Chính sách mới định hình lại cấu trúc thị trường

Năm 2026 được xem là giai đoạn củng cố nền tảng hơn là thời điểm xuất hiện “sóng lớn”. Ba bộ luật gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai bắt đầu được triển khai đồng bộ, cùng với bảng giá đất mới có hiệu lực tại nhiều địa phương, tạo ra thay đổi sâu rộng về cơ chế vận hành thị trường.

Năm 2026 được xem là giai đoạn củng cố nền tảng hơn là thời điểm xuất hiện “sóng lớn”. (Nguồn: Sưu tầm)

Theo đánh giá từ các báo cáo thẩm định dự án cuối năm 2025, chi phí đất trong cơ cấu tổng mức đầu tư dự án nhà ở có thể tăng thêm 15–25% tùy khu vực. Điều này khiến nhiều mô hình phát triển trước đây không còn phù hợp về bài toán tài chính. Tuy vậy, mặt bằng giá mới được kỳ vọng sẽ phản ánh đầy đủ hơn chi phí đất, chi phí vốn và giá trị sử dụng thực, thay vì neo vào kỳ vọng pháp lý. Hệ quả là nguồn cung có thể giảm về số lượng nhưng nâng cao về chất lượng, đồng thời thúc đẩy quá trình sàng lọc chủ đầu tư.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, thị trường năm 2026 được hỗ trợ bởi ba động lực chính. Thứ nhất, nguồn cung đa dạng hơn, trong đó nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp được thúc đẩy triển khai, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Thứ hai, hàng loạt công trình hạ tầng giao thông được khởi công và hoàn thành, mở rộng kết nối liên vùng và thúc đẩy mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Thứ ba, mặt bằng lãi suất được kỳ vọng duy trì ở mức ổn định trong bối cảnh chính sách điều hành hướng tới hỗ trợ tăng trưởng.

Thị trường bước vào chu kỳ vận hành mới

Năm 2026 không được dự báo là thời điểm tăng trưởng nóng, mà là giai đoạn xác lập trật tự vận hành mới dựa trên ba yếu tố: tăng trưởng kinh tế thực, khung pháp lý minh bạch và hạ tầng – đô thị được tái cấu trúc.

Trong bối cảnh đó, bất động sản dần dịch chuyển từ vai trò công cụ đầu cơ ngắn hạn sang tài sản phục vụ nhu cầu ở thực và chiến lược phát triển dài hạn. Nhu cầu thị trường không chỉ đến từ nhà ở mà còn từ hạ tầng sản xuất, logistics, đô thị công nghiệp và nhà ở cho lực lượng lao động mới – những yếu tố tạo ra lớp cầu bền vững hơn.

Sự phục hồi của thị trường vì vậy được dự báo mang tính chọn lọc. Phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với khoảng 30.000 sản phẩm chào bán. Giá bán phân hóa mạnh theo vị trí: khu vực lõi trung tâm TP.HCM duy trì mức cao, trong khi các đô thị cách trung tâm khoảng 40 km ghi nhận mặt bằng giá mềm hơn, dao động từ 35–90 triệu đồng/m².

Bất động sản Phú Quốc được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng và sự kiện quốc tế dự kiến tổ chức trong những năm tới. (Nguồn: Sưu tầm)

Phân khúc nhà phố, biệt thự và nghỉ dưỡng ước tính cung cấp khoảng 20.000 sản phẩm. Trong đó, nhà phố và biệt thự có thể tiếp tục trầm lắng do giá cao và hiệu quả đầu tư chưa thực sự hấp dẫn. Bất động sản nghỉ dưỡng chưa phục hồi đồng đều, chủ yếu phát triển tại một số địa phương như Vũng Tàu, Cần Giờ và đặc biệt là Phú Quốc – nơi được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng và sự kiện quốc tế dự kiến tổ chức trong những năm tới.

Tổng thể, năm 2026 được xem là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, yêu cầu doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị, minh bạch pháp lý và tập trung vào giá trị sử dụng thực. Những dự án đáp ứng nhu cầu an cư, mức giá phù hợp và có nền tảng pháp lý rõ ràng nhiều khả năng sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường phía Nam trong năm tới.

(Tổng hợp)