Trong góp ý về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết tại khu vực đô thị, người độc thân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng và các hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 40–50 triệu đồng mỗi tháng thường được xếp vào nhóm thu nhập trung bình. Đây là nhóm đối tượng không thuộc diện mua nhà ở xã hội nhưng cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nhà ở thương mại do mặt bằng giá hiện nay khá cao.

HoREA đề xuất áp dụng cơ chế tín dụng ưu đãi với lãi suất khoảng 6–7% mỗi năm trong thời hạn 10–12 năm cho người mua hoặc thuê mua căn hộ có giá từ 30–70 triệu đồng mỗi m². Theo Hiệp hội, đây là mức giá tương đối phù hợp với khả năng tài chính của nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị lớn.

Tuy vậy, một số ý kiến cho rằng cần đánh giá kỹ hơn về ngưỡng giá thực sự phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này khi xây dựng chính sách.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng nếu tính toán theo khả năng chi trả thực tế của người lao động, phần lớn người mua ở thực hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có mức giá thấp hơn đáng kể so với nhiều đề xuất. Phép tính này dựa trên giả định người mua vay ngân hàng trong 30 năm, lãi suất khoảng 7% mỗi năm và tỷ lệ vay tối đa 70% giá trị căn hộ.

Theo ông Thắng, với người độc thân có thu nhập khoảng 21–25 triệu đồng mỗi tháng, số tiền có thể dành để trả nợ ngân hàng thường chỉ vào khoảng 8–10 triệu đồng mỗi tháng. Với mức chi trả này, khoản vay tối đa có thể đạt khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Nếu người mua có sẵn khoảng 30% vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể mua vào khoảng 1,3–1,7 tỷ đồng. Với diện tích căn hộ phổ biến khoảng 35–40 m², mức giá tương ứng tối đa khoảng 32–47 triệu đồng mỗi m².

Người độc thân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng thường được xếp vào nhóm thu nhập trung bình. (Ảnh: Báo Lao động)

Đối với các hộ gia đình có tổng thu nhập từ 33–50 triệu đồng mỗi tháng, khả năng chi trả cho khoản vay thường ở mức 11–18 triệu đồng mỗi tháng. Khi đó, số tiền vay tối đa có thể đạt khoảng 1,4–2 tỷ đồng, tương ứng giá trị căn hộ khoảng 2–3 tỷ đồng nếu người mua có đủ phần vốn tự có ban đầu. Với căn hộ diện tích khoảng 50 m², mức giá phù hợp cao nhất rơi vào khoảng 38–58 triệu đồng mỗi m².

Các tính toán này cho thấy phần lớn người thu nhập trung bình hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng mỗi m².

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng khả năng chi trả nhà ở cần được xác định theo các nguyên tắc tài chính phổ biến. Theo đó, khoản trả nợ mỗi tháng không nên vượt quá 40% thu nhập và người mua nên có sẵn khoảng 30% vốn tự có.

Với cách tính này, người có thu nhập trên 21 triệu đồng mỗi tháng thường chỉ có thể mua nhà ở mức giá tương đương khoảng 30 triệu đồng mỗi m². Tuy nhiên, mức giá này hiện khá hiếm trong các dự án nhà ở thương mại do chi phí phát triển dự án ngày càng tăng.

Đối với nhóm hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 35–50 triệu đồng mỗi tháng, nếu áp dụng các nguyên tắc tài chính tương tự, mặt bằng giá nhà phù hợp thường rơi vào khoảng 40–50 triệu đồng mỗi m². Đây cũng được xem là mức giá gần với chi phí phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư hiện nay.

Dù vậy, việc phát triển phân khúc nhà ở có giá 30–50 triệu đồng mỗi m² vẫn không dễ đối với doanh nghiệp nếu thiếu các cơ chế hỗ trợ. Nguyên nhân là chi phí đầu vào của dự án, từ tiền đất, giải phóng mặt bằng đến vật liệu xây dựng và chi phí tài chính, đều đang tăng mạnh.

Theo các chuyên gia, việc xác định đúng ngưỡng thu nhập và mức giá nhà phù hợp có ý nghĩa quan trọng khi xây dựng chính sách nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình. Nếu mức giá được đặt quá thấp so với chi phí phát triển dự án, doanh nghiệp khó tham gia. Ngược lại, nếu nâng ngưỡng lên khoảng 60–70 triệu đồng mỗi m² để thu hút nhà đầu tư, mức giá này có thể vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, khiến chính sách không đạt được mục tiêu hỗ trợ.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng thay vì chỉ quy định khung giá theo từng m², chính sách nên xem xét tổng giá trị căn hộ. Mức giá khoảng 2–3 tỷ đồng mỗi căn được đánh giá là gần hơn với sức mua của nhóm thu nhập trung bình.

Ngoài ra, trong bối cảnh chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, việc xây dựng nhà ở với giá 30–50 triệu đồng mỗi m² hiện chủ yếu khả thi tại các khu vực ven đô, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá đất đầu vào chưa quá cao. Tại các khu vực trung tâm hoặc những nơi hạ tầng đã phát triển hoàn chỉnh, nơi chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn, việc duy trì mức giá này là khá khó khăn.

Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp vẫn dè dặt khi tham gia phân khúc nhà ở giá phù hợp do thủ tục pháp lý kéo dài và chi phí vốn lớn, trong khi giá bán lại bị giới hạn. Nếu thiếu các cơ chế ưu đãi, biên lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ thấp, khó tạo động lực để phát triển dự án.

Do đó, để tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, các chuyên gia cho rằng cần tập trung vào ba yếu tố chính: tạo quỹ đất sạch với chi phí hợp lý dành riêng cho phân khúc này; rút ngắn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp; đồng thời áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng hoặc tiền sử dụng đất để bù đắp phần lợi nhuận bị giới hạn do mức giá bán thấp.