“Nhu cầu hiện nay bám sát yêu cầu vận hành của từng ngành, thay vì chỉ mở rộng quy mô như trước,” ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam nhận xét.

Thương mại điện tử kéo nhu cầu kho vận hiện đại

Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến phân khúc kho vận – logistics. Savills ước tính quy mô TMĐT Việt Nam năm 2025 đạt 26–28 tỷ USD. Trong 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.

Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến phân khúc kho vận – logistics. (Nguồn: Sưu tầm)

Chỉ trong nửa đầu 2025 đã có hơn 7.000 người bán mới gia nhập, khiến cạnh tranh gia tăng. Khi cuộc đua chuyển sang tối ưu vận hành, kho bãi và xử lý đơn hàng trở thành “điểm nghẽn” cần giải quyết.

Điều này thúc đẩy nhu cầu các mô hình kho vận thế hệ mới: trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ, hệ thống giao nhận nhanh. Những khu công nghiệp gần TP.HCM, Hà Nội và các trục công nghiệp lớn đang hưởng lợi nhờ rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Bán dẫn mở rộng chiều sâu chuỗi giá trị

Ngành bán dẫn không chỉ mở rộng quy mô mà còn tiến sâu hơn trong chuỗi giá trị. Chiến lược quốc gia về bán dẫn cuối 2024 đặt mục tiêu đưa Việt Nam tham gia mạnh hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp – kiểm định sang đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc chọn lọc.

Bán dẫn mở rộng chiều sâu chuỗi giá trị. (Nguồn: Sưu tầm)

Savills ghi nhận giai đoạn 2023–2025 có 11,6 tỷ USD vốn mới vào bán dẫn và điện tử giá trị cao; riêng mảng lắp ráp – kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký. Nhà nước cũng dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành giai đoạn 2024–2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Dự kiến năm 2026, nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam sẽ vận hành.

Sự dịch chuyển này làm thay đổi yêu cầu với bất động sản công nghiệp: không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn, mà cần quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian R&D. Mô hình các cụm công nghiệp chuyên biệt vì thế dần thay thế khu công nghiệp truyền thống.

Xe điện tạo lực cầu mới cho chuỗi cung ứng

Song hành với bán dẫn, ngành xe điện cũng trở thành động lực quan trọng. Quy mô thị trường xe điện Việt Nam năm 2025 ước khoảng 3,2 tỷ USD, được hậu thuẫn bởi chính sách, nhu cầu nội địa và thay đổi hành vi tiêu dùng.

Đáng chú ý, nửa đầu 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% doanh số xe mới — thuộc nhóm cao nhất thế giới. Điều này kéo theo nhu cầu phát triển chuỗi cung ứng nội địa, đặc biệt ở linh kiện, pin và điện tử.

Nhu cầu không chỉ dừng ở nhà máy lắp ráp mà còn ở các khu công nghiệp có khả năng tích hợp toàn bộ chuỗi từ sản xuất đến logistics. Những vị trí gần cảng biển, trung tâm sản xuất và hành lang công nghiệp lớn được hưởng lợi rõ rệt.

Trung tâm dữ liệu: lớp nhu cầu mới gắn với hạ tầng số

Savills cũng chỉ ra sự trỗi dậy của trung tâm dữ liệu khi Việt Nam tăng tốc hạ tầng số để phục vụ AI, điện toán đám mây và dịch vụ dữ liệu. Đây là lớp nhu cầu hoàn toàn mới cho bất động sản công nghiệp.

Đến năm 2025, cả nước có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW; dự báo có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào hoạt động từ 2025 giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn khác biệt: điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt và khả năng mở rộng dài hạn. Vì vậy, chỉ một số khu công nghiệp đủ điều kiện mới đáp ứng được, làm thị trường phân hóa mạnh hơn.

Từ các phân tích trên, Savills cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực từng khu công nghiệp. Những dự án đáp ứng được yêu cầu đặc thù của TMĐT, data center và sản xuất công nghệ cao sẽ chiếm ưu thế trong thu hút khách thuê.

“Lợi thế cạnh tranh giờ không còn nằm ở diện tích đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành giá trị cao,” ông John Campbell kết luận.

Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ 2026, cùng đà tăng của bán dẫn, xe điện, trung tâm dữ liệu và yêu cầu phát triển bền vững, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới — nơi chất lượng quan trọng không kém quy mô.