực trung tâm truyền thống có mức giá văn phòng hạng B tham khảo khoảng 20–30 USD/m²/tháng. Đây là nhóm khu vực có mặt bằng giá cao hơn so với nhiều khu vực ngoài trung tâm.

Lợi thế chính nằm ở vị trí trung tâm, khả năng tiếp cận hệ thống ngân hàng, dịch vụ chuyên nghiệp, cơ quan quản lý và mạng lưới giao thông nội đô.

Đổi lại, doanh nghiệp có thể phải chấp nhận chi phí thuê cao hơn và nguồn cung mặt bằng lớn hạn chế hơn so với các khu vực phía Tây.

2.2. Ba Đình và Đống Đa

Tại cụm Ba Đình – Đống Đa, giá thuê văn phòng hạng B được Maison Office ghi nhận khoảng 15–25 USD/m²/tháng. Khu vực này có lợi thế về khả năng kết nối với CBD và các quận nội thành, đồng thời tập trung nhiều tòa nhà văn phòng có quy mô và mức giá đa dạng.

Đây có thể là lựa chọn đáng cân nhắc đối với doanh nghiệp muốn duy trì vị trí tương đối trung tâm nhưng cần tối ưu chi phí so với nhóm tòa nhà tại Hoàn Kiếm.

2.3. Cầu Giấy và Nam Từ Liêm

Giá thuê văn phòng hạng B tại Cầu Giấy – Nam Từ Liêm dao động khoảng 15–20 USD/m²/tháng theo dữ liệu Maison Office. 

Đây là một trong những cụm văn phòng quan trọng của Hà Nội với nguồn cung lớn, hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện và khả năng kết nối với khu vực phía Tây, trung tâm thành phố cũng như sân bay Nội Bài.

Cầu Giấy cũng là khu vực có sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp công nghệ, dịch vụ và doanh nghiệp nước ngoài, tạo nguồn cầu tương đối đa dạng cho thị trường văn phòng.

2.4. Tây Hồ Tây – Starlake và Ngoại Giao Đoàn

Khu vực Tây Hồ Tây có mức giá văn phòng hạng B tham khảo khoảng 10–15 USD/m²/tháng, thấp hơn đáng kể so với CBD truyền thống. Tuy nhiên, Tây Hồ Tây đang có sự thay đổi nhanh về cơ cấu nguồn cung. Nhiều dự án văn phòng hạng A mới đang gia nhập hoặc chuẩn bị gia nhập thị trường, tạo thêm lựa chọn cho khách thuê.

Đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE trong báo cáo Q2/2026 nhận định làn sóng nguồn cung tại Tây Hồ Tây đang tác động đến thị trường văn phòng Hà Nội, với xu hướng giá thuê mềm hơn và tỷ lệ trống tăng. 

2.5. Thanh Xuân và Hà Đông

Khu vực phía Nam có mặt bằng giá hạng B tham khảo khoảng 13–15 USD/m²/tháng. Đây là lựa chọn phù hợp với những doanh nghiệp ưu tiên chi phí thuê và khả năng kết nối nội đô thông qua các trục giao thông lớn. 

So với CBD, khu vực này có thể đem lại lợi thế về ngân sách, đặc biệt với doanh nghiệp không yêu cầu địa chỉ văn phòng tại khu vực trung tâm.

3. Giá thuê một số tòa nhà văn phòng hạng B tại Hà Nội 

Giá thuê tại từng tòa nhà có thể thay đổi theo diện tích trống, tầng thuê, hướng mặt bằng, thời điểm đàm phán và chính sách của chủ đầu tư.

Một số mức giá tham khảo được Maison Office công bố gồm:

Các mức trên là giá tham khảo tại thời điểm khảo sát/cập nhật của nguồn, không nên hiểu là bảng giá cố định cho toàn bộ thời gian thuê. Giá thực tế cần được xác nhận trực tiếp với đơn vị quản lý hoặc tư vấn cho thuê tại thời điểm doanh nghiệp ký hợp đồng.

Giá thuê tại từng tòa nhà có thể thay đổi theo nhiều yếu tố. (Ảnh: Sưu tầm)

4. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng hạng B

Không phải tất cả văn phòng hạng B đều có cùng mức giá. Khi khảo sát mặt bằng, doanh nghiệp nên xem xét đồng thời các yếu tố sau:

4.1. Vị trí

Vị trí là một trong những yếu tố có ảnh hưởng rõ rệt đến giá thuê văn phòng. Tại Hà Nội, các tòa nhà nằm trong khu vực trung tâm (CBD), đặc biệt ở những khu vực tập trung nhiều cơ quan, doanh nghiệp, ngân hàng và dịch vụ thương mại, thường có mặt bằng giá cao hơn so với các khu vực xa trung tâm.

Bên cạnh vị trí trên bản đồ, khả năng kết nối giao thông cũng ảnh hưởng đến giá thuê. Tòa nhà nằm gần các trục đường lớn, nút giao quan trọng, tuyến đường vành đai hoặc có khả năng tiếp cận thuận tiện với các khu vực kinh tế – hành chính có thể tạo lợi thế cho doanh nghiệp trong việc di chuyển, giao dịch và tuyển dụng nhân sự.

Tuy nhiên, không phải cứ nằm ngoài CBD thì giá thuê thấp. Sự phát triển của các khu đô thị mới tại phía Tây và khu vực Tây Hồ Tây đang mở rộng nguồn cung văn phòng chất lượng cao, khiến chênh lệch giá giữa các khu vực ngày càng phụ thuộc vào chất lượng tòa nhà, khả năng kết nối và tiện ích đi kèm.

4.2. Chất lượng và tiêu chuẩn tòa nhà

Hai tòa nhà cùng được xếp vào phân khúc hạng B vẫn có thể có mức giá thuê khác nhau do sự khác biệt về chất lượng công trình và tiêu chuẩn vận hành.

Các yếu tố thường được doanh nghiệp xem xét gồm tuổi đời tòa nhà, chất lượng khu vực sảnh và không gian chung, số lượng và tốc độ thang máy, hệ thống điều hòa – thông gió, nguồn điện dự phòng, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh, kiểm soát ra vào và chất lượng quản lý vận hành.

Những tòa nhà được duy trì tốt, thường xuyên nâng cấp hệ thống kỹ thuật, có dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng của doanh nghiệp thường có khả năng duy trì mức giá thuê cạnh tranh hơn.

Ngược lại, với những tòa nhà có hệ thống kỹ thuật, tiện ích, bãi đỗ xe hoặc chất lượng quản lý chưa được nâng cấp tương xứng, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh giá hoặc đưa ra các chính sách thuê linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

4.3. Diện tích, tầng thuê và đặc điểm mặt bằng

Giá thuê không chỉ phụ thuộc vào tòa nhà mà còn có thể thay đổi theo từng mặt bằng cụ thể. Trong cùng một tòa nhà, diện tích thuê, vị trí tầng, hướng nhìn, khả năng đón ánh sáng tự nhiên và hình dạng mặt bằng đều có thể ảnh hưởng đến mức giá chào thuê.

Các tầng có vị trí đẹp, tầm nhìn thoáng hoặc khả năng nhận diện tốt thường có mức giá khác với những tầng nằm ở vị trí ít thuận lợi. Tương tự, mặt bằng có diện tích lớn có thể được áp dụng chính sách giá khác so với diện tích nhỏ, tùy vào tình hình lấp đầy và chính sách kinh doanh của từng tòa nhà.

Do đó, khi tham khảo giá thuê văn phòng hạng B tại Hà Nội, không nên chỉ nhìn vào mức giá USD/m²/tháng được công bố mà cần kiểm tra cụ thể diện tích, tầng thuê và tình trạng mặt bằng tại thời điểm hỏi thuê.

4.4. Phí dịch vụ và các khoản chi phí đi kèm

Giá thuê niêm yết chưa phản ánh toàn bộ chi phí mà doanh nghiệp phải chi trả trong quá trình sử dụng văn phòng. Ngoài tiền thuê, doanh nghiệp có thể phát sinh các khoản như phí dịch vụ, thuế GTGT (VAT), phí gửi xe, chi phí điện điều hòa, điện sử dụng ngoài giờ hoặc các khoản phí khác tùy theo chính sách của từng tòa nhà.

Đặc biệt, phí dịch vụ có thể bao gồm nhiều hạng mục như vệ sinh khu vực chung, bảo vệ, vận hành thang máy, chăm sóc cảnh quan, quản lý tòa nhà và duy trì các hệ thống kỹ thuật.

Vì vậy, hai tòa nhà có cùng mức giá thuê niêm yết chưa chắc có tổng chi phí sử dụng tương đương. Khi lập ngân sách thuê văn phòng, doanh nghiệp nên tính đến tổng chi phí thuê thực tế, thay vì chỉ so sánh giá thuê trên mỗi mét vuông.

4.5. Điều kiện và thời hạn hợp đồng

Các điều khoản trong hợp đồng cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí thuê trong toàn bộ thời gian sử dụng văn phòng.

Doanh nghiệp cần xem xét thời hạn thuê tối thiểu, tiền đặt cọc, thời gian thanh toán, thời gian miễn tiền thuê trong giai đoạn hoàn thiện nội thất, mức điều chỉnh giá thuê theo từng năm và các điều kiện gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng.

Chẳng hạn, một tòa nhà có giá thuê ban đầu cao hơn nhưng cung cấp thời gian miễn tiền thuê dài hơn hoặc có chính sách tăng giá ổn định có thể tạo ra tổng chi phí khác so với một tòa nhà có giá niêm yết thấp nhưng đi kèm nhiều khoản chi phí bổ sung.

5. Thị trường văn phòng hạng B Hà Nội có gì đáng chú ý?

Thị trường văn phòng Hà Nội trong Q2/2026 duy trì quy mô tương đối ổn định ở phân khúc hạng B. Nguồn cung đạt hơn 2,65 triệu m², chỉ tăng 1,01% so với cùng kỳ, theo dữ liệu Maison Office. 

Trong khi nguồn cung hạng B ít biến động, trọng tâm phát triển mới của thị trường đang nghiêng về văn phòng hạng A ngoài CBD. Nguồn cung hạng A tại Hà Nội đạt khoảng 920.045 m² trong Q2/2026, tăng 13,4% so với cùng kỳ. Điều này tạo ra một dạng cạnh tranh mới cho phân khúc hạng B. Tại một số khu vực ngoài trung tâm, khoảng cách giá giữa văn phòng hạng B và các tòa nhà hạng A mới có thể không quá lớn. Khi đó, doanh nghiệp có thể cân nhắc giữa việc tiết kiệm chi phí thuê và việc nâng cấp không gian làm việc.

Tỷ lệ lấp đầy hạng B đạt 83%, giảm 2,35 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy các tòa nhà hạng B cần cạnh tranh nhiều hơn về chất lượng vận hành, tiện ích, hệ thống kỹ thuật và chính sách thuê. 

Trong bối cảnh nguồn cung hạng A ngoài CBD tiếp tục mở rộng, doanh nghiệp thuê văn phòng hạng B sẽ có thêm lựa chọn nhưng cũng cần đánh giá kỹ hơn về chất lượng vận hành, tổng chi phí và điều kiện hợp đồng. Việc so sánh nhiều tòa nhà trên cùng một mặt bằng chi phí sẽ giúp xác định phương án phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng thực tế.