Nguồn cung giảm sâu, phân khúc hạng sang chiếm ưu thế

Theo báo cáo mới công bố của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý vừa qua. So với quý trước, nguồn cung giảm 62%, đồng thời thấp hơn 47% so với cùng kỳ năm 2025.

Về cơ cấu địa lý, khu Đông tiếp tục khẳng định vị thế độc tôn khi áp đảo tới 80,3% tổng nguồn cung mới, phần còn lại thuộc về khu Nam với 19,7%. Đáng chú ý, thị trường hoàn toàn vắng bóng các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Nguồn cung mới hoàn toàn bị chi phối bởi phân khúc hạng sang (chiếm 72%) và phân khúc cao cấp (chiếm 28%). Một số dự án nổi bật thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế vị trí và chính sách bán hàng có thể kể đến như Masteris Cosmo Central, Masteri Park Place và Sunshine Sky City.

Chính sự lệch pha cung - cầu này đã đẩy giá sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm chạm ngưỡng cao nhất từ trước đến nay: gần 7.300 USD/m2 (tương đương hơn 197 triệu đồng/m2). Mức giá này đã tăng trưởng phi mã 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm 2025. Cần lưu ý rằng, đây là mức giá trần cơ sở, chưa áp dụng các chương trình chiết khấu thanh toán nhanh hay ưu đãi đặt chỗ sớm. Do đó, các giải pháp giãn tiến độ thanh toán từ chủ đầu tư vẫn là yếu tố then chốt cấu thành nên mức giá niêm yết này.

Thanh khoản chững lại trước áp lực giá bán

Trái ngược với xu hướng tăng giá, thanh khoản trên thị trường căn hộ TP.HCM có dấu hiệu chững lại. Trong quý vừa qua, lượng hấp thụ mới đạt dưới 1.000 căn, tương đương tỷ lệ tiêu thụ khoảng 25% lượng hàng phóng ra. Sức mua này đã giảm mạnh 74% theo quý và giảm 31% theo năm.

Bên cạnh rào cản về giá, các động thái thắt chặt tín dụng cùng chi phí nợ vay neo ở mức cao cũng trở thành "hòn đá tảng" cản bước người mua xuống tiền. Phần lớn khách hàng hiện nay chọn giải pháp an toàn là tiếp tục "chờ đợi và quan sát", kỳ vọng vào những tín hiệu điều chỉnh chính sách tiền tệ đảo chiều nới lỏng hơn trong các quý tiếp theo.

Dù vậy, Cushman & Wakefield dự báo giá sơ cấp tại lõi trung tâm khó có thể hạ nhiệt do áp lực từ chi phí đầu vào tăng cao cùng xu hướng điều chỉnh lãi suất vay mua nhà. Thêm vào đó, thị trường trung tâm vẫn có lực đỡ lớn từ dòng vốn của các nhà đầu tư phía Bắc đổ vào, với kỳ vọng đón đầu làn sóng tăng giá sau một thời gian dài thị trường bị nén do thiếu nguồn cung.

Khu vực vệ tinh trở thành động lực tăng trưởng mới 

Trước áp lực giá cả và sự khan hiếm sản phẩm tại vùng lõi, bức tranh thị trường đang chứng kiến một cuộc chuyển giao thị phần ngoạn mục sang các khu vực giáp ranh. Địa phận hai tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang nổi lên như những cực tăng trưởng mới, đóng vai trò "cứu cánh" cho nhu cầu an cư của người dân với hơn 7.000 căn hộ mới được mở bán và hơn 6.100 giao dịch thành công trong quý.

Nhận định về xu hướng này, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào kỷ nguyên tăng trưởng đa cực. Dù khu vực trung tâm vẫn giữ nguyên giá trị thương hiệu và neo ở phân khúc giá cao, nhưng chính áp lực tài chính và sự nghèo nàn về chủng loại sản phẩm đang ép dòng tiền phải dịch chuyển ra xa.

Sự trỗi dậy của các đô thị vệ tinh là tất yếu nhờ lợi thế về nguồn cung dồi dào, hạ tầng giao thông kết nối ngày càng đồng bộ và đặc biệt là vùng giá phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Khi khái niệm "TP.HCM mở rộng" dần hình thành rõ nét, các cực tăng trưởng vùng ven này sẽ nắm giữ vai trò chiến lược trong việc giải tỏa áp lực nhà ở, đồng thời là động lực dẫn dắt chu kỳ phát triển tiếp theo của toàn thị trường.

Nhìn về dài hạn, sau giai đoạn sáp nhập và tái cấu trúc, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ thiết lập quỹ đạo tăng trưởng bền vững dựa trên kiềng ba chân: Sự cân bằng cán cân cung - cầu, kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng và các chính sách hỗ trợ pháp lý tối đa từ cơ quan quản lý.

Nguồn: Tổng hợp