Hiện nay, việc áp dụng các quy định cứng nhắc trong khâu xác định quy mô dân số đang vô tình gây áp lực lên các chủ đầu tư dự án chung cư. Theo phân tích từ HoREA - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các văn bản pháp lý hiện hành thường buộc dự án phải gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn để khớp với chỉ tiêu dân số được giao. Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu là cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang nghiêng dần về phân khúc cao cấp hoặc các căn hộ có diện tích quá khổ so với nhu cầu và khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Thực tế cho thấy sự chênh lệch này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà mà còn tạo ra rủi ro cho chính các doanh nghiệp địa ốc. Bài học từ giai đoạn 2011-2013 vẫn còn nguyên giá trị, khi hàng loạt dự án căn hộ diện tích lớn rơi vào tình trạng tồn kho kéo dài vì không tìm được đầu ra phù hợp. Việc kiểm soát cơ cấu sản phẩm ngay từ bước thiết kế và quy hoạch dân số do đó đóng vai trò then chốt trong việc duy trì sự ổn định và bền vững của thị trường bất động sản đô thị.

Một góc bất động sản TP.HCM (Ảnh: Sưu tầm)

Xu hướng căn hộ nhỏ và nhu cầu thực tế của thế hệ mới

Các khảo sát thị trường gần đây chỉ ra rằng có đến 70% khách hàng đang ráo riết tìm kiếm các căn hộ hai phòng ngủ với diện tích vừa phải, trong khi khoảng 25% nhóm khách hàng trẻ tuổi ưu tiên các không gian sống tối giản khoảng 50m2. Sự dịch chuyển này phản ánh rõ nét lối sống độc lập của giới trẻ và quy mô gia đình nhỏ tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, nguồn cung hiện tại lại chưa đáp ứng tương xứng với nhu cầu này do những ràng buộc về chỉ tiêu dân số trong cấp phép xây dựng.

Căn hộ có diện tích nhỏ trở nên hút khách. (Ảnh: Sưu tầm)

Trước thực trạng đó, HoREA đã đề xuất UBND TP.HCM xem xét bổ sung các phương pháp xác định quy mô dân số linh hoạt hơn. Cụ thể, thay vì áp dụng một công thức duy nhất, cơ quan quản lý có thể tính toán dựa trên số lượng phòng ngủ thực tế hoặc chỉ tiêu diện tích ở bình quân đầu người khoảng 32m2. Việc điều chỉnh này sẽ giúp phản ánh sát thực tế sử dụng của cư dân, đồng thời tháo gỡ nút thắt cho các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đang gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Hướng tới sự cân bằng cung - cầu bền vững

Việc linh hoạt trong cách tính dân số không chỉ là giải pháp kỹ thuật mà còn là chiến lược để tái định hình thị trường bất động sản theo hướng thực dụng hơn. Kinh nghiệm từ các đô thị lớn như Hà Nội cho thấy việc quy định mức trần dân số căn hộ một cách hợp lý đã giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đa dạng hóa sản phẩm. Khi các căn hộ vừa và nhỏ được phép phát triển rộng rãi hơn, áp lực về giá nhà cũng sẽ phần nào được hạ nhiệt, giúp giấc mơ an cư của nhóm thu nhập trung bình trở nên khả thi hơn.

Nhìn rộng hơn, việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch để phù hợp với xu thế gia đình ít người là bước đi cần thiết để tránh tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai. Một khi cơ cấu sản phẩm được điều chỉnh sát với "hơi thở" của thị trường, các dự án sẽ có tính thanh khoản cao hơn, từ đó thúc đẩy dòng vốn lưu thông và tạo động lực phát triển cho nền kinh tế đô thị trong dài hạn.

Nguồn: Tổng hợp