Nguồn cung nhà ở miền Bắc năm 2026 diễn biến ra sao?

Nguồn cung nhà ở miền Bắc năm 2026 tiếp tục được bổ sung nhưng có sự khác biệt đáng kể giữa từng thị trường. Hà Nội tập trung nguồn cung căn hộ thương mại, trong khi Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên đẩy mạnh cả nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp. Riêng Hải Phòng đang triển khai 28 dự án nhà ở xã hội với khoảng 33.477 căn; Bắc Ninh được giao hoàn thành 19.900 căn trong năm 2026, còn Hưng Yên đặt mục tiêu 6.172 căn.

Bức tranh nguồn cung vì vậy không chỉ nằm ở số lượng dự án mới mà còn ở sự đa dạng hóa sản phẩm. Tại các trung tâm công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê được ưu tiên để đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động; trong khi Hà Nội tiếp tục ghi nhận lượng lớn căn hộ thương mại, với khoảng 11.200 căn mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026.

Ở Hải Phòng, nguồn cung nhà ở xã hội còn được mở rộng tại các khu vực công nghiệp phía Tây. Thành phố đã hoàn thành 1.383 căn trong 6 tháng đầu năm và đặt mục tiêu hoàn thành hơn 7.000 căn trong cả năm 2026, cùng tối thiểu 1.000 căn nhà ở cho thuê. Những con số này cho thấy nguồn cung nhà ở miền Bắc đang hình thành theo nhiều hướng, từ căn hộ thương mại tại các đô thị lớn đến sản phẩm phục vụ trực tiếp nhu cầu an cư của người lao động.

Nguồn cung nhà ở phía Bắc đang mở rộng theo nhiều phân khúc và địa phương. Ảnh: Sưu tầm.

Hà Nội: Tập trung phân khúc căn hộ thương mại cao cấp

Hà Nội tiếp tục duy trì vị thế thị trường căn hộ thương mại lớn nhất miền Bắc, song đang có sự dịch chuyển rõ nét về vị trí và cơ cấu sản phẩm. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 11.200 căn hộ mở bán mới (riêng quý II đạt gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước). Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu phân bố ngoài khu vực lõi center (48% tại ngoại thành, 44% ở khu vực rìa trung tâm và phần còn lại ở phía Tây).

Cơ cấu sản phẩm cũng cho thấy sự lệch về phân khúc cao cấp. Hơn 52% nguồn cung mới trong quý II thuộc nhóm hạng sang, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng; tính trên lượng hàng sẵn có, nhóm cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 72%. Giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% so với cùng kỳ, theo Cushman & Wakefield.

Mặt khác, thanh khoản thị trường lại có dấu hiệu chững lại. Lượng tiêu thụ 6 tháng đầu năm đạt hơn 9.700 căn (riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý). Thực trạng này phản ánh sự lệch pha cung - cầu, khi nguồn hàng giá cao chiếm lĩnh thị trường trong khi dòng sản phẩm bình dân, vừa túi tiền vẫn rơi vào tình trạng khan hiếm.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành và cận trung tâm.Ảnh: Sưu tầm.

Các tỉnh công nghiệp trọng điểm: Đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Trái ngược với Hà Nội, các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa cao như Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên lại dồn lực cho phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho công nhân. Hướng đi này gắn kết chặt chẽ với nhu cầu an cư thực tế của lực lượng lao động tại các khu công nghiệp (KCN) lớn.

Trong năm 2026, Chính phủ yêu cầu các địa phương khẩn trương bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê tại các KCN trọng điểm như VSIP, DEEP C, Tràng Duệ, Nam Đình Vũ (Hải Phòng); Yên Phong, Quế Võ, Thuận Thành (Bắc Ninh); Phố Nối, Thăng Long II (Hưng Yên). Mục tiêu là thúc đẩy khởi công các dự án ngay trong năm và chuẩn bị các dự án quy mô lớn hơn cho giai đoạn cuối năm.

Riêng dự án nhà ở xã hội giai đoạn 1 tại khu vực Tràng Cát, Sở Xây dựng Hải Phòng đã thông báo 2.216 căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thành phố cũng ghi nhận thêm 495 căn nhà ở xã hội tại dự án khu đô thị đường Đỗ Mười kéo dài và 298 căn tại dự án nhà ở công nhân và dịch vụ Khu công nghiệp Tân Trường.

Nhà ở xã hội Tràng Cát bổ sung thêm nguồn cung cho thị trường nhà ở Hải Phòng. Ảnh: Sưu tầm.

Bắc Ninh cũng đang bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội với nhiều dự án quy mô lớn. Đáng chú ý, dự án tại phường Song Liễu được chấp thuận đầu tư với diện tích khoảng 11,09 ha, tổng vốn hơn 7.635 tỷ đồng, dự kiến cung cấp khoảng 4.166 căn hộ cùng 59 căn nhà thấp tầng và hệ thống trường học, thương mại, y tế, thể thao.

Những dự án này cho thấy nguồn cung tại các trung tâm công nghiệp phía Bắc đang hình thành theo nhu cầu của nhóm công nhân, người thu nhập thấp và lực lượng lao động đô thị, tạo một lớp sản phẩm khác với nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội.

Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030

Định hướng phát triển NOXH đang được hiện thực hóa bằng các kế hoạch cụ thể về chỉ tiêu hoàn thành, quy hoạch quỹ đất và danh mục dự án chi tiết tại từng tỉnh, thành phố.

Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 120.000 căn NOXH trong giai đoạn 2026–2030 thông qua 148 dự án (tổng quy mô khoảng 135.602 căn trên 568,3 ha đất); riêng năm 2026 phấn đấu hoàn thành 18.000 căn.

Các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đang bổ sung thêm lựa chọn cho nhóm người có nhu cầu ở thực. Ảnh: Sưu tầm.

Song song đó, Hải Phòng đẩy mạnh triển khai 28 dự án NOXH với khoảng 33.477 căn (đã hoàn thành 1.383 căn trong 6 tháng đầu năm, hướng tới mục tiêu hơn 7.000 căn trong cả năm 2026). Thành phố cũng chú trọng mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê từ vốn ngân sách để giải quyết nhu cầu cư trú cho công nhân tại các khu vực công nghiệp phía Tây, đồng thời chấp thuận thí điểm các dự án nhà ở thương mại và đấu giá nhiều khu đất để chuẩn bị cho nguồn cung tương lai.

Bắc Ninh cũng là một trong những thị trường trọng điểm với kế hoạch phát triển nhà ở xã hội quy mô lớn. Tỉnh đăng ký hoàn thành khoảng 20.000 căn trong năm 2026 và đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 135.002 căn, trong đó có khoảng 10.000 căn nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân. Tính đến tháng 5/2026, Bắc Ninh đã ghi nhận 102 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 117.000 căn.

Tại Hưng Yên, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030 dự kiến triển khai 45 dự án với tổng quy mô khoảng 73.787 căn, trong đó 6.172 căn được đặt mục tiêu hoàn thành ngay trong năm 2026. Tỉnh hiện có hàng chục dự án đang tiến hành giao đất, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thủ tục đầu tư, tạo nền tảng vững chắc cho nguồn cung tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo.

Triển vọng nguồn cung nhà ở miền Bắc những năm tới

Bước sang giai đoạn 2026–2030, triển vọng nguồn cung nhà ở miền Bắc hứa hẹn sự tăng trưởng mạnh mẽ và đồng bộ nhờ quy hoạch quỹ đất bài bản cùng việc đẩy nhanh thủ tục đầu tư từ các địa phương. Xu hướng phát triển sẽ tập trung vào sự cân bằng giữa căn hộ thương mại chất lượng cao tại các đô thị lớn và các dòng sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê phục vụ lực lượng lao động tại các khu công nghiệp. Đồng thời, việc mở rộng không gian phát triển sau các điều chỉnh địa giới hành chính sẽ tạo đà hình thành những đô thị vệ tinh hiện đại, giúp đáp ứng đa dạng nhu cầu an cư và thúc đẩy thị trường bất động sản toàn vùng phát triển bền vững.

Nhìn rộng hơn, việc điều chỉnh địa giới hành chính từ năm 2025 cũng làm thay đổi quy mô không gian của nhiều địa phương phía Bắc. Bắc Ninh mới hợp nhất Bắc Ninh và Bắc Giang; Hưng Yên mới hợp nhất Hưng Yên và Thái Bình; Hải Phòng mới hợp nhất Hải Phòng và Hải Dương; Ninh Bình mới hợp nhất Hà Nam, Nam Định và Ninh Bình. Vì vậy, khi đánh giá nguồn cung nhà ở từ năm 2026 trở đi, cần đặt số liệu trong phạm vi địa giới mới và lưu ý rằng nhiều báo cáo thị trường vẫn sử dụng tên khu vực cũ để thuận tiện so sánh chuỗi dữ liệu.

Nhiều địa phương phía Bắc đã xác lập kế hoạch bổ sung nguồn cung nhà ở đến năm 2030. Ảnh: Sưu tầm.

Thị trường nhà ở miền Bắc năm 2026 đang hình thành cơ cấu đa dạng hơn, từ căn hộ cao cấp tại Hà Nội đến nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại các trung tâm công nghiệp. Trong giai đoạn 2026–2030, các kế hoạch phát triển nhà ở sẽ tiếp tục bổ sung nguồn cung và làm rõ hơn sự khác biệt giữa từng thị trường.