Trong khi cung cấp và hoạt động sản xuất – logistics phục hồi, demand bất động sản công nghiệp ghi nhận mức hấp thụ tốt. Báo cáo từ Cushman & Wakefield cho biết tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực Bắc Việt Nam đạt gần 23.990 ha vào cuối quý IV/2025, tăng khoảng 42,8% so với cùng kỳ năm trước khi nhiều dự án mới được phát triển tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh và Phú Thọ. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường là gần 65,7%, các khu công nghiệp trọng điểm như Hà Nội duy trì mức lấp đầy gần như tuyệt đối, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ của các ngành công nghiệp công nghệ cao và sản xuất xuất khẩu.

Cùng lúc đó, báo cáo từ JLL cho thấy tại phía Nam, tổng nguồn cung khu công nghiệp vào cuối năm 2025 xấp xỉ 27.900 ha. Mặc dù nguồn cung mới chưa gia tăng mạnh so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ thực tế vẫn đạt 57 ha, tương đương với mức tăng gần 16% so với quý liền trước, cho thấy dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm truyền thống để tìm không gian chiến lược mở rộng.

Bất động sản công nghiệp và nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường( Ảnh minh hoạ)

Nguồn cầu đối với sàn kho và nhà xưởng cũng tăng trưởng rõ nét. Theo CBRE, trong năm 2025, tổng nguồn cung nhà xưởng sẵn sàng cho thuê tại các thị trường cấp 1 như Hà Nội đã tăng khoảng 0,8 triệu m², vượt cả tổng cung mới của năm trước và là mức cao nhất từ trước đến nay, trong khi tỷ lệ hấp thụ lũy kế dự kiến đạt 0,6 triệu m², tăng hơn 36% so với cùng kỳ 2024.

Giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và dự báo 2026

Cùng với nhu cầu tăng mạnh, mặt bằng giá thuê khu công nghiệp và kho xưởng cũng cho thấy dấu hiệu đi lên. Tại miền Bắc, báo cáo mới nhất cho thấy tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trọng điểm đạt khoảng 81,2% và giá yêu cầu thuê đất đã tăng khoảng 7,3% so với cùng kỳ năm trước, với mức giá trung bình được ghi nhận khoảng 166,5 USD/m²/lease term tại các khu thị trường cấp 1. Các chuyên gia dự báo giá thuê có thể tiếp tục tăng ở mức 5–6% mỗi năm trong giai đoạn tới, đặc biệt tại những khu vực hạt nhân như Bắc Ninh và Hưng Yên.

Tại phía Nam, theo dữ liệu của JLL, giá thuê đất công nghiệp trung bình trong quý IV/2025 là khoảng 207 USD/m²/lease term, chỉ giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn ghi nhận tăng trưởng khoảng 1,7% hàng năm. Điều này phản ánh sự ổn định và hấp dẫn của phân khúc trong khu vực khi lượng cung mới chưa vượt quá mức hấp thụ.

Các báo cáo chuyên ngành còn chỉ ra rằng tổng diện tích cho thuê nhà xưởng sẵn có tại miền Bắc trong quý IV/2025 đã đạt hơn 5,2 triệu m², tăng hơn 22% tính theo năm. Nhu cầu mạnh mẽ trong phân khúc này chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất công nghệ, linh kiện điện tử và sản xuất công nghiệp nhanh, những mảng vốn đang được các nhà đầu tư FDI và nội địa quan tâm đặc biệt.

Những yếu tố này đóng góp vào bức tranh thị trường tích cực cho năm 2026, khi dòng vốn hứa hẹn tiếp tục chảy vào bất động sản công nghiệp với kỳ vọng tăng trưởng bền vững hơn.

Triển vọng và thách thức năm 2026

Dù thị trường công nghiệp đang có nhiều tín hiệu khả quan, thách thức về chi phí đầu vào như giá đất, nhân công và vật liệu xây dựng có thể ảnh hưởng tới biên lợi nhuận của chủ đầu tư. Mặt khác, cạnh tranh thu hút vốn FDI giữa các khu vực cũng ngày càng nóng, buộc các tỉnh thành phải hoàn thiện hạ tầng kết nối và chính sách ưu đãi để giữ chân dòng vốn chất lượng.

Bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ chọn lọc chất lượng (Nguồn: Sưu tầm)

Ngoài ra, việc hoàn thiện khung pháp lý, quy hoạch sử dụng đất và thủ tục cấp phép cũng là yếu tố then chốt giúp thị trường tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khi các yếu tố này được đồng bộ hơn, cùng với xu hướng dịch chuyển sản xuất và gia tăng hoạt động thương mại điện tử, bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục giữ vị trí điểm sáng hút vốn trong năm 2026.