Báo cáo “Tiêu điểm bất động sản công nghiệp” của Savills Việt Nam cho thấy nhu cầu thuê đã có sự dịch chuyển rõ rệt trong năm qua. Nếu trước đây dòng vốn chủ yếu đổ vào các khu công nghiệp có chi phí cạnh tranh để phục vụ sản xuất thâm dụng lao động, thì nay lực cầu nghiêng về những lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu. Xu hướng này khiến thị trường chuyển từ tăng trưởng đại trà sang chọn lọc kỹ lưỡng.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, cho rằng khu công nghiệp hiện không chỉ là nơi đặt nhà máy mà đã trở thành một mắt xích trong chuỗi vận hành tổng thể. Nhà đầu tư ngày càng tìm kiếm hệ sinh thái hoàn chỉnh, bao gồm nguồn điện ổn định, hạ tầng giao thông thuận lợi, dịch vụ logistics đồng bộ và khả năng mở rộng dài hạn.

Bất động sản công nghiệp đang dần hình thành hệ sinh thái hoàn chỉnh (Nguồn: Sưu tầm)

Sự thay đổi thể hiện rõ ở lĩnh vực thương mại điện tử. Quy mô thị trường năm 2025 ước đạt 26-28 tỷ USD. Trong 9 tháng đầu năm ngoái, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng hơn 34% so với cùng kỳ. Khi lợi thế cạnh tranh nằm ở tốc độ giao hàng và tối ưu chi phí, hệ thống kho vận trở thành trung tâm vận hành. Doanh nghiệp sẵn sàng chi trả cao hơn để thuê nhà kho và trung tâm hoàn tất đơn hàng gần khu dân cư và trục giao thông chính nhằm rút ngắn thời gian giao nhận.

Theo ông Campbell, các khu công nghiệp vùng ven TP.HCM, Hà Nội và dọc các hành lang logistics trọng điểm đang hưởng lợi rõ rệt, trong khi những khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối dần suy giảm sức hút.

Song song với logistics, nhóm ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử và xe điện cũng đang nâng cao tiêu chuẩn thị trường. Giai đoạn 2023-2025, Việt Nam thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư vào bán dẫn và điện tử giá trị cao. Chiến lược quốc gia đặt mục tiêu tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, với mốc năm 2026 dự kiến vận hành nhà máy chế tạo chip đầu tiên.

Thị trường xe điện tăng trưởng nhanh, quy mô ước đạt 3,2 tỷ USD năm 2025; riêng xe điện chạy pin chiếm 42% doanh số xe mới trong nửa đầu năm. Sự mở rộng của các ngành này kéo theo nhu cầu lớn về đất công nghiệp đạt chuẩn cao, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và nguồn điện ổn định.

Khác với mô hình sản xuất thâm dụng lao động, ngành bán dẫn yêu cầu quỹ đất sạch, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, điện năng ổn định và khả năng mở rộng lâu dài. Các tiêu chuẩn khắt khe về phòng sạch, xử lý nước và kiểm soát môi trường khiến nhiều khu công nghiệp truyền thống khó đáp ứng, qua đó tạo lợi thế cho những dự án được đầu tư bài bản và các cụm công nghiệp chuyên biệt.

Các cụm công nghiệp chuyên biệt có lợi thế hơn trên thị trường (Nguồn: Sưu tầm)

Trung tâm dữ liệu được xem là minh chứng rõ nét cho “cuộc chơi” mới. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW và con số này có thể gần gấp đôi vào năm 2030. Sự phát triển của kinh tế số, trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây làm nhu cầu lưu trữ, xử lý dữ liệu tăng mạnh. Tuy nhiên, đây là phân khúc có mức sàng lọc cao, chỉ phù hợp với các khu công nghiệp có nguồn điện ổn định, công suất dự phòng lớn, hạ tầng viễn thông chất lượng và tiêu chuẩn an toàn vận hành nghiêm ngặt.

Hệ quả là thị trường đang phân hóa rõ rệt. Nhóm khu công nghiệp đáp ứng chuẩn cao, sở hữu vị trí gần trung tâm kinh tế và hành lang logistics sẽ hưởng lợi từ làn sóng đầu tư mới. Ngược lại, những dự án chậm nâng cấp hạ tầng và dịch vụ có nguy cơ mất lợi thế cạnh tranh.

Đồng quan điểm, bà Chương Quốc Đoan, Quản lý cấp cao Dịch vụ bất động sản Công nghiệp tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh để quay lại quỹ đạo tăng trưởng, sau tác động từ thuế quan và bất ổn thương mại toàn cầu.

Các yếu tố nền tảng của nguồn cầu dần được củng cố. Dù doanh nghiệp còn thận trọng trong ngắn hạn, nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại vị trí thuận lợi đã cải thiện, phản ánh xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng theo hướng linh hoạt và kiểm soát chi phí hiệu quả hơn.

Giai đoạn 2026-2029, dự kiến có thêm khoảng 8.800 ha đất công nghiệp gia nhập thị trường, đặc biệt tập trung ở khu vực phía Nam. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều dễ dàng lấp đầy. Trong bối cảnh mới, tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối vùng và mức độ đáp ứng yêu cầu của các ngành chuyên biệt.

Ở trung hạn, theo bà Đoan, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển trọng tâm từ mở rộng diện tích sang nâng cao chất lượng. Chu kỳ tăng trưởng mới mang tính chọn lọc rõ ràng: những khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật cao và thích ứng nhanh với biến động chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ chiếm ưu thế, trong khi các dự án chỉ dựa vào lợi thế giá rẻ hoặc quỹ đất lớn sẽ ngày càng khó giữ vị thế trên thị trường.