1. Quy hoạch sử dụng đất

Đây là loại quy hoạch xác định mục đích sử dụng của từng khu đất trong từng giai đoạn phát triển, chẳng hạn đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất giao thông, đất công viên hay đất công cộng.

Nếu một thửa đất được quy hoạch để xây dựng công trình công cộng hoặc hạ tầng giao thông, việc xây dựng, chuyển mục đích sử dụng hoặc khai thác có thể bị ảnh hưởng theo quy định. Vì vậy, đây luôn là thông tin đầu tiên người mua cần kiểm tra trước khi quyết định giao dịch.

2. Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000

Quy hoạch phân khu 1/2.000 là cơ sở định hướng phát triển không gian đô thị của từng khu vực. Bản quy hoạch này thể hiện chức năng sử dụng đất, mạng lưới giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và định hướng phát triển trong tương lai.

Mặc dù chưa thể hiện chi tiết từng công trình, quy hoạch 1/2.000 cho biết khu vực sẽ phát triển theo hướng nào và là căn cứ để lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sau này. Đối với người mua nhà, đất, đây là cơ sở để đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực trong trung và dài hạn.

3. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

Nếu quy hoạch 1/2.000 mang tính định hướng thì quy hoạch 1/500 thể hiện chi tiết đến từng lô đất, công trình, đường nội bộ, chỉ tiêu xây dựng và hạ tầng kỹ thuật.

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 là điều kiện quan trọng để triển khai xây dựng và xin cấp giấy phép xây dựng. Người mua căn hộ, nhà phố hoặc đất nền trong dự án nên kiểm tra xem dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết hay chưa, bởi đây là một trong những căn cứ quan trọng phản ánh mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án.

4. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Đây là nội dung rất nhiều người mua nhà, đất dễ nhầm lẫn với quy hoạch.

Một khu đất có thể đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa chắc sẽ được triển khai ngay. Chỉ khi thửa đất được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hoặc địa phương thì khả năng thu hồi đất hoặc triển khai dự án mới trở nên rõ ràng hơn.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, trường hợp đất đã có quy hoạch nhưng chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện nhiều quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc xây dựng theo quy định. Vì vậy, khi tìm hiểu pháp lý bất động sản, người mua không chỉ nên hỏi "đất có quy hoạch hay không" mà còn cần xác định "đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa".

5. Quy hoạch hạ tầng giao thông

Bên cạnh các quy hoạch về đất đai, người mua cũng nên tìm hiểu quy hoạch hạ tầng như đường vành đai, cao tốc, metro, cầu hoặc các tuyến giao thông kết nối khu vực.

Hạ tầng giao thông thường có tác động lớn đến khả năng kết nối, tốc độ đô thị hóa và giá trị bất động sản trong dài hạn. Tuy nhiên, người mua cần phân biệt giữa các dự án đã được phê duyệt chính thức với những thông tin chưa được cơ quan có thẩm quyền công bố để tránh quyết định đầu tư chỉ dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá.

Tra cứu quy hoạch ở đâu để tránh rủi ro?

Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, người mua nên chủ động xác minh thông tin quy hoạch thông qua các nguồn chính thống thay vì chỉ nghe tư vấn từ môi giới hoặc thông tin lan truyền trên mạng xã hội.

Một số kênh tra cứu có thể tham khảo gồm:

• Cổng thông tin quy hoạch hoặc hệ thống thông tin đất đai của địa phương (nếu đã được công khai).
• Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có bất động sản.
• UBND cấp xã, phường hoặc cơ quan quản lý quy hoạch tại địa phương.
• Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc các cơ quan chuyên môn khi cần xác minh thông tin pháp lý.

Thực hiện tra cứu thông tin đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai trước khi giao dịch bất động sản. Ảnh: Sưu tầm.

Trong trường hợp sử dụng các ứng dụng tra cứu quy hoạch trực tuyến, người mua chỉ nên xem đây là nguồn tham khảo. Với các giao dịch có giá trị lớn, nên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin hoặc xác nhận quy hoạch để bảo đảm tính chính xác.

Dành thêm thời gian kiểm tra quy hoạch trước khi xuống tiền có thể giúp người mua tránh nhiều rủi ro liên quan đến thu hồi đất, hạn chế xây dựng hoặc tranh chấp pháp lý về sau. Trong bối cảnh quy hoạch đô thị liên tục được cập nhật, việc hiểu rõ hiện trạng và định hướng phát triển của khu vực không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi mà còn là cơ sở để đưa ra quyết định an cư hoặc đầu tư hiệu quả.

Nguồn: Tổng hợp