1. Kiểm tra người đứng tên và quyền chuyển nhượng

Thông tin đầu tiên cần xem trên sổ đỏ là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thông tin đăng ký bao gồm tên, giấy tờ nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản.

Người mua cần đối chiếu thông tin này với giấy tờ tùy thân của người trực tiếp giao dịch. Nếu Giấy chứng nhận ghi nhiều người cùng sử dụng đất hoặc tài sản thuộc quyền sở hữu chung, cần xác định đầy đủ những người có quyền tham gia giao dịch. Trường hợp người bán không trực tiếp đứng tên trên sổ, cần kiểm tra căn cứ đại diện và phạm vi quyền của người được ủy quyền. Không nên chỉ dựa vào cam kết miệng rằng chủ đất đã đồng ý bán.

Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc có nhiều người cùng có quyền sử dụng thì việc chỉ ký với một người có thể phát sinh tranh chấp về sau. Vì vậy, xác định đúng chủ thể có quyền định đoạt là bước đầu tiên trước khi xem xét giá và đặt cọc.

Đối chiếu thông tin người đứng tên trên Giấy chứng nhận với giấy tờ của người bán. Ảnh: Sưu tầm.

2. Đối chiếu số thửa, diện tích và mục đích sử dụng

Sau khi xác định chủ thể, cần kiểm tra các thông tin nhận diện chính của thửa đất gồm số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng và nguồn gốc sử dụng đất. Đây đều là những nhóm thông tin thuộc nội dung đăng ký đất đai theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Diện tích trên sổ cần được đối chiếu với phần đất thực tế người bán đang giao dịch. Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích được công nhận, cần làm rõ nguồn gốc phần chênh lệch thay vì mặc nhiên tính toàn bộ diện tích đó vào giá mua.

Mục đích sử dụng đất cũng cần được kiểm tra riêng. Đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ hoặc các loại đất khác có chế độ sử dụng khác nhau. Nếu người bán quảng cáo một thửa là “đất ở lâu dài” nhưng Giấy chứng nhận thể hiện loại đất hoặc thời hạn khác, người mua cần xác minh trước khi tiếp tục giao dịch.

Với trường hợp mua một phần thửa đất, cần kiểm tra thêm điều kiện tách thửa và khả năng cấp Giấy chứng nhận cho phần đất dự kiến nhận chuyển nhượng. Không nên coi việc “mua trước, tách sổ sau” là thủ tục chắc chắn được chấp thuận.

Số thửa, diện tích và mục đích sử dụng là những thông tin cần đối chiếu khi mua đất. Ảnh: Sưu tầm.

3. Xem trang bổ sung và lịch sử biến động

Một lỗi dễ gặp là chỉ nhìn trang chính của sổ đỏ rồi kết luận thửa đất không có vấn đề. Người mua nên kiểm tra cả trang bổ sung và các nội dung xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận.

Lịch sử biến động có thể cho biết thửa đất đã từng chuyển nhượng, tặng cho, thay đổi diện tích, thay đổi thông tin chủ sử dụng hoặc phát sinh những biến động khác. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định nội dung đăng ký biến động bao gồm cả thông tin thửa đất và nội dung, lý do biến động.

Nếu sổ có nhiều lần chỉnh lý hoặc thông tin biến động phức tạp, người mua nên yêu cầu người bán cung cấp hồ sơ liên quan và xác minh tại cơ quan đăng ký đất đai. Với giao dịch có giá trị lớn, việc kiểm tra lịch sử pháp lý của thửa đất có thể quan trọng không kém việc kiểm tra giá bán. Đặc biệt, nếu người bán nói sổ vừa được cấp lại, vừa tách thửa hoặc vừa hoàn tất một giao dịch trước đó, cần làm rõ tình trạng biến động đã được cập nhật đầy đủ hay chưa.

4. Kiểm tra thế chấp, tranh chấp và các hạn chế quyền

Có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc thửa đất hoàn toàn đủ điều kiện để giao dịch ngay. Người mua cần kiểm tra tình trạng thế chấp, tranh chấp và những hạn chế liên quan đến quyền sử dụng đất.

Nếu đất đang thế chấp, cần xác định rõ khoản vay đã được xử lý hay chưa, tài sản sẽ được giải chấp vào thời điểm nào và thủ tục xóa đăng ký thế chấp được thực hiện ra sao. Không nên giao phần lớn tiền mua đất chỉ dựa trên lời hứa của bên bán rằng “sẽ giải chấp sau”.

Với đất có tranh chấp, người mua cần xác minh tình trạng thực tế thay vì chỉ dựa vào việc sổ vẫn đang đứng tên người bán. Các thông tin về đăng ký đất đai và biến động được quản lý trong hệ thống thông tin đất đai; việc xác minh hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền sẽ đáng tin cậy hơn thông tin truyền miệng.

Ngoài ra, cần lưu ý các trường hợp quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi quyền của người khác, chẳng hạn liên quan đến lối đi hoặc các quyền đối với thửa đất liền kề. Những vấn đề này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng và giá trị của bất động sản.

Tình trạng thế chấp là thông tin cần xác minh trước khi giao dịch mua bán đất. Ảnh: Sưu tầm.

5. Đối chiếu sổ đỏ với hiện trạng thửa đất

Sau khi kiểm tra giấy tờ, người mua nên trực tiếp đến khu đất để đối chiếu với thông tin trên Giấy chứng nhận. Cần xác định ranh giới, hình dạng, diện tích, vị trí, lối đi và các công trình đang tồn tại có phù hợp với hồ sơ hay không. Nếu người bán đang sử dụng cả phần đất nằm ngoài ranh giới thể hiện trên sổ, phải làm rõ quyền đối với phần diện tích đó trước khi tính vào giá mua.

Với nhà hoặc công trình trên đất, cần kiểm tra xem tài sản đó có được ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay không. Nội dung đăng ký tài sản gắn liền với đất có thể bao gồm loại tài sản, diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu và thời hạn sở hữu.

Đây cũng là lúc nên kiểm tra lối đi vào thửa đất. Một mảnh đất có diện tích và vị trí đúng như quảng cáo nhưng lối tiếp cận phụ thuộc vào phần đất của người khác có thể phát sinh vấn đề khi sử dụng hoặc xây dựng.

Thông tin trên sổ cần được đối chiếu với ranh giới và hiện trạng thực tế của thửa đất. Ảnh: Sưu tầm.

6. Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc

Thông tin trên sổ đỏ không thay thế cho việc kiểm tra quy hoạch. Một thửa đất có Giấy chứng nhận hợp lệ vẫn có thể nằm trong khu vực được định hướng xây dựng đường giao thông, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật hoặc có kế hoạch sử dụng đất khác.

Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền hoặc thông qua nguồn dữ liệu chính thức. Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một nhóm dữ liệu đất đai có thể được cung cấp.

Không nên chỉ dựa vào câu trả lời của môi giới như “đất không dính quy hoạch” hoặc “quy hoạch này sắp bỏ”. Nếu có thông tin quy hoạch ảnh hưởng đến thửa đất, cần xác minh rõ phạm vi, loại quy hoạch và tình trạng triển khai trước khi quyết định mua.

Kiểm tra quy hoạch giúp xác định những định hướng sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến thửa đất. Ảnh: Sưu tầm.

7. Kiểm tra điều kiện giao dịch và hồ sơ sang tên

Sau khi xác minh thửa đất, bước cuối cùng là kiểm tra khả năng thực hiện giao dịch. Người mua cần xác định người bán có đủ quyền chuyển nhượng, giấy tờ có thể sử dụng để làm thủ tục và tình trạng pháp lý của tài sản có cho phép sang tên hay không.

Đối với giao dịch có hồ sơ phức tạp, nên yêu cầu kiểm tra tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền trước khi ký đặt cọc. Hợp đồng cũng cần quy định rõ giá mua, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, thời điểm bàn giao, trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính và cách xử lý nếu một bên vi phạm.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ đăng ký biến động thông thường gồm Giấy chứng nhận đã cấp cùng các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động; trường hợp thực hiện thủ tục thông qua người đại diện còn phải có giấy tờ về việc đại diện.

Do đó, đừng đặt cọc chỉ vì thấy sổ đỏ hợp lệ. Cần chắc chắn rằng toàn bộ thông tin về người bán, thửa đất và giao dịch có thể thống nhất để thực hiện bước chuyển nhượng, đăng ký biến động và sang tên.

Xem sổ đỏ khi mua đất cần được thực hiện theo một quy trình thay vì chỉ kiểm tra vài thông tin trên giấy. Từ chủ thể, thửa đất, lịch sử biến động đến pháp lý, hiện trạng và quy hoạch, mỗi bước đều giúp loại bỏ một nhóm rủi ro khác nhau. Chỉ nên đặt cọc khi thông tin trên giấy tờ đã được đối chiếu với thực tế và khả năng sang tên được xác minh rõ ràng.