Dự án tái khởi động, giá bán lập mặt bằng mới

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự trở lại của nhiều dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm vì vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư hoặc khó khăn tài chính. Tuy nhiên, thay vì quay lại với mức giá cũ, phần lớn dự án đều được chào bán với giá cao hơn rất nhiều.

Theo ghi nhận, nhiều dự án sau khi được tháo gỡ pháp lý đã tăng giá từ 3-5 lần so với giai đoạn đầu mở bán. Một số dự án trước đây chỉ dao động quanh ngưỡng vài chục triệu đồng/m2 thì nay đã thiết lập mặt bằng giá mới lên tới hàng trăm triệu đồng/m2.

Dự án Legacy 66 hiện được giới thiệu với mức giá từ 119 triệu đồng/m2. (Ảnh: Sưu tầm)

Đáng chú ý, dự án Legacy 66 do Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Tân Thành phát triển hiện được giới thiệu với mức giá từ 119 triệu đồng/m2. Với quy mô 348 căn hộ và shophouse, giá trị mỗi căn hộ từ khoảng 6 tỷ đồng và dự kiến bàn giao vào quý II/2027. Trong khi đó, ở giai đoạn mở bán ban đầu, dự án từng được giới thiệu quanh mức 50 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 1,5 lần sau thời gian dài tái cấu trúc và khởi động lại.

Vì sao giá bất động sản tăng mạnh sau khi “hồi sinh”?

Theo các chuyên gia, việc tăng giá mạnh sau tái khởi động đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng.

Trước hết là yếu tố pháp lý. Trong bối cảnh nguồn cung tại TP.HCM nhiều năm liên tục khan hiếm, những dự án được tháo gỡ thủ tục gần như ngay lập tức trở thành “hàng hiếm” trên thị trường. Điều này giúp chủ đầu tư có cơ sở thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản hiện đã khác xa so với giai đoạn trước. Giá đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, nhân công và tiền sử dụng đất đều tăng mạnh trong vài năm qua, khiến giá bán sản phẩm bị đẩy lên cao.

Ngoài ra, hạ tầng giao thông cũng đang trở thành lực đẩy lớn đối với bất động sản đô thị. Các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc liên tục được thúc đẩy đầu tư đã kích hoạt chu kỳ tăng giá mới tại nhiều khu vực.

Người mua cũ hụt hẫng vì chủ đầu tư “quay xe”

Một trong những điểm gây tranh cãi lớn nhất là việc nhiều khách hàng từng đặt niềm tin vào dự án từ giai đoạn đầu nay không còn được hưởng mức giá ưu đãi như trước.

Theo phản ánh từ thị trường, có những khách hàng đã xuống tiền khi dự án còn dang dở pháp lý, chấp nhận rủi ro để “giữ chỗ”. Tuy nhiên, sau quá trình tái cấu trúc, không ít chủ đầu tư điều chỉnh chính sách bán hàng hoặc thay đổi phương án triển khai, khiến người mua cũ buộc phải mua lại với mức giá mới cao hơn nhiều lần.

Điều này phản ánh sự thay đổi lớn trong cán cân thị trường. Nếu như giai đoạn khó khăn trước đây, doanh nghiệp phải phụ thuộc nhiều vào dòng tiền từ khách hàng thì hiện tại, khi nguồn cung khan hiếm và sức cầu quay trở lại, quyền định giá đang dần nghiêng về phía chủ đầu tư.

Thị trường bước vào chu kỳ định giá mới

Dữ liệu thị trường cho thấy mặt bằng giá bất động sản tại các đô thị lớn đang neo ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm sâu.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp hiện đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2 ở nhiều dự án mới, tăng khoảng 28% so với năm trước. Trong khi đó, TP.HCM duy trì mặt bằng giá khoảng 110 triệu đồng/m2 ở phân khúc mở bán mới.

Một số nghiên cứu cũng cho thấy giai đoạn 2023-2026, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình hơn 100%, thậm chí nhiều dự án ghi nhận mức tăng trên 170-200%.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi giá trị pháp lý, tiến độ thực tế và hạ tầng sẽ đóng vai trò quyết định trong việc định giá tài sản, thay vì chỉ dựa vào yếu tố đầu cơ như trước đây.

Nhà đầu tư cần thận trọng trước “sóng tăng giá”

Dù xu hướng tăng giá đang diễn ra mạnh tại nhiều dự án tái khởi động, giới chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thận trọng trước tâm lý FOMO.

Không phải dự án nào tăng giá mạnh cũng đồng nghĩa với khả năng sinh lời bền vững. Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc hơn, các yếu tố như năng lực chủ đầu tư, tiến độ pháp lý, chất lượng xây dựng và khả năng khai thác thực tế sẽ quyết định giá trị dài hạn của tài sản.

Đặc biệt, sau giai đoạn sốt nóng, thị trường hiện cũng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án có pháp lý minh bạch và các dự án chỉ tăng giá theo kỳ vọng.

Nguồn: Tổng hợp.