1. Quỹ đất hữu hạn trong khi nhu cầu đô thị ngày càng tăng

Đất đai có nguồn cung hữu hạn, trong khi dân số, nhu cầu nhà ở và hoạt động kinh tế tại các đô thị tiếp tục phát triển. Khi một khu vực thu hút thêm dân cư, doanh nghiệp và dịch vụ, nhu cầu sử dụng đất tăng lên nhưng nguồn cung không thể mở rộng vô hạn. Đây là nền tảng quan trọng tạo ra xu hướng tăng giá trong dài hạn, đặc biệt tại những khu vực có vị trí thuận lợi và tốc độ phát triển kinh tế cao.

Tuy nhiên, khan hiếm quỹ đất không tự động khiến mọi bất động sản tăng giá. Một khu vực có ít đất nhưng không có người ở, việc làm hay hoạt động kinh doanh vẫn khó tạo ra nhu cầu đủ lớn. Giá trị chỉ thực sự được nâng lên khi sự khan hiếm đi cùng nhu cầu sử dụng.

Thực tế tại các đô thị lớn cho thấy sự khác biệt này khá rõ. Bộ Xây dựng ghi nhận trong quý II/2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ; tại TP.HCM khoảng 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ. Cơ quan này đồng thời chỉ ra các nguyên nhân như khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng và nguồn cung hạn chế.

Vì vậy, khi đánh giá tiềm năng tăng giá, câu hỏi quan trọng không chỉ là “khu vực này còn ít đất không?”, mà phải là “nguồn đất hạn chế này có đang đáp ứng một nhu cầu ngày càng lớn hay không?”

Quỹ đất đô thị hữu hạn trong khi nhu cầu nhà ở và không gian sống tiếp tục gia tăng. Ảnh: Sưu tầm.

2. Hạ tầng và quá trình phát triển khu vực làm thay đổi giá trị bất động sản

Một mảnh đất có thể thay đổi giá trị đáng kể khi khả năng kết nối với các khu vực khác được cải thiện. Đường vành đai, cao tốc, cầu, sân bay, đường sắt đô thị hay hệ thống giao thông công cộng có thể rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng bán kính tiếp cận và khiến những khu vực trước đây nằm ngoài trung tâm trở nên thuận tiện hơn.

Tác động của hạ tầng thường không dừng ở giao thông. Khi khả năng kết nối được cải thiện, doanh nghiệp có thêm động lực mở rộng hoạt động, dự án đô thị được triển khai, thương mại – dịch vụ phát triển và dân cư dịch chuyển theo. Khi đó, bất động sản hưởng lợi không chỉ vì “có một con đường mới”, mà bởi giá trị sử dụng của cả khu vực đã thay đổi.

Đây cũng là lý do nhà đầu tư cần phân biệt giữa hạ tầng đã hình thành và hạ tầng mới chỉ nằm trên quy hoạch. Thông tin về một tuyến đường tương lai có thể tạo kỳ vọng và đẩy giá lên trước, nhưng khả năng duy trì mặt bằng giá phụ thuộc vào việc dự án có được triển khai đúng tiến độ và có thực sự tạo ra nhu cầu mới hay không.

Một khu đô thị mới cũng tương tự. Khi trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi và dịch vụ lần lượt hình thành, người dân có thêm lý do để sinh sống và làm việc tại đó. Giá trị bất động sản khi ấy được hỗ trợ bởi hệ sinh thái sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.

Hạ tầng giao thông mở rộng kết nối, tạo động lực phát triển các khu đô thị mới. Ảnh: Sưu tầm.

3. Giá bất động sản còn chịu tác động từ chi phí đất, xây dựng và khả năng khai thác

Giá một căn nhà hay căn hộ không chỉ bao gồm giá trị của khu đất mà còn có chi phí xây dựng, hạ tầng, nhân công, vật liệu, tài chính và nhiều chi phí phát triển khác. Khi các đầu vào này tăng, chi phí để tạo ra nguồn cung mới cũng tăng theo, từ đó tác động đến mặt bằng giá bán.

Bên cạnh đó, bất động sản còn có một đặc điểm khác với nhiều tài sản tiêu dùng: có khả năng tạo ra dòng tiền trong thời gian nắm giữ. Căn hộ có thể cho thuê, nhà phố có thể kết hợp kinh doanh, văn phòng tạo doanh thu từ khách thuê. Nếu nhu cầu thuê tăng và dòng tiền cải thiện, nhà đầu tư có thể chấp nhận mức giá mua cao hơn bởi tài sản không chỉ có giá trị sử dụng mà còn tạo thu nhập.

Chính vì vậy, hai bất động sản có cùng diện tích đất chưa chắc có giá trị tương đương. Một tài sản nằm gần trung tâm việc làm, giao thông thuận tiện và có khả năng cho thuê ổn định có thể được định giá cao hơn tài sản tương tự nhưng nằm tại khu vực ít nhu cầu.

Ở góc độ quản lý, việc xác định giá đất cũng ngày càng được điều chỉnh theo hướng bám sát hơn với điều kiện thực tế. Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và tại nơi có đủ dữ liệu có thể xây dựng đến từng thửa đất; bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Tuy nhiên, bảng giá đất của Nhà nước không phải là giá giao dịch của mọi bất động sản. Giá thị trường vẫn chịu ảnh hưởng của vị trí, chất lượng tài sản, cung – cầu và khả năng khai thác. Vì vậy, không thể chỉ nhìn việc bảng giá đất thay đổi rồi kết luận bất động sản tại khu vực đó chắc chắn tăng tương ứng.

Bất động sản có khả năng khai thác cho thuê có thể gia tăng giá trị nhờ dòng tiền định kỳ. Ảnh: Sưu tầm.

4. Vì sao có bất động sản tăng giá mạnh, có nơi lại đứng giá?

Nếu bất động sản luôn tăng giá chỉ vì thời gian trôi qua thì mọi tài sản đều sẽ có mức sinh lời giống nhau. Thực tế hoàn toàn khác. Giá bất động sản có thể tăng, đi ngang hoặc giảm tùy vào chất lượng của chính tài sản và động lực phát triển của khu vực.

Những bất động sản có khả năng duy trì giá trị tốt thường hội tụ nhiều yếu tố: vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, nguồn cung hạn chế, hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu ở hoặc kinh doanh thực và khả năng tạo dòng tiền. Ngược lại, tài sản phụ thuộc quá lớn vào đầu cơ, nằm ở khu vực dư cung hoặc thiếu động lực kinh tế có thể mất nhiều năm để phục hồi, ngay cả khi thị trường chung tăng trưởng.

Đây cũng là lý do không nên đồng nhất giá rao bán với giá trị thực. Một khu vực có thể xuất hiện nhiều tin rao ở mức giá cao nhưng giao dịch thành công thấp. Khi thanh khoản không theo kịp giá chào bán, mặt bằng giá đó chưa chắc phản ánh mức thị trường thực sự chấp nhận.

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận sự phân hóa này trong quý II/2025: thị trường nhìn chung ổn định, không còn tình trạng tăng nóng như cuối năm 2024, trong khi một số khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao vẫn ghi nhận giá thứ cấp tăng.

Do đó, thay vì đặt câu hỏi “bất động sản có luôn tăng giá theo thời gian không?”, nhà đầu tư nên hỏi “động lực nào sẽ khiến tài sản này có giá trị cao hơn trong 5–10 năm tới?”. Nếu câu trả lời đến từ dân cư tăng, việc làm mới, hạ tầng hoàn thiện, nguồn cung khan hiếm và dòng tiền cho thuê, mức tăng giá sẽ có cơ sở hơn.

Những yếu tố cần kiểm tra trước khi kỳ vọng tăng giá

Có thể quy về 5 nhóm chính:

• Nhu cầu: dân số, việc làm, khách thuê và sức mua.
• Hạ tầng: khả năng kết nối đã hình thành và tiến độ các dự án tương lai.
• Nguồn cung: mức độ khan hiếm của loại hình tương ứng.
• Khả năng khai thác: giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và doanh thu.
• Pháp lý và quy hoạch: tính chắc chắn của quyền sử dụng và định hướng phát triển khu vực.

Bất động sản có xu hướng tăng giá trong dài hạn nhưng không phải mọi tài sản đều tăng theo thời gian. Giá trị bền vững hình thành khi quỹ đất hữu hạn gặp nhu cầu thực, hạ tầng phát triển, chi phí tạo lập tăng và khả năng khai thác được cải thiện. Vì vậy, muốn đánh giá một bất động sản có tiềm năng tăng giá, cần nhìn vào động lực tạo giá trị, thay vì chỉ dựa vào lịch sử tăng giá.