1.4. Phương pháp thặng dư dùng để định giá loại bất động sản nào?

Phương pháp thặng dư phù hợp với bất động sản có tiềm năng phát triển, chẳng hạn đất trống hoặc khu đất  cải tạo, xây dựng dự án mới.

Theo Thông tư 42/2024/TT-BTC, giá trị bất động sản được xác định trên cơ sở lấy tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển. Phương pháp này kết hợp các yếu tố của cách tiếp cận thị trường, chi phí và thu nhập.

Công thức khái quát: Giá trị bất động sản = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển.

Giả sử một khu đất  phát triển thành dự án với tổng doanh thu dự kiến 1.500 tỷ đồng. Nếu tổng chi phí phát triển hợp lý là 1.200 tỷ đồng thì giá trị thặng dư còn lại là 300 tỷ đồng.

Trong thực tế, đây là phương pháp đòi hỏi nhiều giả định nhất, bởi chỉ cần thay đổi giá bán, chi phí xây dựng, tiến độ bán hàng hoặc chi phí vốn thì kết quả định giá  thay đổi đáng kể.

1.5. Phương pháp chi phí thay thế được áp dụng như thế nào?

Phương pháp chi phí thay thế xuất phát từ câu hỏi: nếu phải tạo ra một tài sản mới có chức năng tương đương thì cần bao nhiêu chi phí?

Sau khi xác định chi phí thay thế, người định giá tiếp tục xem xét phần hao mòn của tài sản hiện hữu.

Chuẩn mực hiện hành xác định giá trị ước tính dựa trên chi phí thay thế đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trừ tổng giá trị hao mòn phù hợp.

Phương pháp này phù hợp hơn với các công trình đặc thù, tài sản có ít giao dịch so sánh hoặc những trường hợp khó xác định giá trị bằng phương pháp thị trường.

Ví dụ, với một công trình đặc biệt như trường học, bệnh viện hoặc công trình kỹ thuật chuyên dụng, giá trị không nhất thiết phản ánh đầy đủ qua giá mua bán của các tài sản tương tự.

1.6. Phương pháp chi phí tái tạo khác gì chi phí thay thế?

Chi phí tái tạo tập trung vào việc ước tính chi phí tạo ra một tài sản có đặc điểm tương đương với tài sản cần định giá, sau đó trừ hao mòn.

Điểm khác với chi phí thay thế nằm ở mục tiêu xây dựng lại. Chi phí thay thế thiên về một tài sản mới có chức năng, công dụng tương đương, trong khi chi phí tái tạo hướng tới việc tạo lại tài sản theo đặc điểm tương ứng với tài sản hiện hữu. Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định cả hai trong cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức: Giá trị tài sản = Chi phí tái tạo – Tổng giá trị hao mòn.

Phương pháp này hữu ích với công trình có kiến trúc, kết cấu hoặc đặc điểm rất riêng, nơi việc tìm một tài sản thay thế hoàn toàn tương đồng là khó khăn.

1.7. Phương pháp tổng cộng là gì?

Phương pháp tổng cộng xác định giá trị tài sản bằng cách cộng giá trị của từng bộ phận cấu thành.

Ví dụ, một tài sản bao gồm quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và các hạng mục khác. Mỗi cấu phần được xác định giá trị phù hợp, sau đó tổng hợp thành giá trị tài sản.

Chuẩn mực thẩm định giá hiện hành xác định phương pháp tổng cộng, còn gọi là phương pháp tài sản, thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp này phù hợp khi một bất động sản không thể đánh giá đầy đủ chỉ bằng một mức giá tổng thể trên thị trường.

1.8. Phương pháp chiết trừ

Chiết trừ là phương pháp từng được sử dụng trong hệ thống định giá đất trước đây.Logic của phương pháp này là lấy giá trị của cả bất động sản rồi loại trừ phần giá trị của tài sản gắn liền với đất để suy ra giá trị quyền sử dụng đất. Biểu diễn đơn giản:

Giá trị đất ≈ Giá trị toàn bộ bất động sản – Giá trị công trình trên đất.

Trước đây, chiết trừ từng nằm trong nhóm phương pháp xác định giá đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện quy định 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp chiết trừ trong bất động sản(Nguồn: Sưu tầm)

2. Chọn lọc phương pháp đánh giá tại nơi cần tìm hiểu

2.1. Nên chọn phương pháp định giá bất động sản nào theo khu vực tìm hiểu?

Không có một phương pháp duy nhất phù hợp cho mọi loại bất động sản. Việc lựa chọn phụ thuộc vào đặc điểm tài sản, mục đích định giá, thời điểm định giá và dữ liệu  thu thập. Đây cũng là nguyên tắc được quy định trong chuẩn mực thẩm định giá bất động sản hiện hành.

2.2. Định giá bất động sản cần kiểm tra những yếu tố nào ngoài giá?

Giá trị bất động sản không nên được nhìn qua một con số duy nhất. Vị trí, quy hoạch, pháp lý, khả năng tiếp cận giao thông, tiện ích xung quanh, chất lượng công trình, nguồn cung và nhu cầu đều  ảnh hưởng đến mức giá.

Đặc biệt, pháp lý và quy hoạch  làm thay đổi đáng kể giá trị của một tài sản. VnExpress cũng khuyến nghị người mua phải kiểm tra pháp lý và quy hoạch trước khi giao dịch, bởi các vấn đề này  ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và thanh khoản của bất động sản.

Kết luận

Các 10 phương pháp định giá bất động sản được hiểu như một bộ công cụ gồm các phương pháp pháp lý, phương pháp thẩm định giá và cách ước tính thực tế trên thị trường. Trong đó, so sánh phù hợp với tài sản có nhiều giao dịch tương đồng; thu nhập và DCF phù hợp với BĐS tạo dòng tiền; thặng dư phù hợp với đất có tiềm năng phát triển; còn chi phí thay thế, tái tạo và tổng cộng hữu ích với những công trình đặc thù.

Điểm quan trọng nhất không phải chọn một công thức duy nhất mà là chọn đúng phương pháp cho đúng loại tài sản, sử dụng dữ liệu đáng tin cậy và kiểm tra lại bằng pháp lý, quy hoạch cùng điều kiện thị trường. Theo khung pháp lý hiện hành, cần đặc biệt phân biệt giữa định giá đất theo Luật Đất đai và thẩm định giá bất động sản theo các chuẩn mực thẩm định giá, bởi hai khái niệm này có phạm vi áp dụng khác nhau.