Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, tiêu chí lựa chọn mặt bằng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây doanh nghiệp ưu tiên quỹ đất lớn và giá thuê cạnh tranh, thì hiện nay yếu tố quyết định lại là hạ tầng kỹ thuật, độ ổn định nguồn điện, khả năng vận hành và vị trí trong chuỗi cung ứng. 

Thương mại điện tử và bán dẫn nâng chuẩn hạ tầng công nghiệp

Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử tiếp tục tạo áp lực lên hạ tầng kho vận. Savills dự báo quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam năm 2025 có thể đạt 26–28 tỷ USD. Trong 9 tháng đầu năm, các nền tảng lớn như Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng hơn 34% so với cùng kỳ. Số lượng người bán mới gia nhập thị trường tăng nhanh khiến cuộc cạnh tranh chuyển trọng tâm sang tối ưu vận hành và tốc độ giao hàng. Điều này thúc đẩy nhu cầu về trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho thông minh và hệ thống giao nhận tốc độ cao, đặc biệt tại các khu công nghiệp gần TP.HCM, Hà Nội và các hành lang logistics lớn.

Các cụm công nghiệp chuyên biệt dần thay thế mô hình truyền thống. (Nguồn: Sưu tầm)

Ở chiều ngược lại, bán dẫn đại diện cho làn sóng dịch chuyển sản xuất công nghệ cao. Giai đoạn 2023–2025, Việt Nam thu hút 11,6 tỷ USD vốn mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng lắp ráp – kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD. Chính phủ cũng cam kết đầu tư 1,05 tỷ USD phát triển ngành và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực đến năm 2030. Nhà máy chế tạo chip đầu tiên dự kiến vận hành năm 2026 được xem là dấu mốc nâng tầm vị thế Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhu cầu bất động sản vì vậy chuyển từ nhà xưởng tiêu chuẩn sang các khu đất lớn, hạ tầng kỹ thuật cao, nguồn điện ổn định và không gian nghiên cứu phát triển. Các cụm công nghiệp chuyên biệt dần thay thế mô hình truyền thống, tạo lợi thế cho những chủ đầu tư có năng lực phát triển hạ tầng sâu.

Trung tâm dữ liệu mở ra chu kỳ tăng trưởng chọn lọc

Song song với thương mại điện tử và bán dẫn, trung tâm dữ liệu đang hình thành một lớp nhu cầu hoàn toàn mới. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất 524,7 MW và con số này có thể tăng lên gần 950 MW vào năm 2030. Tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành giúp cải thiện đáng kể năng lực kết nối quốc tế, tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư hyperscale.

Trung tâm dữ liệu mở ra chu kỳ tăng trưởng chọn lọc. (Nguồn: Sưu tầm)

Khác với nhà xưởng thông thường, trung tâm dữ liệu yêu cầu tiêu chuẩn hạ tầng rất khắt khe, từ nguồn điện liên tục 24/7, hệ thống dự phòng nhiều lớp đến giải pháp làm mát chuyên biệt và tiêu chuẩn an ninh cao. Chính vì vậy, chỉ một số khu công nghiệp đủ điều kiện về kỹ thuật, quỹ đất và năng lượng mới có thể đáp ứng. Điều này làm gia tăng sự phân hóa thị trường và mở ra dư địa tăng giá thuê ở phân khúc cao cấp.

Savills đánh giá bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở diện tích quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng hạ tầng và khả năng phục vụ các ngành công nghệ cao. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thiện từ năm 2026 cùng làn sóng bán dẫn, AI, xe điện và tiêu chuẩn ESG, thị trường nhiều khả năng chuyển sang chu kỳ tăng trưởng chất lượng thay vì mở rộng ồ ạt.