Diễn đàn là nơi các cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư trao đổi thẳng thắn, đa chiều về bức tranh thị trường trong bối cảnh bất động sản Việt Nam vừa trải qua chu kỳ điều chỉnh sâu và kéo dài. Yêu cầu đặt ra không chỉ là nhận diện xu hướng mới mà còn phải định vị lại dòng tiền theo hướng hiệu quả, an toàn và bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Thị trường phân hóa mạnh, giá trị thực được đề cao

Tổng biên tập Báo Tiền Phong Phùng Công Sưởng cho rằng năm 2026 có ý nghĩa đặc biệt với thị trường bất động sản. Sau giai đoạn tăng nóng rồi suy giảm mạnh, thị trường đang đi qua quá trình thanh lọc cần thiết để hướng đến sự ổn định và phát triển thực chất hơn. Những biến động trước đó đã bộc lộ hạn chế về pháp lý, quy hoạch, cơ cấu sản phẩm và cách phân bổ dòng vốn, buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng lành mạnh.

Theo ông Sưởng, vấn đề cốt lõi của năm 2026 không chỉ là tốc độ phục hồi mà là chất lượng phục hồi: phân khúc nào sẽ dẫn dắt, dòng tiền sẽ dịch chuyển ra sao trong bối cảnh yêu cầu về minh bạch, quản trị rủi ro và hiệu quả sử dụng vốn ngày càng cao. Thị trường hiện không còn là sân chơi của những cơn sốt ngắn hạn mà đang chuyển sang giai đoạn dựa trên giá trị thực, với tiêu chuẩn khắt khe hơn về pháp lý, quy hoạch và chất lượng sản phẩm.

Thực tế cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các phân khúc và chủ thể tham gia thị trường. Các dự án thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, thậm chí rơi vào trạng thái “đóng băng”. Ngược lại, những sản phẩm hoàn chỉnh pháp lý, phù hợp quy hoạch, gắn với hạ tầng đồng bộ và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận sức hấp thụ tốt.

Nhà đầu tư ưu tiên phân khúc an toàn và có tiềm năng dài hạn (Nguồn: Sưu tầm)

Dòng tiền đầu tư vì vậy cũng thay đổi đáng kể. Tâm lý “lướt sóng” dần nhường chỗ cho cách tiếp cận thận trọng, chọn lọc hơn, ưu tiên phân khúc an toàn và có tiềm năng dài hạn. Không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà các tổ chức và quỹ đầu tư cũng đang quay trở lại với chiến lược bài bản, góp phần nâng chất lượng dòng vốn và giảm rủi ro cho thị trường.

Ở góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng – Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho biết năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô. Dù bối cảnh quốc tế còn bất ổn, GDP Việt Nam vẫn đạt mức tăng trưởng khoảng 8,02%, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản dần ổn định. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận bước tiến mạnh về thể chế và thậm chí vượt chỉ tiêu kế hoạch, góp phần điều tiết cung – cầu và chuẩn bị cho giai đoạn 2026–2030.

Hệ thống chính sách mới định hình dòng tiền năm 2026

Một nội dung trọng tâm tại hội thảo là tác động của các chính sách, pháp luật mới tới thị trường năm 2026. Theo ông Hà Quang Hưng, có sáu nhóm chính sách lớn đang định hình xu hướng vận động của thị trường.

Trước hết là bước đột phá về nhà ở xã hội thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn. Cơ chế chuyển từ tiền kiểm sang tăng quyền chủ động cho chủ đầu tư, kết hợp hậu kiểm, đã rút ngắn quy trình triển khai, khơi thông nguồn lực và gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Song song đó, việc sửa đổi Luật Xây dựng và các quy định quy hoạch đô thị giúp giảm chồng chéo pháp luật, tiết kiệm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ dự án, từ đó nâng cao tính ổn định của môi trường đầu tư.

Hoàn thiện thể chế đất đai tiếp tục đóng vai trò then chốt. Năm 2025 ghi nhận nhiều chính sách tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, tái khởi động nguồn cung bị đình trệ. Cùng với đó là các giải pháp khơi thông dòng vốn như thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản, góp phần giảm áp lực thanh khoản và lành mạnh hóa thị trường tín dụng.

Việc phân cấp mạnh cho địa phương và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản được kỳ vọng tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ và thao túng giá.

Ở khía cạnh quản lý đất đai, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) – nhấn mạnh vai trò của Nghị quyết 254/2025/QH15 trong việc tháo gỡ các dự án vướng mắc sau thanh tra, kiểm tra hoặc bản án. Theo cơ chế mới, với dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu đã đạt đồng thuận 75% diện tích, Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi phần còn lại để đẩy nhanh tiến độ. Đây được xem là giải pháp quan trọng để “đánh thức” nhiều dự án kéo dài nhiều năm.

Ngoài ra, quy định mới cho phép nhận chuyển nhượng đa dạng các loại đất để phát triển nhà ở thương mại, thay vì chỉ giới hạn ở đất ở như trước. Việc đơn giản hóa phương pháp xác định giá đất và mở rộng áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh cũng giúp rút ngắn thủ tục và giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Các chuyên gia thống nhất rằng với hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị quyết thí điểm, thị trường đã có nền tảng để bước vào giai đoạn ổn định hơn từ năm 2026. Dự báo chung là thị trường sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, trong đó phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực – đặc biệt là căn hộ tại đô thị lớn và khu vực có hạ tầng phát triển – tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Dưới góc nhìn chuyên gia, Tiến sỹ Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia – đề xuất tiếp tục củng cố hành lang pháp lý song song với giải pháp tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân, kiểm soát tín dụng bất động sản ở mức hợp lý, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và đa dạng hóa nguồn vốn. Đồng thời, cần phát huy hiệu quả các tổ công tác xử lý dự án tồn đọng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở để khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn mới.