Khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà thấp tầng ngày càng thu hẹp

Trước đây, nhà phố hoặc nhà liền thổ luôn được xem là phân khúc có giá trị cao hơn căn hộ nhờ sở hữu quỹ đất riêng và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, vài năm gần đây, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM tăng nhanh, đặc biệt ở các dự án cao cấp và khu vực trung tâm, khiến khoảng cách giữa hai loại hình ngày càng thu hẹp.

Theo báo cáo quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện dao động khoảng 3.500-5.900 USD/m², trong khi phân khúc siêu sang đã tiệm cận 18.000 USD/m² (khoảng 470 triệu đồng/m²). Mức giá này tương đương, thậm chí cao hơn giá đất nền hoặc nhà thấp tầng tại một số khu đô thị và khu vực lân cận.

Đáng chú ý, hiện tượng này chủ yếu xuất hiện ở các dự án cao cấp, hạng sang có vị trí trung tâm hoặc sở hữu hệ tiện ích đồng bộ, thay vì diễn ra trên toàn bộ thị trường căn hộ. Trong khi đó, tại Bình Dương (cũ), giá căn hộ sơ cấp phổ biến vẫn ở mức 2.000-2.900 USD/m², còn khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) dao động từ 1.800-5.200 USD/m², cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.

Điều gì khiến giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới?

Một trong những nguyên nhân lớn nhất là nguồn cung căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM tiếp tục khan hiếm, trong khi các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và yêu cầu phát triển dự án ngày càng cao khiến giá bán khó giảm, đồng thời kéo mặt bằng giá toàn thị trường đi lên.

Theo Avison Young Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp đang mở bán đạt gần 12.000 căn, trong đó khoảng 60% nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương và khu Đông TP.HCM. Giai đoạn 2027-2030, thị trường dự kiến sẽ đón nhận hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung, xu hướng phát triển đô thị cũng góp phần thay đổi giá trị căn hộ. Các dự án hiện không chỉ cung cấp chỗ ở mà còn tích hợp hệ thống tiện ích, không gian thương mại, trường học, công viên và kết nối hạ tầng đồng bộ. Mô hình phát triển đô thị nén gắn với nhà ga metro (TOD), cùng các dự án giao thông như Vành đai 3 và mạng lưới cao tốc, được kỳ vọng sẽ tiếp tục nâng giá trị của các khu đô thị trong những năm tới.

Hiện tượng này phản ánh điều gì về thị trường TP.HCM?

Thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng sau nhiều năm tăng giá mạnh. Trong khi giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, thị trường thứ cấp chịu áp lực từ chi phí vốn và tâm lý thận trọng của người mua. Giá căn hộ cao cấp trên thị trường thứ cấp hiện đã giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đỉnh, còn tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp mới vẫn dưới 30%.

Ngược lại, phân khúc trung cấp ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 28-35%, chủ yếu nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu mua để cho thuê. Dòng tiền trên thị trường cũng đang có xu hướng dịch chuyển sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và các khu vực đô thị vệ tinh có mức giá hợp lý, hưởng lợi từ hạ tầng kết nối.

Việc giá một số căn hộ tiệm cận nhà thấp tầng cho thấy giá trị bất động sản ngày càng được quyết định bởi vị trí, chất lượng quy hoạch, hệ thống tiện ích và khả năng kết nối hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên loại hình sản phẩm. Trong bối cảnh mặt bằng giá khu vực trung tâm tiếp tục duy trì ở mức cao, các đô thị vệ tinh và những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ được dự báo sẽ trở thành nguồn cung và lực cầu chủ đạo của thị trường trong các năm tới.

Nguồn: Tổng hợp