Nhà đầu tư bất động sản đang ưu tiên khu vực nào?

Trong chu kỳ mới, vị trí không còn chỉ được đánh giá bằng khoảng cách tới trung tâm mà phụ thuộc nhiều hơn vào định hướng phát triển đô thị và khả năng kết nối trong tương lai. Các khu vực hưởng lợi từ metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng hoặc nằm trong các trục quy hoạch lớn đang trở thành điểm đến mới của dòng vốn.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có 67% người tham gia đánh giá quy hoạch có tác động "lớn" hoặc "rất lớn" tới thị trường bất động sản. Điều này cho thấy quy hoạch đang trở thành một trong những căn cứ quan trọng để người mua và nhà đầu tư đánh giá tiềm năng của tài sản.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới đang dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng cũng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.

Tại Hà Nội, nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% năm 2019 lên 23% trong 6 tháng đầu năm 2026, trong khi vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.

Những thay đổi này cho thấy dòng vốn đang dần mở rộng ra các khu vực có dư địa phát triển thay vì tập trung tại khu vực lõi đô thị.

Loại hình bất động sản nào đang được quan tâm nhiều nhất?

Sau giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh nhờ yếu tố kỳ vọng, nhà đầu tư hiện thận trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm. Những yếu tố như khả năng khai thác, pháp lý, tiện ích và nhu cầu sử dụng thực ngày càng có vai trò quan trọng.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư đang duy trì sức hút lớn nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác cho thuê. Trong 6 tháng đầu năm 2026, chung cư chiếm 37% mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền (23%) và nhà riêng (22%). Trong khi đó, các loại hình mang tính đầu cơ cao có xu hướng phân hóa rõ rệt hơn.

Không chỉ khác biệt giữa các phân khúc, sự phân hóa còn diễn ra ngay trong cùng một loại hình. Một dự án chung cư có vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện, kết nối giao thông thuận lợi và cộng đồng cư dân hiện hữu sẽ có sức hút khác biệt so với những dự án thiếu hạ tầng hoặc chưa hình thành hệ sinh thái sống.

Tương tự, cùng là đất nền nhưng những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng thực tế và dân cư hiện hữu đang được đánh giá cao hơn so với các sản phẩm chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá.

S-Light Tower sạch 100% giỏ hàng trong ngày ra mắt nhờ khả năng đáp ứng chuẩn sống khắt khe của giới trí thức. Ảnh: SunProperty.

Điều gì quyết định giá trị bất động sản trong giai đoạn mới?

Hạ tầng đang dần chuyển từ yếu tố tạo kỳ vọng thành tiêu chí xác định giá trị thực của bất động sản. Tuy nhiên, lợi thế không nằm ở việc chỉ "gần" tuyến giao thông mới, người mua ngày càng chú trọng khả năng kết nối thực tế, mức độ hoàn thiện của khu vực và tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân.

Theo khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, 65% môi giới cho biết khách hàng "rất ưu tiên" hoặc "ưu tiên" các dự án có kết nối hạ tầng tốt. Đáng chú ý, 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần các hạ tầng trọng điểm, trong đó mức tăng thêm phổ biến được lựa chọn là khoảng 5-10%.

Sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn. Thay vì chạy theo các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, dòng tiền đang hướng tới những sản phẩm có nền tảng thực, được hỗ trợ bởi hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu sử dụng dài hạn.

Nguồn: Tổng hợp