Trong trường hợp người mua nhà có mục đích ở thực, nhiều chuyên gia cho rằng nên ưu tiên lựa chọn căn hộ đã được cấp sổ hồng, thay vì chấp nhận rủi ro với các dự án đang vướng mắc pháp lý. Căn hộ đã có sổ mang lại sự an tâm rõ rệt: người mua có thể vay ngân hàng, thực hiện sang tên, chuyển nhượng thuận lợi, đồng thời nhận nhà ngay để ổn định cuộc sống hoặc khai thác cho thuê tạo dòng tiền.

Trong trường hợp pháp lý được hoàn thiện, khả năng tăng giá trong tương lai là khá lớn, mang lại lợi nhuận đáng kể cho người mua. Diện tích rộng hơn cũng đáp ứng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của gia đình trong dài hạn. Tuy nhiên, đi kèm với mức giá hấp dẫn là không ít rủi ro, bởi việc chưa được cấp sổ hồng đồng nghĩa với khó vay ngân hàng, thanh khoản thấp và nguy cơ phát sinh chi phí hoặc kéo dài thời gian chờ đợi.

Do đó, khi cân nhắc mua căn hộ chưa có sổ hồng, vấn đề đầu tiên cần làm rõ là nguyên nhân khiến dự án đã bàn giao nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Đây được xem là yếu tố then chốt để đánh giá khả năng hoàn thiện pháp lý trong tương lai. Người mua nên chủ động tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, thay vì chỉ dựa vào lời giới thiệu từ phía người bán.

Trong trường hợp người mua nhà có mục đích ở thực, nhiều chuyên gia cho rằng nên ưu tiên lựa chọn căn hộ đã được cấp sổ hồng. (Ảnh: Sưu tầm)

Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm cấp sổ hồng. Phổ biến nhất là việc chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, không đủ điều kiện hoàn công. Các sai phạm thường gặp bao gồm xây vượt tầng, tăng diện tích sàn, hoặc chuyển đổi trái phép các khu sinh hoạt chung và tiện ích thành căn hộ để kinh doanh. Trong những trường hợp này, người mua cần yêu cầu được xem giấy phép xây dựng và đối chiếu với hiện trạng thực tế của công trình để đánh giá mức độ sai phạm cũng như khả năng khắc phục.

Một nguyên nhân khác là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, như tiền sử dụng đất, thuế đất hoặc thuế giá trị gia tăng. Khi các khoản này chưa được thanh toán đầy đủ, quy trình cấp sổ sẽ bị đình trệ. Người mua cần tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch xử lý các nghĩa vụ còn tồn đọng, bởi nếu tình trạng chậm thanh toán kéo dài, rủi ro pháp lý sẽ càng lớn. Ngoài ra, không ít dự án bị vướng do sổ đỏ tổng của khu đất vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng. Trong trường hợp này, cần xác minh rõ chủ đầu tư có đủ khả năng giải chấp hay không, hay đang sử dụng việc thế chấp để xoay vòng dòng tiền. Đồng thời, cũng cần lưu ý đến nguy cơ dự án bị ngân hàng siết nợ nếu rơi vào nhóm nợ xấu.

Ngay cả khi người mua chưa có nhu cầu vay vốn tại thời điểm hiện tại, việc trao đổi sớm với ngân hàng về khả năng vay bằng hợp đồng mua bán vẫn là điều cần thiết. Thực tế cho thấy, căn hộ đã có sổ hồng thường được ngân hàng cho vay từ 70 đến 80% giá trị thị trường. Trong khi đó, với căn hộ chưa có sổ, tỷ lệ vay thấp hơn đáng kể và điều kiện khắt khe hơn. Người mua cần làm rõ ngân hàng sẽ định giá tài sản theo giá hợp đồng hay giá thị trường (trong trường hợp thị trường cao hơn), đồng thời xem xét mức lãi suất có cao hơn so với các căn hộ đã hoàn thiện pháp lý hay không.

Bên cạnh đó, tiến độ thanh toán cũng là yếu tố không thể bỏ qua. Thông thường, với căn hộ chưa có sổ hồng, người mua chỉ thanh toán khoảng 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại sẽ nộp khi được cấp sổ. Vì vậy, cần xác định rõ bên bán đã thanh toán đến giai đoạn nào, cũng như chuẩn bị sẵn nguồn tài chính cho phần nghĩa vụ còn lại để tránh bị động về sau.

Xét về mặt tích cực, lợi thế lớn nhất của căn hộ chưa có sổ là mức giá. Trong trường hợp đang cân nhắc, mức giá thấp hơn khoảng 29% so với các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tương đương chênh lệch khoảng 1,1 tỷ đồng. Khoảng chênh này vừa phù hợp với ngân sách của nhiều gia đình, vừa mở ra khả năng sinh lời nếu dự án được cấp sổ đúng tiến độ. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc kỹ các rủi ro đi kèm, bao gồm nguy cơ chậm ra sổ, thanh khoản thấp do tâm lý e ngại của thị trường, cùng với hạn chế trong việc vay vốn do định giá thấp và lãi suất cao hơn.

Để giảm thiểu rủi ro, các chuyên gia khuyến nghị người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, bao gồm giấy phép xây dựng, tình trạng sổ đỏ tổng của dự án và kế hoạch khắc phục các sai phạm (nếu có). Song song đó, việc trao đổi trực tiếp với cư dân đang sinh sống tại dự án cũng giúp người mua có cái nhìn thực tế hơn về tiến độ, tình hình pháp lý và uy tín của chủ đầu tư. Trong trường hợp các vướng mắc chỉ ở mức có thể xử lý và chủ đầu tư chứng minh được năng lực khắc phục, đây có thể là lựa chọn đáng cân nhắc cho nhu cầu ở thực. Ngược lại, nếu pháp lý quá phức tạp và thiếu minh bạch, ưu tiên các dự án đã được cấp giấy chứng nhận vẫn là phương án an toàn hơn cho kế hoạch an cư lâu dài.