Biến động giá chung cư và xu hướng điều chỉnh danh mục của giới đầu tư

Trước bối cảnh giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới, nhiều nhà đầu tư bắt đầu cân nhắc thời điểm chuyển nhượng nhằm tối ưu lợi nhuận, đồng thời tái cơ cấu danh mục theo hướng an toàn và bền vững hơn.

Giá chung cư neo cao, nhiều nhà đầu tư mua ở vùng giá cao tìm cách thoát hàng. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, nguồn cung thị trường đã cải thiện rõ rệt khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt mới, chủ yếu ở khu vực vùng ven gắn với hạ tầng trọng điểm. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho và sản phẩm chuyển nhượng từ nhà đầu tư cũng góp phần làm tổng nguồn cung gia tăng đáng kể, dự kiến đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Nguồn cung dồi dào giúp người mua có thêm lựa chọn về phân khúc và vị trí, đi kèm các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc rõ rệt.

Sự phân hóa này đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó có sự lệch pha kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn giữ mức giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn. Đồng thời, cấu trúc nhà đầu tư cũng thay đổi: nhóm đầu tư dài hạn với dòng tiền ổn định không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc mua ở vùng giá cao. Dù thanh khoản chững lại, giá bất động sản vẫn khó giảm sâu do chi phí đầu vào duy trì ở mức cao.

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – cho biết mức độ quan tâm bất động sản sau Tết chỉ giảm nhẹ 10–15% so với các năm trước. Đáng chú ý, phân khúc chung cư ghi nhận mức quan tâm tăng khoảng 30%, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ chính của thị trường.

Thực tế, thị trường đang quay về giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các yếu tố như vị trí, tiện ích, pháp lý và uy tín chủ đầu tư. Những dự án đáp ứng tốt nhu cầu này vẫn duy trì thanh khoản tích cực, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ cao dần gặp khó.

Trong bối cảnh hiện tại, cơ hội vẫn dành cho người mua có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn. Quyết định xuống tiền cần dựa trên đánh giá tổng thể về sản phẩm, tài chính cá nhân và triển vọng thị trường, thay vì chỉ nhìn vào biến động lãi suất ngắn hạn. Nếu các yếu tố vĩ mô tiếp tục ổn định, bất động sản vẫn còn dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.