Theo số liệu của Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, trong 5 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón khoảng 10,6 triệu lượt khách quốc tế. Tuy nhiên, đối với các quỹ đầu tư, nhà phát triển khách sạn hay các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A), tăng trưởng lượng khách chỉ là điều kiện cần. Yếu tố được quan tâm nhiều hơn là khả năng tạo dòng khách ổn định, duy trì hiệu quả khai thác và bảo toàn giá trị tài sản qua các chu kỳ kinh tế.

Bản sắc văn hóa đang trở thành tài sản của bất động sản lưu trú (Ảnh: Sưu tầm)

Trong hơn một thập kỷ qua, nhiều địa phương đã thay đổi đáng kể nhờ hệ thống cao tốc, sân bay và hạ tầng giao thông hiện đại. Dù vậy, kinh nghiệm từ nhiều thị trường quốc tế cho thấy hạ tầng chủ yếu tạo ra cơ hội tiếp cận ban đầu, trong khi giá trị dài hạn của bất động sản lưu trú phụ thuộc vào sức hấp dẫn bền vững của điểm đến.

Đây là lý do các nhà đầu tư ngày càng mở rộng tiêu chí đánh giá, không chỉ nhìn vào vị trí hay quy mô dự án mà còn xem xét chất lượng môi trường sống, không gian công cộng, hoạt động văn hóa và khả năng tạo ra trải nghiệm khác biệt cho du khách.

Theo báo cáo Savills Impacts, năng lực cạnh tranh dài hạn của một đô thị được quyết định bởi nhiều yếu tố như nền tảng kinh tế, hệ sinh thái tri thức - công nghệ, tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG), chất lượng sống và sự phát triển của thị trường bất động sản. Với ngành khách sạn, đây là những yếu tố tác động trực tiếp đến công suất phòng, giá thuê và hiệu quả vận hành.

Trong bối cảnh các sản phẩm lưu trú ngày càng được chuẩn hóa, lợi thế cạnh tranh của một điểm đến không còn nằm hoàn toàn ở quy mô công trình hay hệ thống tiện ích. Những giá trị được hình thành qua thời gian như di sản văn hóa, lối sống địa phương, cảnh quan đặc trưng hay không gian cộng đồng đang trở thành yếu tố khó sao chép và có khả năng tạo ra giá trị kinh tế bền vững.

Thực tế cho thấy các khách sạn nằm trong khu vực có di sản văn hóa, phố đi bộ, cảnh quan ven sông hoặc hệ sinh thái dịch vụ phát triển thường duy trì công suất khai thác và mức giá phòng cao hơn mặt bằng chung. Đây cũng là nhóm tài sản thường thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và các thương vụ M&A trên thị trường quốc tế.

Dưới góc độ đầu tư khách sạn, Hà Nội được đánh giá là một trong những thị trường sở hữu nhiều lợi thế nhờ hệ sinh thái du lịch và lưu trú đa dạng. Theo bà Nguyễn Lê Dung, khả năng thu hút nhà đầu tư hiện không còn phụ thuộc đơn thuần vào vị trí dự án mà gắn với hệ sinh thái dịch vụ, khả năng kết nối và những giá trị mà điểm đến mang lại cho du khách.

Hệ sinh thái di sản lâu đời giúp thị trường lưu trú Hà Nội hút khách bền vững (Ảnh: Sưu tầm)

Là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế và ngoại giao của cả nước, Hà Nội sở hữu cơ cấu khách lưu trú đa dạng, từ khách du lịch, khách công vụ đến chuyên gia quốc tế và khách MICE. Điều này giúp thị trường khách sạn có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động của từng phân khúc khách riêng lẻ.

Bên cạnh đó, hệ thống di sản, khu phố cổ, Hồ Gươm, Hồ Tây, các làng nghề truyền thống và mạng lưới không gian công cộng hình thành qua nhiều thế hệ đang tạo nên lợi thế khó thay thế cho thị trường lưu trú của Thủ đô.

Một xu hướng đáng chú ý trên thế giới là bất động sản khách sạn ngày càng hưởng lợi từ các không gian công cộng chất lượng cao. Tại Tokyo, khu vực Ginza duy trì vị thế là một trong những thị trường khách sạn giá trị nhất nhờ sự kết hợp giữa thương mại, văn hóa và trải nghiệm đô thị. Trong khi đó, khu vực ven sông Hoàng Phố tại Thượng Hải trở thành điểm nhấn nhờ sự kết nối giữa di sản lịch sử, cảnh quan và hoạt động kinh tế hiện đại.

Điểm chung của các khu vực này là khả năng tạo ra những trải nghiệm riêng biệt mà du khách khó tìm thấy ở nơi khác. Đây cũng là hướng phát triển đang được nhiều đô thị theo đuổi nhằm nâng cao sức cạnh tranh của thị trường lưu trú.

Trong bối cảnh du lịch tiếp tục phục hồi, giới đầu tư được cho là ngày càng ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và duy trì hiệu quả khai thác trong dài hạn. Điều đó khiến các điểm đến hội tụ đồng thời hạ tầng, môi trường sống, nền tảng kinh tế và bản sắc văn hóa trở thành tâm điểm của dòng vốn.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn, giá trị không chỉ nằm ở công trình hay quỹ đất mà còn ở khả năng gắn kết với câu chuyện của điểm đến. Đây được xem là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả đầu tư và sức cạnh tranh của tài sản trong dài hạn.

Nguồn: Tổng hợp