1. Tranh chấp lối đi chung giải quyết thế nào?

Tranh chấp lối đi chung có thể được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật. Phương án phù hợp phụ thuộc vào nguồn gốc lối đi, quyền sử dụng phần đất đang tranh chấp và yêu cầu cụ thể của các bên. Để tránh kéo dài mâu thuẫn, người sử dụng đất nên xác minh giấy tờ liên quan trước khi lựa chọn phương án xử lý.

1.1. Thương lượng trực tiếp giữa các bên

Thương lượng là bước nên ưu tiên khi phát sinh tranh chấp lối đi chung. Các bên cần làm rõ nguyên nhân mâu thuẫn, xác định phạm vi lối đi đang sử dụng và đối chiếu với giấy tờ về quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính hoặc văn bản thỏa thuận trước đó.

Tranh chấp lối đi chung cần được giải quyết theo đúng quy định pháp luật. (Nguồn: Sưu tầm)

Nếu có thể thống nhất, các bên nên lập văn bản ghi nhận những nội dung như vị trí, chiều rộng, phạm vi sử dụng lối đi, trách nhiệm giữ gìn hiện trạng và nghĩa vụ bồi thường nếu có. Văn bản cần thể hiện rõ sự đồng thuận của các bên để hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau.

Trường hợp một bên không đồng ý hoặc tiếp tục cản trở việc đi lại, các bên có thể chuyển sang phương án hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc thương lượng không thành không đồng nghĩa với việc người có nhu cầu sử dụng lối đi đương nhiên mất quyền yêu cầu giải quyết theo pháp luật.

1.2. Hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã

Nếu thương lượng không đạt kết quả, người có quyền lợi liên quan có thể đề nghị hòa giải tại địa phương. Tuy nhiên, cần xác định đúng bản chất vụ việc để lựa chọn thủ tục phù hợp.

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp luật quy định, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 của luật này. Người yêu cầu cần trình bày rõ nội dung tranh chấp và cung cấp những giấy tờ liên quan để phục vụ quá trình xác minh.

Nếu tranh chấp được giải quyết theo hướng hòa giải tại UBND cấp xã, kết quả phải được lập thành biên bản. Trường hợp hòa giải thành nhưng làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký, cập nhật hồ sơ đất đai theo quy định.

Cần lưu ý, không phải mọi mâu thuẫn liên quan đến lối đi đều có bản chất giống nhau. Trường hợp các bên tranh chấp quyền sử dụng phần đất làm đường đi cần được phân biệt với trường hợp chủ đất không dành lối đi qua bất động sản liền kề cho người có quyền hưởng lối đi. Vì vậy, cần xác định đúng loại tranh chấp trước khi kết luận hòa giải tại UBND cấp xã có phải là thủ tục bắt buộc hay không.

1.3. Khởi kiện tại Tòa án khi không thể hòa giải

Khi thương lượng, hòa giải không đạt kết quả, người có quyền lợi liên quan có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết nếu vụ việc thuộc thẩm quyền xét xử. Đây là phương án cần cân nhắc khi các bên bất đồng về quyền sử dụng đất, vị trí lối đi, phạm vi được phép đi qua hoặc nghĩa vụ bồi thường.

Trước khi khởi kiện, người yêu cầu nên chuẩn bị giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài liệu thể hiện nguồn gốc lối đi, văn bản thỏa thuận giữa các bên, hình ảnh hiện trạng và các chứng cứ khác có liên quan. Nếu vụ việc thuộc nhóm tranh chấp đất đai phải hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, cần thực hiện thủ tục này trước khi đề nghị giải quyết theo Điều 236.

Tòa án sẽ xem xét yêu cầu, chứng cứ và căn cứ pháp luật để giải quyết tranh chấp. Tùy từng vụ việc, kết quả có thể liên quan đến việc xác định quyền sử dụng đất, công nhận quyền về lối đi qua, xác định vị trí và phạm vi lối đi hoặc giải quyết nghĩa vụ của các bên. Người có quyền lợi liên quan nên tránh tự ý phá dỡ công trình, dịch chuyển ranh giới hoặc sử dụng biện pháp gây thiệt hại cho tài sản của bên còn lại khi tranh chấp chưa được giải quyết.

2. Quy định pháp luật về tranh chấp lối đi chung

Khi giải quyết tranh chấp lối đi chung, cần xác định phần đất đang được sử dụng có phải là lối đi chung theo thỏa thuận, phần đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người hay lối đi qua bất động sản liền kề. Việc phân biệt này giúp xác định căn cứ pháp luật, quyền và nghĩa vụ của từng bên, đồng thời tránh nhầm lẫn giữa quyền sử dụng đất với quyền đi qua đất của người khác.

Quyền sử dụng lối đi được xác định theo hồ sơ đất đai và quy định pháp luật. (Nguồn: Sưu tầm)

2.1. Phân biệt lối đi chung và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Trong thực tế, cụm từ “lối đi chung” thường được dùng để chỉ nhiều tình huống khác nhau. Có thể phân biệt một số trường hợp phổ biến như sau:

Lối đi thuộc phần đất sử dụng chung: Phần đất được xác định dành cho nhiều người cùng sử dụng theo giấy tờ, hồ sơ đất đai hoặc thỏa thuận hợp pháp. Khi phát sinh tranh chấp, cần làm rõ quyền sử dụng đất và phạm vi sử dụng của từng bên.

Lối đi qua bất động sản liền kề: Phần đất thuộc quyền sử dụng của một chủ thể nhưng được dành làm lối đi cho bất động sản khác theo thỏa thuận hoặc căn cứ pháp luật. Người có quyền đi qua không vì thế mà đương nhiên có quyền sử dụng phần đất này như chủ đất.

Lối đi hình thành từ quá trình sử dụng lâu dài: Các hộ gia đình có thể đã đi lại qua một khu đất trong nhiều năm nhưng chưa có văn bản xác định rõ quyền sử dụng. Khi xảy ra tranh chấp, cần kiểm tra hồ sơ địa chính, giấy tờ chuyển nhượng, thỏa thuận trước đây và các chứng cứ về quá trình sử dụng để xác định quyền của mỗi bên.

Do đó, việc một lối đi đã được sử dụng lâu năm không tự động chứng minh rằng phần đất đó thuộc sở hữu chung hoặc người sử dụng được quyền đi qua trong mọi trường hợp. Cần xem xét nguồn gốc đất, hồ sơ pháp lý và căn cứ xác lập quyền sử dụng lối đi để có hướng giải quyết phù hợp.

2.2. Khi nào chủ đất có nghĩa vụ dành lối đi cho bất động sản liền kề?

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu dành một lối đi hợp lý trên phần đất liền kề.

Việc xác định lối đi cần xem xét đặc điểm thực tế của khu đất, nhu cầu đi lại của bất động sản bị vây bọc và mức độ ảnh hưởng đến bất động sản được sử dụng để mở lối đi. Lối đi được lựa chọn phải thuận tiện, hợp lý và hạn chế thiệt hại cho bên có đất dành lối đi.

Một điểm cần chú ý là quyền về lối đi qua không đồng nghĩa với quyền yêu cầu mở đường tại bất kỳ vị trí nào theo mong muốn của người có nhu cầu. Các bên cần thỏa thuận trên cơ sở quyền lợi hợp pháp của cả hai phía. Nếu không thống nhất được về vị trí hoặc phạm vi lối đi, người có quyền lợi liên quan có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc người sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định, không có đền bù. Đây là trường hợp cần phân biệt với việc yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề trong những hoàn cảnh khác, bởi nghĩa vụ bồi thường có thể khác nhau tùy căn cứ phát sinh quyền.

2.3. Quy định về vị trí, kích thước lối đi và nghĩa vụ bồi thường

Pháp luật không ấn định một chiều rộng chung áp dụng cho tất cả lối đi qua bất động sản liền kề. Theo khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, vị trí và giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định.

Khi xem xét vị trí và kích thước lối đi, cần cân nhắc nhu cầu sử dụng thực tế, đặc điểm địa hình, hiện trạng các công trình trên đất và mức độ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bên dành lối đi. Vì vậy, không nên mặc định rằng lối đi phải có chiều rộng cố định hoặc có thể tự ý mở rộng khi chưa có căn cứ phù hợp.

Về nghĩa vụ tài chính, khoản 1 Điều 254 quy định người được hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần và phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo khoản 3 Điều này thì không phải đền bù.

Khi tranh chấp liên quan đến mức bồi thường, vị trí hoặc diện tích dành làm lối đi, các bên nên ưu tiên lập thỏa thuận bằng văn bản. Nếu không thể thống nhất, việc xác định quyền và nghĩa vụ cần dựa trên căn cứ pháp luật cùng hồ sơ, chứng cứ của vụ việc, thay vì chỉ dựa vào thời gian sử dụng lối đi hoặc yêu cầu đơn phương của một bên.

3. Hồ sơ giải quyết tranh chấp lối đi chung gồm những gì?

Hồ sơ giải quyết tranh chấp lối đi chung cần thể hiện được nguồn gốc phần đất, quyền sử dụng lối đi và diễn biến mâu thuẫn giữa các bên. Tùy tính chất vụ việc và thủ tục được lựa chọn, người yêu cầu có thể cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Hồ sơ đất đai và chứng cứ là căn cứ quan trọng khi giải quyết tranh chấp. (Nguồn: Sưu tầm)

3.1. Giấy tờ về quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính

Đây là nhóm tài liệu quan trọng để xác định phần đất đang tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, lối đi được hình thành như thế nào và có được thể hiện trong hồ sơ đất đai hay không. Người yêu cầu nên rà soát, thu thập:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các bên có liên quan, nếu có.
• Bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính hoặc tài liệu thể hiện ranh giới, diện tích thửa đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, phân chia đất hoặc văn bản khác có nội dung liên quan đến lối đi.
• Văn bản thỏa thuận về việc sử dụng lối đi chung, quyền đi qua hoặc nghĩa vụ dành lối đi, nếu có.

Nếu không có đầy đủ hồ sơ, người yêu cầu có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn việc thu thập, trích lục tài liệu đất đai theo quy định. Không nên chỉ dựa vào lời trình bày của một bên để kết luận lối đi thuộc quyền sử dụng chung hay thuộc phần đất riêng của hộ gia đình khác.

3.2. Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng lối đi và phát sinh tranh chấp

Ngoài giấy tờ đất đai, người yêu cầu nên chuẩn bị tài liệu phản ánh hiện trạng lối đi và quá trình các bên sử dụng. Những tài liệu này có thể giúp làm rõ lối đi đã được hình thành từ khi nào, các bên từng thỏa thuận ra sao và hành vi cản trở phát sinh trong hoàn cảnh nào.

Các chứng cứ có thể gồm hình ảnh, video hiện trạng; tin nhắn, văn bản trao đổi; biên bản làm việc hoặc hòa giải trước đó; tài liệu đo đạc; thông tin về người biết rõ quá trình sử dụng lối đi. Nếu có hành vi xây tường, dựng cổng hoặc đặt vật cản, nên lưu lại hình ảnh có thể xác định thời điểm và vị trí xảy ra sự việc.

Chứng cứ cần phản ánh trung thực tình trạng thực tế và được thu thập hợp pháp. Người yêu cầu không nên tự ý tháo dỡ công trình hoặc xâm nhập phần đất đang tranh chấp để lấy tài liệu, bởi những hành vi này có thể khiến mâu thuẫn phức tạp hơn.

3.3. Đơn yêu cầu hòa giải hoặc đơn khởi kiện

Nếu đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, người yêu cầu cần chuẩn bị đơn trình bày rõ các bên tranh chấp, vị trí đất, nguồn gốc lối đi, nội dung mâu thuẫn và phương án đề nghị giải quyết, kèm theo giấy tờ liên quan.

Nếu khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự và tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình. Nội dung yêu cầu nên được xác định cụ thể, chẳng hạn đề nghị xác định quyền về lối đi qua, vị trí và phạm vi lối đi hoặc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng phần đất làm lối đi.

Danh mục hồ sơ cụ thể có thể khác nhau tùy từng vụ việc. Trước khi nộp, người yêu cầu nên kiểm tra yêu cầu về hình thức đơn, giấy tờ kèm theo và thẩm quyền tiếp nhận để tránh phải bổ sung nhiều lần.

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi chung

Sau khi xác định loại tranh chấp và chuẩn bị tài liệu, người có quyền lợi liên quan có thể tiến hành giải quyết theo trình tự phù hợp. Về cơ bản, quá trình này gồm các bước sau:

4.1. Xác định nguồn gốc và hiện trạng lối đi

Trước tiên, cần kiểm tra giấy tờ đất đai, bản đồ địa chính, văn bản thỏa thuận và hiện trạng sử dụng để xác định phần đất đang tranh chấp thuộc trường hợp nào. Nếu ranh giới hoặc vị trí lối đi chưa rõ, các bên có thể xem xét việc đo đạc, đối chiếu hồ sơ và thu thập thêm chứng cứ.

Ở bước này, cần làm rõ yêu cầu chính là xác định quyền sử dụng phần đất làm lối đi hay yêu cầu dành quyền đi qua bất động sản liền kề. Việc xác định đúng yêu cầu sẽ giúp lựa chọn thủ tục và cơ quan có thẩm quyền phù hợp.

4.2. Nộp hồ sơ hòa giải tại cơ quan có thẩm quyền

Nếu vụ việc thuộc trường hợp tranh chấp đất đai phải hòa giải tại UBND cấp xã theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, người yêu cầu nộp đơn tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Cơ quan tiếp nhận sẽ thực hiện trình tự hòa giải theo quy định, xem xét nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và ý kiến của các bên liên quan.

Kết quả hòa giải cần được lập thành biên bản. Nếu hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký, cập nhật hồ sơ đất đai theo quy định. Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải là một trong những tài liệu cần lưu giữ để thực hiện bước tiếp theo khi pháp luật yêu cầu.

Đối với tranh chấp về quyền đi qua bất động sản liền kề theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, cần xác định bản chất yêu cầu và quy định áp dụng trước khi kết luận thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã có bắt buộc hay không. Không nên mặc định mọi tranh chấp có liên quan đến lối đi đều phải trải qua cùng một quy trình.

4.3. Khởi kiện và cung cấp chứng cứ khi hòa giải không thành

Khi không thể đạt được thỏa thuận, người có quyền lợi liên quan có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nếu vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Với tranh chấp đất đai, Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền giải quyết dựa trên các điều kiện pháp lý của vụ việc, trong đó có việc các bên có hay không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.

Người khởi kiện cần trình bày rõ yêu cầu, cung cấp chứng cứ về quyền lợi bị ảnh hưởng và thực hiện các thủ tục tố tụng theo hướng dẫn của Tòa án. Trong quá trình giải quyết, cơ quan xét xử sẽ xem xét hồ sơ, lời trình bày, chứng cứ và các căn cứ pháp luật có liên quan để đưa ra phán quyết.

Nếu tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua, yêu cầu cần làm rõ nhu cầu đi lại, tình trạng bất động sản bị vây bọc, phương án mở lối đi, vị trí và phạm vi sử dụng cũng như vấn đề đền bù nếu thuộc trường hợp phải thực hiện. Trường hợp có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, các bên cần thực hiện theo nội dung đã được giải quyết; nếu bên có nghĩa vụ không tự nguyện thực hiện, người được thi hành có thể yêu cầu thi hành án theo quy định.

Tranh chấp lối đi chung giải quyết thế nào phụ thuộc vào nguồn gốc lối đi, quyền sử dụng đất và bản chất yêu cầu của các bên. Người có quyền lợi liên quan nên kiểm tra hồ sơ đất đai, thu thập chứng cứ, ưu tiên thương lượng và thực hiện hòa giải hoặc khởi kiện theo đúng thủ tục áp dụng cho từng trường hợp. Việc xác định rõ quyền sử dụng lối đi ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, hạn chế mâu thuẫn kéo dài và tạo cơ sở để giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.