Thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn. Dữ liệu và đánh giá của Batdongsan.com.vn cho thấy dòng tiền ngày càng tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng chống chịu tốt trước biến động, thay vì phân bổ đồng đều giữa các loại hình. Với đất nền, những khu vực có hạ tầng thực, dân cư hiện hữu và quy hoạch rõ ràng đang có lợi thế hơn so với các tài sản chủ yếu tăng giá nhờ kỳ vọng.

Vì vậy, không thể đơn giản kết luận rằng “giữ đất chắc chắn lời hơn gửi ngân hàng”. Một thửa đất có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hưởng lợi từ hạ tầng và nằm trong khu vực có nhu cầu ở thực vẫn có thể còn dư địa tăng giá. Ngược lại, đất thanh khoản thấp, nằm xa khu dân cư, thiếu động lực phát triển hoặc đã được đẩy giá cao so với giá trị khai thác thực tế có thể phải mất nhiều thời gian mới tạo ra mức sinh lời tương xứng.

Giá trị đất phụ thuộc lớn vào vị trí, hạ tầng và tốc độ phát triển của khu vực. Ảnh: Sưu tầm.

Xu hướng này cũng cho thấy cách lựa chọn bất động sản đang thay đổi. Thay vì chỉ mua tài sản rồi chờ tăng giá, nhà đầu tư ngày càng chú trọng giá trị sử dụng, khả năng khai thác dòng tiền, chất lượng hạ tầng và triển vọng phát triển thực tế của khu vực. Khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cũng cho thấy người mua thận trọng hơn và dành nhiều thời gian đánh giá chất lượng sản phẩm, khả năng tài chính cũng như triển vọng của khu vực trước khi xuống tiền.

3. So sánh tiền lãi ngân hàng với khả năng tăng giá đất

Để quyết định có nên bán đất hay không, cách đơn giản nhất là quy đổi hai phương án về cùng một khoảng thời gian. 

Giả sử một mảnh đất hiện có giá 5 tỷ đồng và chủ sở hữu không có nhu cầu sử dụng trong 3 năm tới. Nếu bán đất và gửi ngân hàng với mức lãi suất giả định 6%/năm, trong điều kiện lãi được tính đơn giản và không tái đầu tư, tiền lãi sau một năm khoảng 300 triệu đồng. Nếu đất tăng 5% trong cùng khoảng thời gian một năm, giá trị tài sản tăng khoảng 250 triệu đồng. Nếu tăng 8%, phần tăng giá là khoảng 400 triệu đồng.

* Chưa tính thuế, phí, chi phí giao dịch và các yếu tố phát sinh; các mức tăng giá bất động sản chỉ là giả định để so sánh.

Bảng trên cho thấy lợi thế của mỗi phương án thay đổi theo tốc độ tăng giá đất. Nếu đất chỉ tăng 3–4%/năm, gửi tiết kiệm có thể hấp dẫn hơn về dòng tiền và mức độ chủ động. Nhưng nếu khu vực có khả năng tăng giá 7–10% nhờ hạ tầng và đô thị hóa, việc bán đất hoàn toàn có thể làm mất đi phần lợi nhuận vốn đáng kể.

Ngoài lợi nhuận, cần tính chi phí để chuyển đổi tài sản. Bán đất có thể phát sinh thuế, phí và chi phí môi giới; trong khi tiền gửi có rủi ro lãi suất giảm khi đến kỳ đáo hạn. Vì vậy, không nên lấy giá bán đất và lãi suất niêm yết đơn thuần để so sánh.

5. Có nên bán một phần đất thay vì bán toàn bộ?

Nếu chưa xác định được phương án nào vượt trội, phân bổ lại một phần vốn có thể là lựa chọn cân bằng. Thay vì bán toàn bộ 5 tỷ đồng đất để gửi ngân hàng, chủ sở hữu có thể bán tài sản đã đạt mức giá kỳ vọng, đưa một phần tiền vào tiền gửi và tiếp tục giữ những bất động sản có vị trí tốt hơn. Cách này vừa tạo ra nguồn tiền có lãi định kỳ, vừa duy trì khả năng hưởng lợi nếu thị trường bất động sản tiếp tục tăng.

Phân bổ vốn vào nhiều kênh giúp nhà đầu tư giảm phụ thuộc vào một loại tài sản. Ảnh: Sưu tầm.

Với khoản tiền gửi lớn, cũng nên chia thành nhiều kỳ hạn thay vì khóa toàn bộ vốn trong một khoản dài hạn. Cách phân bổ này tạo các thời điểm đáo hạn khác nhau, giúp chủ sở hữu linh hoạt khi cần tiền hoặc khi mặt bằng lãi suất thay đổi.

Quan trọng nhất, quyết định bán bao nhiêu cần gắn với mục tiêu tài chính cá nhân, nhu cầu thanh khoản và mức độ chấp nhận rủi ro, thay vì chạy theo một kênh đầu tư đang có lợi suất cao hơn trong ngắn hạn.

6. 5 yếu tố cần tính trước khi quyết định bán đất

Trước khi quyết định chuyển đất thành tiền gửi, nên lần lượt trả lời 5 câu hỏi:

• Giá đất hiện tại có đang ở mức tốt để bán không? Cần tham khảo giao dịch thực tế thay vì chỉ dựa vào giá rao.
• Bất động sản còn động lực tăng giá rõ ràng không? Xem xét hạ tầng, quy hoạch, dân cư và khả năng khai thác.
• Tài sản có tạo ra dòng tiền không? Đất có thể cho thuê hoặc khai thác kinh doanh cần được tính khác với đất bỏ trống.
• Lãi suất thực tế có đủ hấp dẫn sau khi bán không? Không lấy mức lãi suất ưu đãi cao nhất làm mặc định cho toàn bộ khoản tiền.
• Mục tiêu sử dụng tiền là gì? Nếu cần bảo toàn vốn và thanh khoản, tiền gửi có ưu thế; nếu ưu tiên tăng trưởng tài sản dài hạn, giữ bất động sản tốt có thể phù hợp hơn.

Bán đất lấy tiền gửi ngân hàng không phải lựa chọn đúng trong mọi trường hợp. Đất có chất lượng và còn dư địa tăng giá thì không nên bán chỉ vì lãi suất đang hấp dẫn; ngược lại, tài sản kém thanh khoản, khó khai thác và đã đạt mức giá phù hợp có thể là thời điểm để cơ cấu lại vốn. Cách an toàn hơn là so sánh lợi suất thực tế của hai phương án, tính cả chi phí, thanh khoản và thời gian nắm giữ trước khi quyết định.