Đô thị đa mục tiêu - hướng đi mới cho bài toán nhà ở

Theo Đề án phát triển khu đô thị đa mục tiêu vừa được Hà Nội phê duyệt, thành phố sẽ thí điểm vận hành từ 2 đến 3 dự án trước năm 2030. Đây được xem là mô hình lần đầu xuất hiện tại Việt Nam, được kỳ vọng góp phần giải quyết đồng thời nhiều vấn đề đô thị như thiếu quỹ nhà tái định cư chất lượng, nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế và áp lực dân số tập trung tại khu vực trung tâm.

Khác với các khu đô thị truyền thống chủ yếu phát triển chức năng nhà ở, mô hình mới được định hướng trở thành không gian sống hoàn chỉnh, tích hợp nơi ở, việc làm, giáo dục, y tế, thương mại dịch vụ và các tiện ích công cộng. Các dự án cũng được quy hoạch theo định hướng đô thị thông minh, gắn với hệ thống giao thông công cộng và phát triển theo mô hình TOD.

Một trong những điểm đáng chú ý là cơ cấu sản phẩm được thiết kế theo hướng ưu tiên nhà ở an sinh. Khoảng 40-50% diện tích sàn nhà ở dành cho tái định cư và nhà công vụ, trong khi 20% dành cho nhà ở xã hội. Như vậy, nhóm nhà ở phục vụ an sinh chiếm tới 60-70% tổng quỹ nhà, phần còn lại mới là nhà ở thương mại.

Những điểm khác biệt chủ yếu giữa khu đô thị đa mục tiêu và khu đô thị thông thường (Ảnh: Sưu tầm)

Các chuyên gia đánh giá việc dành tỷ trọng lớn cho nhà ở an sinh có thể giúp Hà Nội chủ động hơn trong việc bố trí chỗ ở cho người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng, đồng thời tạo thêm nguồn cung nhà ở có giá phù hợp trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ liên tục tăng cao những năm gần đây.

Tác động đến thị trường bất động sản

Bên cạnh mục tiêu an sinh, mô hình đô thị đa mục tiêu được kỳ vọng sẽ tạo ra những khu dân cư có khả năng tự vận hành, nơi cư dân có thể sinh sống và làm việc ngay trong cùng một khu vực thay vì phụ thuộc vào khu trung tâm. Điều này được xem là giải pháp giảm áp lực lên hạ tầng đô thị hiện hữu và phân bổ lại dân cư trên địa bàn thành phố.

Đề án cũng đưa ra cơ chế linh hoạt đối với quỹ nhà ở. Các căn hộ tái định cư chưa sử dụng sau 12 tháng có thể chuyển đổi sang nhà ở xã hội, trong khi quỹ nhà ở an sinh chưa khai thác hết sau 5 năm được phép chuyển thành nhà ở thương mại. Cách làm này được kỳ vọng hạn chế tình trạng dư thừa hoặc bỏ trống quỹ nhà như từng xảy ra tại một số dự án trước đây.

Đối với phần nhà ở thương mại, lợi nhuận của chủ đầu tư được khống chế tối đa 15% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng. Theo một số doanh nghiệp, mức lợi nhuận này có thể khiến các dự án quy mô lớn kém hấp dẫn hơn so với các dự án thương mại thông thường. Tuy nhiên, cơ chế đặc thù trong lựa chọn nhà đầu tư cùng sự tham gia của nguồn vốn nhà nước được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện để các dự án được triển khai nhanh hơn.

Phối cảnh khu đô thị đa mục tiêu ở Mê Linh, Hà Nội (Ảnh: Sưu tầm)

Giới chuyên môn cho rằng hiệu quả của mô hình đô thị đa mục tiêu sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng cân bằng giữa mục tiêu an sinh và hiệu quả tài chính. Nếu được triển khai thành công, đây có thể trở thành một hướng phát triển mới cho thị trường bất động sản Hà Nội, đồng thời góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp hơn trong những năm tới.

Nguồn: Tổng hợp