Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, năm 2026 có bốn yếu tố vĩ mô tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản. Trong đó, đặc biệt là chính sách tiền tệ, mặt bằng lãi suất và tăng trưởng tín dụng.

Bên cạnh đó, thị trường còn chịu tác động từ nhiều yếu tố nền tảng khác. Trước hết là khung pháp lý khi các bộ luật mới bắt đầu được triển khai trên thực tế. Tiếp theo là triển vọng tăng trưởng kinh tế. Ngoài ra, đầu tư công tiếp tục được xem là động lực quan trọng, với đóng góp ước tính khoảng 18–20% GDP mỗi năm.

Thực tế thời gian gần đây cho thấy lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng khá nhanh, ảnh hưởng không nhỏ đến nhà đầu tư cá nhân cũng như diễn biến chung của thị trường. Mặt bằng lãi suất trong năm 2026 khó có khả năng tăng mạnh như giai đoạn 2022. Nếu lãi suất tăng quá nhanh, mục tiêu này sẽ rất khó đạt được.

Dù vậy, cũng cần nhìn nhận rằng lãi suất khó có thể giảm sâu như giai đoạn trước đây. Dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản nhiều khả năng sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên cho các lĩnh vực như khoa học công nghệ, hạ tầng và đầu tư công.

Điều đó đồng nghĩa bất động sản sẽ không còn được hưởng nguồn vốn giá rẻ trên diện rộng như trước, nhưng cũng chưa phải đối mặt với cú sốc lãi suất. Thị trường được dự báo vận hành trong trạng thái tương đối ổn định, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn thay vì theo đuổi chiến lược “đánh nhanh thắng nhanh”.

Sau giai đoạn biến động mạnh, nhà đầu tư bất động sản ngày càng ưu tiên tài sản tạo dòng tiền và chiến lược dài hạn.

Sau khoảng ba năm biến động mạnh, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Họ thận trọng hơn, ưu tiên các tài sản hữu hình và có khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá ngắn hạn.

Trong năm 2026, tâm lý thị trường được cho là sẽ không còn những đợt hưng phấn quá mức, nhưng cũng khó rơi vào trạng thái bi quan cực đoan. Phần lớn nhà đầu tư đã chuẩn bị sẵn nhiều kịch bản cho các tình huống khác nhau và dần chấp nhận rằng bất động sản là một cuộc chơi dài hạn.

Về phân khúc có khả năng dẫn dắt thị trường trong năm nay, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng căn hộ chung cư và nhà ở tại các đô thị lớn vẫn sẽ giữ vai trò chủ đạo, bởi nhu cầu ở thực luôn là nền tảng bền vững nhất của thị trường.

Ở chiều ngược lại, các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng hoặc đất nền tại các tỉnh có thể cần thêm thời gian để phục hồi, khi tâm lý tiêu dùng và đầu tư vẫn còn khá thận trọng.

Đánh giá về triển vọng thị trường nhà đất năm 2026, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra ba kịch bản chính. Trong kịch bản cơ sở – được xem là khả thi nhất – lãi suất duy trì ổn định, thị trường phân hóa rõ rệt và các sản phẩm tạo dòng tiền tiếp tục giữ nhịp tăng trưởng. Ở kịch bản tích cực, nếu lãi suất giảm nhẹ và kinh tế toàn cầu ổn định hơn, tâm lý thị trường có thể cải thiện, kéo theo thanh khoản tăng rõ rệt. Ngược lại, trong kịch bản thận trọng, nếu lãi suất tăng trở lại, giao dịch chủ yếu sẽ tập trung ở những dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhìn chung, năm 2026 có thể chưa phải giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản, nhưng được kỳ vọng sẽ là thời điểm đặt nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi giá trị sử dụng thực của bất động sản được đề cao và niềm tin thị trường dần được củng cố.