Theo nhận định của Dat Xanh Services, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường vận hành theo hướng ổn định hơn, tăng trưởng có kiểm soát và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc cũng như khu vực. Bối cảnh vĩ mô đóng vai trò then chốt trong việc định hình xu hướng, đặc biệt là chính sách tiền tệ, mặt bằng lãi suất và tốc độ giải ngân đầu tư công.

 Khi nền kinh tế duy trì đà phục hồi tích cực, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ chuyển sang trạng thái “chậm mà chắc”, không còn những đợt tăng nóng diện rộng mà thay vào đó là sự chọn lọc kỹ lưỡng dựa trên giá trị thực và khả năng khai thác bền vững.

Thị trường bất động sản phục hồi nhưng không đồng đều

Bước sang năm 2026, nguồn cung nhà ở được dự báo cải thiện đáng kể so với năm trước nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động. Tuy nhiên, mức độ phục hồi sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường mà có sự phân hóa rõ nét giữa các đô thị lớn và khu vực vùng ven. Tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh có hạ tầng phát triển, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, tạo lực đỡ quan trọng cho thanh khoản và mặt bằng giá. Trong khi đó, những khu vực xa trung tâm hoặc thiếu động lực hạ tầng sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ nguồn cung mới. Các chuyên gia cho rằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu do chi phí đầu vào như đất đai, xây dựng và tài chính vẫn ở mức cao, đồng thời quỹ đất sạch ngày càng hạn chế. Tuy vậy, tốc độ tăng giá sẽ được kiểm soát hơn so với các chu kỳ trước, phản ánh xu hướng phát triển bền vững và hạn chế đầu cơ ngắn hạn.

Ba kịch bản thị trường bất động sản năm 2026

Dựa trên các biến số kinh tế vĩ mô, Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2026. Ở kịch bản lý tưởng, khi lãi suất duy trì ở mức thấp và môi trường kinh tế thuận lợi, nguồn cung có thể tăng khoảng 40–50%, giá bán tăng 10–15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50–60%, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của niềm tin nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Trong kịch bản kỳ vọng – được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất – nguồn cung tăng khoảng 30–40%, giá bán tăng 5–10%, lãi suất thả nổi dao động quanh mức 10–12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40–50%, cho thấy thị trường phục hồi tích cực nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Ở chiều ngược lại, nếu chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ thắt chặt, kịch bản thách thức có thể xuất hiện với nguồn cung tăng khoảng 20–30%, giá bán tăng nhẹ 2–5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25–35%, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh rủi ro tài chính cao hơn.

Góc nhìn chuyên gia: Sức bật từ giá trị thực

Theo đại diện doanh nghiệp, năm 2026 sẽ là giai đoạn đề cao giá trị thực của sản phẩm bất động sản thay vì kỳ vọng vào tăng giá ngắn hạn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Ngược lại, các sản phẩm thiếu nền tảng hạ tầng hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tương lai sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản. Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, ưu tiên chiến lược dài hạn và đánh giá kỹ năng lực chủ đầu tư cũng như tiềm năng khai thác thực tế của dự án. Thị trường trong chu kỳ mới không loại bỏ cơ hội sinh lời, nhưng lợi nhuận sẽ đến từ sự phân tích thận trọng và lựa chọn đúng phân khúc thay vì tâm lý chạy theo đám đông.

Cơ hội đầu tư theo phân khúc

Trong bối cảnh chuyển sang giai đoạn ổn định, cơ hội đầu tư năm 2026 vẫn hiện hữu ở nhiều phân khúc nhưng theo hướng chọn lọc rõ ràng. Phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục được đánh giá tích cực nhờ nhu cầu ở thực cao và nguồn cung chất lượng còn hạn chế. Bất động sản vùng ven hưởng lợi từ quá trình mở rộng hạ tầng và giãn dân, song chỉ những khu vực có kết nối giao thông thực sự cải thiện mới duy trì được sức hút dài hạn. Căn hộ trung và cao cấp phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu nâng cấp chỗ ở hoặc chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam cũng là điểm sáng đáng chú ý. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững.

Tổng thể, thị trường bất động sản 2026 được nhận định bước vào chu kỳ “chậm mà chắc”, trong đó yếu tố ổn định và giá trị thực đóng vai trò trung tâm. Dù không xuất hiện những đợt bùng nổ diện rộng, thị trường vẫn duy trì tiềm năng tăng trưởng nhờ nhu cầu nhà ở bền vững, hạ tầng cải thiện và môi trường kinh tế dần ổn định. Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm cần chiến lược dài hạn, tập trung vào pháp lý minh bạch, vị trí có khả năng khai thác thực và sức cầu thực tế của thị trường. Năm 2026 vì thế không chỉ là năm phục hồi, mà còn là bước chuyển quan trọng định hình nền tảng phát triển bền vững cho bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo.