Thị trường phân hóa theo chất lượng tài sản

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của năm trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn khi người mua trở nên thận trọng trong quyết định xuống tiền.

Người mua đang trở nên thận trọng hơn trong quá trình ra quyết định mua bất động sản (Ảnh: Sưu tầm)

Dù thanh khoản suy giảm, nhu cầu sở hữu bất động sản không biến mất. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng hiện ưu tiên những dự án có giá trị sử dụng rõ ràng, khả năng khai thác bền vững và tiềm năng hình thành cộng đồng dân cư.Thực tế, nhiều dự án có vị trí thuận lợi, quy hoạch đồng bộ và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 70–80% dù thị trường đang sàng lọc mạnh hơn.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người mua. Nếu trước đây, không ít nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng hạ tầng hoặc quy hoạch tương lai, thì hiện nay yếu tố khai thác thực tế và khả năng tạo giá trị dài hạn được đặt lên hàng đầu. Sự minh bạch hơn của thông tin quy hoạch, nguồn cung và tiến độ hạ tầng cũng giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá chất lượng tài sản trước khi quyết định.

Theo các chuyên gia, quá trình sàng lọc đang tạo ra sự phân hóa rõ nét trên thị trường. Những dự án có vị trí tốt, kết nối hạ tầng thuận lợi, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì sức hút. Trong khi đó, các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc cần thời gian dài để hình thành nhu cầu sử dụng đang gặp nhiều thách thức hơn về thanh khoản.

Hạ tầng và đô thị mới mở ra lực cầu dài hạn

Bên cạnh yếu tố nhu cầu ở thực, quá trình tái thiết đô thị và đầu tư hạ tầng được đánh giá sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường trong trung và dài hạn.

Theo ông Trần Quang Trung, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cùng việc hình thành các trung tâm kinh tế, thương mại mới đang trở thành xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn. Khi nguồn lực được tập trung cho các dự án hạ tầng và mở rộng không gian phát triển, những khu vực hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng và các tuyến kết nối liên vùng có thể trở thành các cực dân cư mới trong tương lai.

Phát triển TOD đang mở ra cực tăng trưởng mới cho các thành phố lớn (Ảnh: Sưu tầm)

Tuy nhiên, sự phát triển của các đô thị mới không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng giao thông mà còn cần sự đồng bộ về việc làm, giáo dục, y tế và các tiện ích xã hội. Đây được xem là yếu tố quyết định khả năng thu hút dân cư và tạo lập nhu cầu nhà ở bền vững.

Dự báo về nửa cuối năm 2026, ông Trung cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo chất lượng tài sản. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận lợi, khả năng kết nối tốt, cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách tài chính phù hợp nhiều khả năng vẫn đóng vai trò dẫn dắt giao dịch.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất dự kiến ổn định, dòng tiền đầu tư có xu hướng chọn lọc hơn. Nhu cầu tích sản vẫn hiện hữu nhưng đã chuyển trọng tâm từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang các tài sản có khả năng giữ giá trị, thanh khoản tốt và khai thác dài hạn.

Theo OneHousing, các dự án hạ tầng quy mô lớn cùng định hướng mở rộng không gian đô thị, đặc biệt tại khu vực phía Đông Hà Nội và dọc hành lang sông Hồng, có thể thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dân cư trong thời gian tới. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng hỗ trợ nhu cầu nhà ở và giao dịch bất động sản từ cuối năm 2026 đến 2027.

Nguồn: Tổng hợp