1. Thị trường văn phòng hạng A TP.HCM năm 2026

Theo Báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung văn phòng tại khu vực lõi TP.HCM duy trì khoảng 1,73 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA) trong quý II/2026, không thay đổi so với quý trước do không có dự án mới gia nhập thị trường. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 14.458 m², chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng.

Phân khúc Hạng A ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý. Giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m²/tháng, trong khi một số chủ tòa nhà tiếp tục áp dụng chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với văn phòng chất lượng cao vẫn hiện hữu, nhưng doanh nghiệp ngày càng cân nhắc đồng thời giữa tiêu chuẩn không gian và chi phí. Cushman & Wakefield ghi nhận xu hướng “flight-to-quality” tiếp tục diễn ra, cùng với xu hướng doanh nghiệp mở rộng tìm kiếm sang các khu vực ngoài lõi trung tâm. 

Ở một góc nhìn khác, Knight Frank ghi nhận giá chào thuê trung bình hạng A tại TP.HCM ở mức 58,8 USD/m²/tháng trong quý I/2026, thấp hơn 0,1% theo quý. Sự khác biệt giữa hai con số đến từ thời điểm và phương pháp đo lường khác nhau, trong đó Knight Frank sử dụng giá chào thuê còn Cushman & Wakefield công bố giá thuê trung bình của thị trường. 

Khu trung tâm TP.HCM tập trung nhiều cao ốc văn phòng hạng A. (Ảnh: Sưu tầm)

2. Những tòa nhà văn phòng hạng A nổi bật tại TP.HCM

2.1. Saigon Marina IFC

Tòa nhà Marina Central Tower - Office Saigon — hiện được biết đến với tên Saigon Marina IFC — nằm tại số 2 Tôn Đức Thắng, khu vực trung tâm TP.HCM. Tòa nhà cao 55 tầng, cao khoảng 240 m và có khoảng 87.000 m² diện tích văn phòng từ tầng 6 đến tầng 51. Diện tích sàn điển hình dao động khoảng 1.163–1.550 m², trần hoàn thiện cao 2,8 m và sử dụng sàn nâng.

Điểm đáng chú ý của Saigon Marina IFC là khả năng kết nối trực tiếp với ga Ba Son của Metro số 1 thông qua tầng hầm. Tòa nhà cũng tích hợp khu bán lẻ, F&B, dịch vụ và các không gian nhà hàng, lounge ở tầng cao. Công trình được thiết kế theo tiêu chuẩn LEED Gold.

Giá chào thuê tại Saigon Marina IFC hiện được một số đơn vị môi giới đưa ra ở mức khoảng 56–58 USD/m²/tháng. Đây là mức giá chào trên thị trường, không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế.

2.2. Deutsches Haus

Deutsches Haus Ho Chi Minh City tọa lạc tại 33 Lê Duẩn, trong khu vực trung tâm hành chính, ngoại giao và thương mại của TP.HCM. Công trình cao 25 tầng, có tổng diện tích khoảng 40.000 m² và khoảng 30.000 m² diện tích cho thuê. Mặt bằng điển hình khoảng 1.500 m², thiết kế không cột, trần cao 2,75 m và sàn nâng 100 mm. 

Deutsches Haus nổi bật ở tiêu chuẩn công trình xanh và hiệu quả năng lượng. Tòa nhà có mặt dựng hai lớp giúp giảm tác động của nhiệt và tiếng ồn, đồng thời tận dụng ánh sáng tự nhiên. Công trình đạt LEED Platinum cho cả thiết kế – xây dựng và vận hành – bảo trì, cùng chứng nhận DGNB Gold.

Giá chào thuê tại đây hiện dao động quanh 59 USD/m²/tháng, trong khi một nguồn khác ghi nhận mức 65 USD/m²/tháng vào tháng 5/2026. Chênh lệch giữa các mức giá cho thấy giá chào thuê có thể thay đổi tùy diện tích, tầng, thời điểm và điều kiện hợp đồng. 

Deutsches Haus và mPlaza Saigon tạo thành cụm cao ốc văn phòng trên đường Lê Duẩn. (Ảnh: Sưu tầm)

2.3. Saigon Centre II

Saigon Centre nằm trên trục Lê Lợi, trong khu vực trung tâm thương mại của thành phố. Trong đó, Saigon Centre II là tổ hợp 42 tầng, kết hợp văn phòng với trung tâm thương mại, bán lẻ, ẩm thực, khách sạn và dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Riêng khu văn phòng có diện tích khoảng 44.000 m², mặt bằng không cột rộng tới 2.022 m², trần hoàn thiện cao 2,8 m cùng hệ thống thang máy phân khu tốc độ cao.

Về khả năng tiếp cận, tòa nhà nằm trong khoảng cách đi bộ tới ga Metro Bến Thành và ga Nhà hát Thành phố, đồng thời kết nối với hệ thống khách sạn, tổ chức ngoại giao và các dịch vụ thương mại tại khu vực trung tâm. Công trình đạt chứng nhận BCA Green Mark Gold. Saigon Centre 2 hiện ghi nhận có giá chào thuê khoảng 56 USD/m²/tháng.

2.4. The Hallmark

The Hallmark nằm tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, ở cửa ngõ kết nối với khu trung tâm qua cầu Ba Son. Đây là tòa nhà văn phòng hạng A+ cao 30 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 68.000 m² và khoảng 54.500 m² diện tích văn phòng. Các sàn điển hình có diện tích khoảng 1.600–2.300 m², trung bình khoảng 1.800 m², với hiệu suất sử dụng khoảng 80%.

Vị trí là một trong những đặc điểm đáng chú ý của The Hallmark khi tòa nhà cách khu trung tâm cũ khoảng 2 phút di chuyển và cách ga Ba Son khoảng 5 phút đi bộ. Các mặt bằng văn phòng có tầm nhìn về sông Sài Gòn và khu trung tâm thành phố.

Về vận hành, tòa nhà có 20 thang máy Schindler tích hợp hệ thống điều khiển điểm đến, khu Sky Terrace ở tầng 5, hệ thống điều hòa có lọc HEPA và ba tầng hầm sử dụng hệ thống đỗ xe tự động. Công trình đạt BCA Green Mark Gold. Mức giá chào thuê tham khảo trên thị trường hiện khoảng 43 USD/m²/tháng.

The Hallmark nổi bật với thiết kế hiện đại tại cửa ngõ Thủ Thiêm. (Ảnh: Sưu tầm)

2.5. The Kross

The Kross là một trong những nguồn cung hạng A mới tại khu vực trung tâm, nằm trên đường Tôn Đức Thắng và cách ga Ba Son khoảng 0,5 km. Tòa nhà cao 36 tầng, gồm khoảng 32.949 m² diện tích văn phòng, 5 tầng hầm và các sàn không cột. Mặt bằng có sàn nâng 50 mm và trần hoàn thiện cao 2,75 m.

The Kross hướng tới đồng thời chứng nhận LEED Gold và WELL. Hệ thống vận hành gồm 13 thang máy OTIS, một thang máy VIP Express, hệ thống nhận diện khuôn mặt tại sảnh và quản lý khách điện tử. Tòa nhà cũng bố trí mảng xanh ở tầng 19 và hệ thống điều hòa trung tâm có cấp khí tươi, lọc bụi mịn.

Theo Knight Frank, The Kross là dự án văn phòng hạng A tại khu CBD được dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2026–2027, trong bối cảnh nguồn cung mới hạng A tại khu trung tâm vẫn hạn chế.

3. Giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện khoảng bao nhiêu?

Mặt bằng giá có sự khác biệt khá lớn giữa các tòa nhà, dù cùng được xếp vào nhóm hạng A. Dữ liệu chào thuê tháng 9/2026 cho thấy một số tòa nhà tại khu trung tâm có mức giá từ khoảng 40 USD/m²/tháng đến gần 60 USD/m²/tháng. 

Đây là mức giá chào thuê tham khảo từ các đơn vị môi giới cập nhật trong tháng 9/2026, không phải giá giao dịch thực tế. Giá cuối cùng còn phụ thuộc diện tích thuê, tầng, thời hạn hợp đồng, tình trạng bàn giao và các ưu đãi.

Giá chào thuê từng tòa nhà có thể khác nhau đáng kể so với mức bình quân toàn thị trường. Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê hạng A bình quân ở mức 53,2 USD/m²/tháng trong Q2/2026, trong khi Knight Frank ghi nhận giá chào thuê bình quân 58,8 USD/m²/tháng trong Q1/2026. Hai số liệu không nên đặt cạnh nhau như cùng một chỉ tiêu.

Ngoài tiền thuê, doanh nghiệp còn cần tính phí quản lý, VAT, phí ngoài giờ, phí đỗ xe, chi phí hoàn thiện nội thất và các khoản liên quan đến vận hành. Vì vậy, giá thuê niêm yết trên mỗi m² chưa phản ánh đầy đủ tổng chi phí sử dụng văn phòng.

4. Tiêu chí lựa chọn văn phòng hạng A tại TP.HCM

Giá thuê không phải tiêu chí duy nhất khi doanh nghiệp lựa chọn văn phòng hạng A. Theo Cushman & Wakefield, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến hiệu quả mặt bằng, khả năng kết nối, tiện ích, chứng nhận công trình xanh và chất lượng quản lý vận hành.

Về kỹ thuật, các yếu tố cần xem xét gồm chiều cao trần, tải trọng sàn, hệ thống điều hòa và cấp khí tươi, tốc độ và phân khu thang máy, nguồn điện dự phòng, hệ thống quản lý tòa nhà, sàn nâng, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng công nghệ. Những yếu tố này có thể tác động trực tiếp đến chi phí hoàn thiện cũng như hiệu quả sử dụng diện tích.

Tiêu chuẩn xanh cũng ngày càng xuất hiện nhiều hơn trong nhóm văn phòng cao cấp. LEED, Green Mark hay WELL không chỉ là chứng nhận về thiết kế mà thường gắn với các giải pháp tiết kiệm năng lượng, quản lý nước, chất lượng không khí trong nhà và sức khỏe người sử dụng.

Không gian xanh ngày càng được chú trọng trong các văn phòng hạng A. (Ảnh: Sưu tầm)

5. Văn phòng hạng A TP.HCM đang dịch chuyển như thế nào?

Thị trường năm 2026 cho thấy doanh nghiệp không đơn thuần tìm văn phòng ở vị trí trung tâm mà đang cân nhắc giữa chất lượng, khả năng kết nối và chi phí. Cushman & Wakefield ghi nhận tỷ lệ lấp đầy hạng A tăng lên 89,8% trong Q2/2026, trong khi nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng giúp hấp thụ thuần đạt 14.458 m².

Trong khi đó, nguồn cung mới trong ngắn hạn vẫn hạn chế. Knight Frank dự báo giai đoạn 2026–2027 chỉ có một dự án hạng A tại CBD được đưa vào nguồn cung là The Kross; từ năm 2028, nguồn cung hạng A và B dự kiến tăng rõ hơn tại cả khu trung tâm và các cụm ngoài CBD, trong đó có khu vực Thủ Đức và Nam Sài Gòn.

Điều này cũng lý giải tại sao các tòa nhà mới có kết nối giao thông tốt, tiêu chuẩn xanh, mặt bằng hiệu quả và hệ thống vận hành hiện đại đang được chú ý trong xu hướng “flight-to-quality”. Tuy nhiên, xu hướng này không có nghĩa mọi tòa nhà hạng A đều có cùng mức độ hấp dẫn về thuê; tuổi đời công trình, vị trí, chất lượng vận hành và mức giá vẫn tạo ra sự phân hóa giữa các tài sản.

Các cao ốc văn phòng tạo nên diện mạo khu trung tâm TP.HCM. (Ảnh: Sưu tầm)

Với doanh nghiệp đang tìm văn phòng hạng A tại TP.HCM, việc lựa chọn nên dựa trên tổng chi phí sử dụng, diện tích thực tế, khả năng mở rộng, kết nối giao thông và tiêu chuẩn vận hành thay vì chỉ so sánh giá thuê trên mỗi mét vuông.