Theo đánh giá của các chuyên gia, việc triển khai mã định danh điện tử cho bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả quản lý. Tuy nhiên, những rủi ro liên quan đến chất lượng dữ liệu và quá trình triển khai vẫn là vấn đề đáng quan tâm.

Gắn mã định danh điện tử cho bất động sản từ ngày 1.3.2026

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1.3.2026, mỗi sản phẩm bất động sản như nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng… sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt.

Mã định danh là một chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được cấp cho từng căn nhà, từng sản phẩm trong dự án và đảm bảo không trùng lặp. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực bất động sản.

Theo các chuyên gia, việc mỗi bất động sản có một mã định danh riêng sẽ giúp minh bạch hóa lịch sử giao dịch, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước, đồng thời tạo cơ sở để thu thuế chuyển nhượng, hạn chế đầu cơ và tình trạng thổi giá.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, ví von mã định danh điện tử như “giấy khai sinh” của bất động sản.

Theo ông Quang, lợi ích lớn nhất của việc định danh là xóa bỏ tình trạng mập mờ về pháp lý. Khi có mã số, người dân có thể tra cứu công khai thông tin quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch, qua đó góp phần loại bỏ các dự án “ma”, các cơn sốt đất ảo cục bộ và giảm thiểu rủi ro lừa đảo cho người mua.

Minh bạch thông tin – điều kiện để thị trường phát triển bền vững

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc thiếu minh bạch thông tin trong thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy như sốt đất ảo lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực, dòng vốn bị phân bổ sai lệch và gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính.

Theo ông Đính, đối tượng chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ khi phải đối mặt với rủi ro pháp lý và biến động thị trường.

Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định việc gắn mã định danh điện tử là cơ sở quan trọng để minh bạch hóa thị trường, đồng thời là điều kiện tiên quyết để bất động sản phát triển bền vững.

Theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản  giúp minh bạch lịch sử giao dịch, tăng hiệu quả quản lý và hướng thị trường vận hành lành mạnh. (Nguồn: Sưu tầm)

CEO EZ Property Phạm Đức Toản đánh giá việc số hóa và định danh từng bất động sản tương tự như quản lý phương tiện giao thông là hướng đi đúng đắn và cần thiết trong công tác quản lý Nhà nước.

Theo ông Toản, mã định danh bất động sản sẽ tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình giao dịch, mua bán và quản lý nhà ở, đất đai. Ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dữ liệu quốc gia sẽ thể hiện rõ quyền sở hữu của người dân, giúp việc sang tên, chuyển nhượng được cập nhật nhanh chóng trên hệ thống.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cũng cho rằng việc cấp mã định danh điện tử cho bất động sản là bước tiến quan trọng trong quản lý thị trường, góp phần ngăn chặn các hành vi gian lận, trốn thuế và rửa tiền trong giao dịch.

Theo ông Cao, lợi ích của việc định danh không chỉ dành cho cơ quan quản lý mà còn lan tỏa tới toàn thị trường. Người mua và người bán có thể tiếp cận thông tin chính thống về bất động sản, thay vì phụ thuộc vào môi giới hoặc các nguồn tin không chính thức.

Không phát sinh thủ tục hành chính mới, nhưng cần chú trọng chất lượng dữ liệu

Một trong những băn khoăn lớn của người dân là việc định danh bất động sản có kéo theo thủ tục hành chính mới hay yêu cầu cung cấp thêm giấy tờ hay không.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, khẳng định theo Nghị định 357, người dân không phải nộp thêm hồ sơ hay cung cấp thông tin bổ sung. Dữ liệu sẽ được tích hợp và chia sẻ từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, theo luật sư Tuấn, để mã định danh bất động sản thực sự phát huy hiệu quả, yếu tố then chốt là chất lượng dữ liệu đầu vào.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn Luật sư TP.HCM, lưu ý mã định danh chỉ là công cụ kỹ thuật để quản lý thông tin tài sản trên môi trường số, không đồng nghĩa với việc xác lập quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất. Nếu không được quy định rõ trong pháp luật, rất dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giữa giá trị quản lý dữ liệu và giá trị pháp lý của bất động sản.

Bên cạnh đó, tính chính xác và đồng bộ của dữ liệu cũng là vấn đề đáng quan tâm, trong khi trách nhiệm pháp lý khi dữ liệu điện tử bị sai lệch hiện vẫn chưa được làm rõ.

Thách thức trong triển khai và yêu cầu cải cách đồng bộ

Ông Phạm Đức Toản cho rằng quá trình xây dựng và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt ở khâu nhập liệu do số lượng bất động sản rất lớn và hình thái đa dạng.

Nhận diện những khó khăn này, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc xây dựng hệ thống thông tin thống nhất đang gặp thách thức cả về thể chế, kỹ thuật và tổ chức thực hiện. Theo ông, dữ liệu bất động sản cần được kết nối và chia sẻ với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác như đất đai, dân cư, đăng ký doanh nghiệp, thuế, tín dụng, đồng thời ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo và dữ liệu lớn để phục vụ quản lý và cung cấp dịch vụ công trực tuyến.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh sự cần thiết của cải cách đồng bộ các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, công chứng và căn cước. Nếu dữ liệu đã được điện tử hóa nhưng vẫn yêu cầu xuất trình giấy tờ bản cứng, cải cách sẽ không đạt hiệu quả thực chất, thậm chí tạo ra sự chồng chéo.

Theo các chuyên gia, người dân chỉ thực sự được hưởng lợi khi việc gắn mã định danh điện tử đi kèm với cải cách thủ tục hành chính một cách thực chất. Nếu các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, chỉnh lý biến động vẫn phải thực hiện theo quy trình giấy tờ truyền thống, lợi ích của việc định danh sẽ khó được cảm nhận rõ ràng.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng cơ sở dữ liệu bất động sản cần được kết nối với các hệ thống như thuế, ngân hàng và công chứng. Khi đó, công tác quản lý không chỉ dừng ở việc xác định ai sở hữu tài sản gì, mà còn tiến tới làm rõ nguồn tiền hình thành bất động sản, qua đó hạn chế tình trạng đầu cơ và đứng tên hộ.