Trên thị trường bất động sản Việt Nam, “sổ lâu dài hay 50 năm?” từ lâu là câu hỏi quen thuộc trước mỗi quyết định xuống tiền, phản ánh tâm lý coi thời hạn sở hữu như một thước đo về mức độ an toàn của tài sản. Tuy nhiên, những thảo luận về việc gắn quyền sở hữu căn hộ với vòng đời thực tế của công trình đang đặt ra một cách tiếp cận mới, khi giá trị bất động sản có thể cần được đánh giá toàn diện hơn dựa trên chất lượng, khả năng tạo dòng tiền và thời gian khai thác kinh tế còn lại.

Nếu hướng tiếp cận này được luật hóa trong tương lai, tác động có thể vượt ra ngoài phạm vi chính sách nhà ở và làm thay đổi cách nhà đầu tư định giá, xác định thời gian nắm giữ cũng như phân bổ dòng tiền vào phân khúc căn hộ. Qua đó, vòng đời công trình có thể trở thành một biến số mới, góp phần định hình xu hướng đầu tư trên thị trường bất động sản.

Khi “thời gian còn lại” có thể trở thành một biến số định giá căn hộ

Theo Luật Nhà ở 2023 hiện hành, pháp luật không quy định tất cả căn hộ chung cư chỉ được sở hữu 50 năm hay 70 năm. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trong đề xuất sửa đổi đang được thảo luận, một hướng tiếp cận đáng chú ý là quyền sở hữu căn hộ có thể chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định.

Cần nhấn mạnh đây là đề xuất chính sách, chưa phải quy định chính thức đang áp dụng đại trà. Nhưng chỉ riêng việc vấn đề này được đặt lên bàn thảo luận cũng có thể khiến giới đầu tư phải nhìn lại cách định giá căn hộ.

Hiện nay, giá căn hộ chung cư được xác định dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, uy tín chủ đầu tư, tiện ích, chất lượng bàn giao và khả năng kết nối hạ tầng. Tuổi đời công trình dù có ảnh hưởng đến giá và thanh khoản nhưng chưa phải lúc nào cũng được xem là một biến số định giá rõ ràng. Điều này có thể thay đổi nếu vòng đời công trình được liên kết trực tiếp hơn với quyền sở hữu, khi “thời gian sử dụng còn lại” trở thành yếu tố nhà đầu tư phải cân nhắc bên cạnh vị trí và tiềm năng tăng giá.

Về bản chất, giá trị của một tài sản đầu tư luôn gắn với khả năng tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai. Khi thời gian khai thác còn lại càng ngắn, mức giá nhà đầu tư sẵn sàng chi trả cũng có thể được điều chỉnh tương ứng. Nếu tư duy này được áp dụng rõ nét hơn với căn hộ chung cư, tuổi đời và vòng đời công trình có thể trở thành những biến số quan trọng, tác động trực tiếp đến cách thị trường định giá và phân bổ dòng tiền.

Nhà đầu tư có thể chuyển từ tư duy “giữ càng lâu càng tốt” sang tính toán chu kỳ tài sản

Nếu tuổi thọ công trình trở thành yếu tố quan trọng hơn trong quá trình định giá, các chung cư đã vận hành lâu năm có thể là nhóm chịu tác động rõ nét đầu tiên. Hiện không ít dự án cũ vẫn duy trì mức giá cao nhờ vị trí trung tâm, nguồn cung hạn chế và hưởng lợi từ đà tăng chung của thị trường. Tuy nhiên, lợi thế này có thể không còn đủ để bù đắp hoàn toàn tuổi đời công trình khi người mua bắt đầu tính toán kỹ hơn về thời gian khai thác và khả năng duy trì giá trị của tài sản.

Khi đó, khoảng cách định giá giữa chung cư mới và cũ có thể ngày càng rõ rệt, đồng thời sự phân hóa cũng xuất hiện giữa những dự án có tuổi đời tương đương. Các tòa nhà được bảo trì tốt, quản lý minh bạch và duy trì chất lượng kỹ thuật có khả năng giữ giá tốt hơn, trong khi dự án xuống cấp nhanh có thể chịu mức chiết khấu lớn trên thị trường thứ cấp. Xu hướng này sẽ buộc nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến vị trí mà còn phải đánh giá kỹ chất lượng, lịch sử vận hành và vòng đời còn lại của công trình.

Tâm lý nắm giữ bất động sản dài hạn từ lâu khá phổ biến tại Việt Nam, với quan niệm tài sản càng để lâu càng có giá hoặc có thể tích lũy, chuyển giao cho thế hệ sau. Tư duy này không chỉ xuất hiện ở đất nền, nhà ở thấp tầng mà còn ảnh hưởng đến phân khúc căn hộ, khi nhiều nhà đầu tư kỳ vọng hưởng lợi từ xu hướng tăng giá chung của thị trường trong khi yếu tố hao mòn và vòng đời thực tế của công trình chưa được đánh giá đầy đủ.

Nếu thời hạn sử dụng chung cư có mối liên hệ trực tiếp hơn với giá trị và quyền sở hữu tài sản, chiến lược đầu tư căn hộ có thể thay đổi theo hướng chú trọng chu kỳ khai thác. Nhà đầu tư sẽ phải tính toán kỹ hơn thời điểm mua, thời gian cho thuê, khả năng duy trì thanh khoản và thời điểm chuyển nhượng phù hợp. Qua đó, tư duy mua và nắm giữ dài hạn có thể dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư theo chu kỳ, dựa trên hiệu quả khai thác và vòng đời của tài sản.

Chất lượng công trình có thể định hình lại dòng tiền đầu tư vào dự án mới

Nếu vòng đời công trình ngày càng được chú trọng trong quá trình định giá, các dự án mới có thể sở hữu nhiều lợi thế hơn. Ngoài thiết kế, tiện ích và tiêu chuẩn xây dựng hiện đại, căn hộ mới còn có thời gian khai thác dài, tạo dư địa cho thuê và chuyển nhượng qua nhiều chu kỳ thị trường. Đây có thể là yếu tố khiến dòng tiền tiếp tục ưu tiên các dự án sơ cấp và chung cư mới vận hành.

Xu hướng này nhiều khả năng tiếp tục tạo lợi thế cho thị trường sơ cấp và những chung cư mới đi vào vận hành. Tuy nhiên, tuổi đời công trình không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trị căn hộ. Năng lực của chủ đầu tư, chất lượng thi công và hiệu quả quản lý sau bàn giao cũng có thể được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn. Một dự án duy trì chất lượng tốt sau nhiều năm vận hành đương nhiên sẽ có lợi thế về khả năng giữ giá và thanh khoản.

Sự thay đổi này cũng có thể làm dịch chuyển cách nhà đầu tư đánh giá hiệu quả của một dự án. Trong những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, tốc độ tăng giá thường là yếu tố thu hút sự chú ý lớn, song mức tăng trong một vài năm đầu khó phản ánh đầy đủ giá trị dài hạn của tài sản. Khi tuổi thọ và chất lượng công trình được tính toán rõ hơn trong quá trình định giá, những dự án được thiết kế, thi công và bảo trì bài bản có thể sở hữu lợi thế lớn hơn về khả năng giữ giá, trong khi các chung cư xuống cấp nhanh hoặc quản lý vận hành kém có nguy cơ chịu áp lực giảm giá và suy giảm thanh khoản trên thị trường thứ cấp.

Trong bối cảnh đó, tiêu chí lựa chọn căn hộ của người mua và nhà đầu tư cũng có thể thay đổi. Bên cạnh vị trí, tiện ích hay tiềm năng tăng giá, các yếu tố như tuổi thọ thiết kế, tiêu chuẩn kết cấu, năng lực đơn vị thi công, kế hoạch bảo trì và chất lượng quản lý vận hành có thể ngày càng được chú trọng. Đối với nhà đầu tư dài hạn, khả năng duy trì chất lượng công trình qua thời gian có thể trở thành một trong những yếu tố quyết định khả năng bảo toàn giá trị và thanh khoản của tài sản qua nhiều chu kỳ thị trường.

Minh bạch tuổi công trình và bài toán tâm lý trên thị trường căn hộ thứ cấp

Đề xuất gắn quyền sở hữu căn hộ với vòng đời chung cư cũng có thể đặt ra yêu cầu cao hơn về minh bạch dữ liệu trên thị trường thứ cấp. Hiện nay, người mua một chiếc ô tô cũ thường tìm hiểu kỹ năm sản xuất và lịch sử bảo dưỡng, nhưng với căn hộ trị giá hàng tỷ đồng, thông tin về hồ sơ công trình, quá trình bảo trì hay chất lượng thực tế của tòa nhà vẫn chưa được quan tâm và tiếp cận đầy đủ.

Nếu thời gian sử dụng còn lại ảnh hưởng rõ hơn đến giá trị căn hộ, người mua có thể phải chú ý thêm đến thời điểm nghiệm thu, tuổi thọ thiết kế, lịch sử sửa chữa và tình trạng kỹ thuật của công trình, thay vì chỉ quan tâm đến diện tích, tầng, hướng hay pháp lý.

Việc chuẩn hóa những dữ liệu này có thể giúp thị trường thứ cấp định giá tài sản thực chất hơn. Khi đó, giá căn hộ không chỉ được tham chiếu theo mặt bằng chung của khu vực mà còn phản ánh rõ hơn chất lượng, lịch sử vận hành và vòng đời còn lại của từng dự án.

Ở chiều ngược lại, việc gắn quyền sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình có thể tác động đáng kể đến tâm lý người mua. Với nhiều gia đình Việt Nam, nhà ở là khoản tích lũy lớn và thường gắn với kỳ vọng chuyển giao tài sản cho thế hệ sau. Vì vậy, khái niệm “chấm dứt quyền sở hữu” khi công trình kết thúc vòng đời rất dễ bị hiểu theo hướng “hết thời hạn là mất nhà”.

Lo ngại có thể gia tăng nếu chính sách chưa làm rõ quyền lợi của chủ sở hữu sau khi chung cư phải phá dỡ, đặc biệt là quyền liên quan đến đất, phương án cải tạo, xây dựng lại, tái định cư và bồi thường. Khi thiếu thông tin rõ ràng, một phần dòng tiền có thể dịch chuyển sang đất nền, nhà thấp tầng hoặc các tài sản gắn trực tiếp hơn với quyền sử dụng đất.

Do đó, vấn đề không chỉ nằm ở việc có nên gắn quyền sở hữu căn hộ với vòng đời công trình. Quan trọng hơn là xây dựng cơ chế đủ minh bạch để người mua hiểu rõ quyền lợi và giá trị tài sản sẽ được xử lý như thế nào khi chung cư kết thúc thời gian sử dụng.

Góc nhìn đầu tư: Đã đến lúc định giá bất động sản bằng giá trị tài sản tạo ra?

Xét dưới góc độ đầu tư, việc gắn quyền sở hữu căn hộ với vòng đời thực tế của công trình là hướng tiếp cận đáng được nghiên cứu và cân nhắc ủng hộ. Không có công trình xây dựng nào tồn tại vĩnh viễn và căn hộ cũng không thể tồn tại độc lập khi tòa nhà đã bị phá dỡ. Việc thừa nhận đặc điểm này có thể thúc đẩy thị trường định giá bất động sản thực chất hơn, dựa trên chất lượng và hiệu quả khai thác của tài sản.

Thực tế, một căn hộ tạo dòng tiền ổn định, có nhu cầu sử dụng cao và duy trì thanh khoản tốt trong nhiều năm vẫn có thể là khoản đầu tư hiệu quả. Ngược lại, một bất động sản dù sở hữu lâu dài nhưng xuống cấp, mất dần sức hút hoặc khó khai thác chưa chắc mang lại giá trị tương xứng. Vì vậy, thời hạn sở hữu không nên là thước đo duy nhất; nhà đầu tư cần đánh giá thêm vị trí, chất lượng công trình, khả năng tạo dòng tiền và thời gian khai thác kinh tế của tài sản.

Nếu quyền lợi của cư dân được bảo đảm và có cơ chế xử lý minh bạch khi công trình kết thúc thời gian sử dụng, đề xuất này có thể góp phần thay đổi tư duy đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Thị trường có thể dần chuyển từ câu hỏi “tài sản có sở hữu vĩnh viễn hay không” sang đánh giá giá trị thực tế mà bất động sản có thể tạo ra trong thời gian nắm giữ, qua đó hướng tới cách đầu tư chuyên nghiệp và thực chất hơn. 

Nguồn: Tổng hợp