Điều 147 của Luật Nhà ở 2023 đóng vai trò như "kim chỉ nam" quy định phạm vi quyền hạn của Ban quản trị. Những quyền hạn này được thiết kế để tạo ra sự cân bằng quyền lực giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị và Cư dân, đồng thời trao công cụ pháp lý để Ban quản trị thực thi nhiệm vụ bảo vệ tài sản chung.

2.1. Quyền quản lý và kiểm soát kinh phí bảo trì 

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (thường là 2% giá trị căn hộ) luôn là điểm nóng tranh chấp tại các chung cư. Luật Nhà ở 2023 đã trao cho Ban quản trị những quyền năng mạnh mẽ và cụ thể hơn để kiểm soát nguồn quỹ này, chuyển từ thế bị động sang chủ động.

- Quyền yêu cầu bàn giao: Ngay sau khi được thành lập và có quyết định công nhận của cơ quan nhà nước, Ban quản trị có quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì, bao gồm cả tiền gốc và lãi suất phát sinh. Đây là quyền ưu tiên hàng đầu và chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thực hiện nghiêm túc

- Quyền yêu cầu cưỡng chế: Đây là điểm đột phá quan trọng nhất. Nếu chủ đầu tư chậm trễ hoặc trốn tránh nghĩa vụ bàn giao, Ban quản trị có quyền gửi văn bản yêu cầu UBND cấp huyện thực hiện biện pháp cưỡng chế. Luật đã "hành chính hóa" quy trình đòi nợ này, cho phép cơ quan nhà nước can thiệp trực tiếp để thu hồi tiền về cho cư dân thay vì buộc Ban quản trị phải khởi kiện ra tòa án dân sự kéo dài và tốn kém như trước đây.

- Quản lý nguồn thu từ phần sở hữu chung: Một quy định mới mang tính minh bạch hóa tài chính là việc Ban quản trị có quyền và trách nhiệm thu các khoản lợi nhuận từ việc khai thác phần sở hữu chung (như cho thuê quảng cáo trong thang máy, cho thuê mặt bằng trạm phát sóng, khu vực đỗ xe thuộc sở hữu chung...). Theo Luật Nhà ở 2023, toàn bộ nguồn thu này phải được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì để phục vụ việc duy tu, bảo dưỡng tòa nhà, thay vì để chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành tự ý sử dụng hoặc nhập nhèm vào phí quản lý.

2.2. Quyền quản lý vận hành và lựa chọn đối tác

Ban quản trị đóng vai trò đại diện cư dân trong việc lựa chọn và ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đặc biệt đối với các chung cư có thang máy. Bên cạnh đó, Ban quản trị có quyền xây dựng và đề xuất mức phí quản lý dựa trên chi phí thực tế, nhưng quyết định cuối cùng thuộc về Hội nghị nhà chung cư nhằm tránh lạm quyền.
Trong quá trình hoạt động, Ban quản trị cũng có quyền giám sát chất lượng dịch vụ, kiểm tra việc thực hiện hợp đồng và đề xuất chấm dứt hợp đồng nếu đơn vị vận hành không đáp ứng yêu cầu.

2.3. Quyền yêu cầu bàn giao Hồ sơ pháp lý tòa nhà

Để đảm bảo việc quản lý và vận hành hiệu quả, Ban quản trị có quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý của tòa nhà như bản vẽ hoàn công, hồ sơ nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và quy trình bảo trì thiết bị. Nếu chủ đầu tư không thực hiện, Ban quản trị có thể đề nghị cơ quan chức năng cưỡng chế bàn giao, đảm bảo có đủ cơ sở dữ liệu kỹ thuật phục vụ vận hành an toàn.

2.4. Quyền hưởng thù lao trách nhiệm

Pháp luật cũng ghi nhận quyền được hưởng thù lao của các thành viên Ban quản trị, tương xứng với trách nhiệm và khối lượng công việc. Mức thù lao do Hội nghị nhà chung cư quyết định dựa trên quy mô và đặc điểm từng tòa nhà. Điểm mới là khoản này được tách riêng, không còn tính chung vào phí quản lý vận hành, qua đó hạn chế xung đột lợi ích và tăng tính minh bạch tài chính.