Giảm tải cho lõi đô thị

Tổng cộng trong giai đoạn 2026–2045, Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 người. Theo VARS IRE, đây là bước đi thể hiện quyết tâm lớn của chính quyền trong xử lý những tồn tại kéo dài như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại nội đô.

Hà Nội bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị, dự kiến di dời hơn 860.000 người trong giai đoạn 2026–2045. (Nguồn: Sưu tầm)

Tuy vậy, thực tế cho thấy nếu chỉ di dời nơi ở mà không đồng thời dịch chuyển sinh kế, hiệu quả giãn dân sẽ khó bền vững. Người dân chỉ sẵn sàng rời trung tâm khi nơi ở mới bảo đảm điều kiện sống lâu dài, đặc biệt là cơ hội việc làm, hệ thống giáo dục – y tế và môi trường sống tốt hơn.

Do đó, cùng với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần thúc đẩy di chuyển các chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu ra khu vực vùng ven. Việc này không chỉ tạo việc làm tại chỗ mà còn hình thành các cực tăng trưởng mới, giúp dòng dịch chuyển dân cư diễn ra tự nhiên theo cơ hội kinh tế thay vì mang tính hành chính.

Bất động sản trung tâm tiếp tục phân hóa

Trong trung và dài hạn, VARS IRE nhận định thị trường bất động sản trung tâm Hà Nội sẽ ngày càng phân hóa rõ nét. Phân khúc hạng sang và siêu sang tiếp tục giữ mặt bằng giá cao và duy trì đà tăng, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.

Lộ trình giãn dân quy mô lớn được kỳ vọng giảm áp lực hạ tầng và tái định hình không gian đô thị Thủ đô. (Nguồn: Sưu tầm)

Theo đề án, quỹ đất trung tâm sau tái thiết ưu tiên phát triển các công trình thương mại – dịch vụ giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A. Đây là nền tảng thúc đẩy phân khúc nhà ở siêu cao cấp gắn với nhu cầu ở thực và hệ sinh thái chức năng mới. Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng trong ngắn hạn, song sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng mạnh cùng sự xuất hiện của nhiều siêu đô thị và quá trình tái cấu trúc diễn ra quyết liệt, chiến lược đầu tư cần chuyển hướng thận trọng, ưu tiên trung – dài hạn. Tại vùng ven, nhà đầu tư có năng lực tài chính ổn định có thể tiếp tục nắm giữ tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới. Ngược lại, nên hạn chế quyết định dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng nóng.

Tại trung tâm, bất động sản hạng sang vẫn thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có tiềm lực mạnh và nhu cầu tích sản dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê cao, giá bán và giá thuê các dự án vị trí đắc địa duy trì xu hướng tăng ổn định, tương tự diễn biến tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi nhiều dự án trung tâm dù giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy lớn.

Ngoài Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế vững, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sự phát triển của công nghiệp – logistics cũng được đánh giá là điểm đến tiềm năng trong trung và dài hạn.