Nếu trước đây nhu cầu chủ yếu xoay quanh việc mở rộng quỹ đất và nhà xưởng, thì hiện nay, thị trường được dẫn dắt bởi một số ngành then chốt với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng hạ tầng, vị trí chiến lược và khả năng vận hành. Theo Savills, đây là thời điểm bất động sản công nghiệp bắt đầu phân hóa rõ rệt, không chỉ ở nhóm khách thuê mà còn ở năng lực và định vị của từng khu công nghiệp.

Khi thương mại điện tử ưu tiên “kho thông minh” thay vì “kho nhiều”

Thương mại điện tử tiếp tục là một trong những động lực quan trọng nhất của bất động sản công nghiệp. Dự báo đến năm 2025, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26–28 tỷ USD, cho thấy dư địa tăng trưởng vẫn rất lớn. Trong 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34% so với cùng kỳ. Việc hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm cũng góp phần gia tăng mức độ cạnh tranh.

Bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều yếu tố hỗ trợ trong năm 2026. Ảnh minh họa

Tuy nhiên, trọng tâm của thị trường đang thay đổi. Thay vì mở rộng bằng mọi giá, các nền tảng thương mại điện tử chuyển sang chiến lược tối ưu chi phí và rút ngắn thời gian xử lý đơn hàng.

Sự thay đổi này kéo theo dịch chuyển trong nhu cầu bất động sản công nghiệp: từ mô hình kho truyền thống sang các trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và kho đặt gần các đô thị lớn nhằm tối ưu chặng giao hàng cuối cùng. Theo đó, các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM, Hà Nội và các trục công nghiệp trọng điểm ngày càng thu hút sự quan tâm, với lợi thế cạnh tranh nằm ở khả năng kết nối giao thông và hệ thống logistics đồng bộ, thay vì chỉ dựa vào quy mô diện tích.

Bán dẫn: Từ vai trò lắp ráp đến tham gia sâu chuỗi giá trị

Bên cạnh thương mại điện tử, ngành bán dẫn đang trở thành yếu tố tái định hình phân khúc bất động sản công nghiệp công nghệ cao. Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt vào cuối năm 2024 đặt mục tiêu nâng vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, không chỉ dừng ở khâu lắp ráp và kiểm định, mà tiến dần sang đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và một số công đoạn sản xuất có giá trị gia tăng cao.

Trong giai đoạn 2023–2025, Việt Nam đã thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn chiếm khoảng 3 tỷ USD. Song song với dòng vốn đầu tư, Chính phủ cũng cam kết nguồn lực đáng kể, gồm 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành giai đoạn 2024–2030 và 670 triệu USD dành cho đào tạo nhân lực. Năm 2026 được kỳ vọng là cột mốc quan trọng khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam dự kiến đi vào hoạt động.

Sự chuyển dịch này khiến yêu cầu đối với bất động sản công nghiệp trở nên khắt khe hơn. Các nhà đầu tư bán dẫn không chỉ cần nhà xưởng tiêu chuẩn, mà còn đòi hỏi quỹ đất lớn, nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chính xác cao và không gian phục vụ nghiên cứu – phát triển (R&D). Điều này thúc đẩy xu hướng hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, dần thay thế mô hình khu công nghiệp đa ngành truyền thống.

Xe điện tạo lực cầu lan tỏa trong toàn chuỗi

Ngành xe điện cũng đang nổi lên như một động lực mới của bất động sản công nghiệp. Dự kiến trong năm 2025, quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD, được hỗ trợ bởi chính sách, nhu cầu nội địa và sự thay đổi nhanh chóng trong hành vi tiêu dùng. Đáng chú ý, xe điện chạy pin đã chiếm 42% tổng doanh số xe mới trong nửa đầu năm 2025 – thuộc nhóm tỷ lệ cao trên thế giới.

Sự phát triển mạnh của xe điện không chỉ thúc đẩy nhu cầu nhà máy lắp ráp mà còn lan rộng sang các lĩnh vực linh kiện, pin, điện tử và logistics. Những khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng khép kín, từ sản xuất đến phân phối, đang được đánh giá cao, đặc biệt là các khu vực gần trung tâm sản xuất lớn, cảng biển và các hành lang công nghiệp trọng điểm.

Trung tâm dữ liệu – phân khúc đòi hỏi năng lực vượt trội

Cùng với các ngành sản xuất công nghệ cao, hạ tầng số đang tạo ra một lớp nhu cầu hoàn toàn mới. Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7MW; con số này được dự báo có thể tiến gần 950MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 tiếp tục củng cố năng lực kết nối quốc tế, tạo nền tảng cho sự phát triển của AI, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu.

Tuy nhiên, trung tâm dữ liệu là nhóm khách thuê có yêu cầu rất cao. Các tiêu chí về nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt, an ninh và khả năng mở rộng dài hạn khiến phân khúc này chỉ phù hợp với một số khu công nghiệp có năng lực vượt trội. Điều này càng làm rõ mức độ phân hóa của thị trường, khi không phải dự án nào cũng có thể đón đầu làn sóng hạ tầng số.

Theo Savills, trong giai đoạn hiện nay, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam không còn nằm ở quỹ đất lớn hay giá thuê thấp. Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực của từng khu công nghiệp. Những dự án sở hữu hạ tầng sẵn sàng, khả năng vận hành hiệu quả và đáp ứng được nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện hay trung tâm dữ liệu sẽ chiếm ưu thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.

Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng sự trỗi dậy của các ngành công nghệ cao và yêu cầu phát triển bền vững, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Ở chu kỳ này, quy mô quỹ đất không còn là yếu tố quyết định duy nhất, mà sự phù hợp về vị trí, hạ tầng và năng lực vận hành mới đóng vai trò then chốt.