Hai yếu tố “sống còn” để tiền cọc được công nhận

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, câu hỏi gây tranh luận nhiều nhất là: khoản tiền đã giao là tiền đặt cọc hay chỉ là tiền trả trước? Sự khác biệt này không chỉ mang tính thuật ngữ mà quyết định trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên khi xảy ra vi phạm. Nếu là đặt cọc, bên vi phạm có thể phải chịu mất cọc hoặc bồi hoàn gấp đôi tiền cọc; nếu chỉ là tiền trả trước, cơ chế phạt cọc sẽ không được áp dụng.

Theo Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, nếu các bên không xác định rõ đó là tiền đặt cọc thì mặc nhiên được coi là tiền trả trước. Tuy nhiên, thế nào là “xác định rõ” lại không được giải thích cụ thể, khiến việc đánh giá phụ thuộc nhiều vào cách nhìn nhận của cơ quan giải quyết tranh chấp. Thực tế cho thấy tòa án và trọng tài không chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản, mà xem xét bản chất giao dịch và ý chí thực sự của các bên.

Người mua nhà cần nắm rõ các điều khoản để tránh mắc bẫy đi đặt cọc nhà đất (Nguồn: Sưu tầm)

Chẳng hạn, trong một vụ việc được xét xử bởi Tòa án Nhân dân cấp cao tại TPHCM vào tháng 4-2025, dù văn bản có tên “Giấy giao nhận tiền đặt cọc mua bán nhà đất”, nhưng toàn bộ 4 tỉ đồng đã được các bên thống nhất trừ thẳng vào giá chuyển nhượng sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Đáng chú ý, thỏa thuận không hề đề cập đến cơ chế xử lý khi một bên từ chối giao kết hợp đồng. Tòa kết luận đây thực chất là tiền thanh toán trước, không phải tiền đặt cọc.

Từ thực tiễn xét xử, có thể rút ra hai điều kiện tối thiểu để một khoản tiền được công nhận là đặt cọc. Thứ nhất, xác định rõ mục đích bảo đảm: Khoản tiền phải nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu chỉ để “giữ chỗ” hoặc thanh toán dần, rất dễ bị coi là trả trước. Thứ hai, quy định rõ cơ chế xử lý khi vi phạm: Phải thể hiện cụ thể hậu quả pháp lý – mất cọc hoặc hoàn trả và bồi thường tương đương. Nếu thiếu cơ chế này, rủi ro bị “chuyển hóa” thành tiền trả trước là rất cao.

Việc đặt cọc vì vậy không chỉ là giao tiền, mà là một thiết kế pháp lý. Một thỏa thuận sơ sài, thiếu điều khoản cốt lõi có thể khiến doanh nghiệp đánh mất lợi thế khi tranh chấp xảy ra.

Hình thức đặt cọc và rủi ro khi thiếu chứng cứ

Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, kể cả khi giao dịch liên quan đến bất động sản. Đây là điểm giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong quá trình đàm phán. Tuy nhiên, sự “không bắt buộc” này không đồng nghĩa với việc có thể xem nhẹ hình thức và chứng cứ.

Thực tế cho thấy, rủi ro lớn nhất nằm ở việc đặt cọc bằng hành vi giao tiền nhưng không lập văn bản. Khi phát sinh tranh chấp, tòa án phải xác định bên nào có lỗi làm cho hợp đồng chính không được ký kết hoặc thực hiện. Nếu không có văn bản thể hiện rõ thỏa thuận đặt cọc và cơ chế xử lý, việc chứng minh lỗi gần như bất khả thi.

Trong một vụ án liên quan đến giao tiền mặt 32.000 euro và chuyển khoản hơn 1,18 tỉ đồng nhưng không có văn bản đặt cọc, tòa án xác định không đủ căn cứ để kết luận bên nào vi phạm nghĩa vụ giao kết. Hệ quả là bên cho rằng mình bị vi phạm không thể yêu cầu phạt cọc, dù đã giao số tiền rất lớn. Trường hợp này cho thấy, chỉ một thiếu sót nhỏ về hình thức cũng có thể khiến quyền lợi hợp pháp không được bảo vệ đầy đủ.

Ngoài ra, nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực trong giai đoạn đặt cọc cũng đặc biệt quan trọng. Trong một vụ việc năm 2023 do Tòa án Nhân dân cấp cao tại TPHCM giải quyết, một ngân hàng cho rằng đã trao đổi miệng về khoản nợ liên quan trước khi ký đặt cọc. Tuy nhiên, do không có chứng cứ chứng minh đã cung cấp thông tin đầy đủ, tòa án xác định ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trung thực trong giao dịch. Khi chỉ một bên có lỗi trong việc cung cấp thông tin, bên đó có thể phải chịu hậu quả bất lợi, kể cả phạt cọc.

Từ những thực tiễn trên có thể thấy:

• Nên lập thỏa thuận đặt cọc bằng văn bản, dù pháp luật không bắt buộc.
• Nội dung cần rõ ràng về mục đích, thời hạn, điều kiện ký hợp đồng chính và cơ chế xử lý vi phạm.
• Mọi thông tin quan trọng ảnh hưởng đến quyết định giao kết cần được ghi nhận bằng văn bản hoặc chứng cứ xác thực.

Đặt cọc vốn được xem là bước “an toàn” trước khi ký hợp đồng chính, nhưng nếu thiếu sự chuẩn bị pháp lý cẩn trọng, chính bước này lại trở thành điểm khởi đầu của tranh chấp kéo dài và tốn kém.