Theo đánh giá từ Avison Young Việt Nam, thay vì chỉ quan tâm đến quỹ đất sạch với thời hạn thuê khoảng 25–30 năm như trước đây, nhiều doanh nghiệp FDI hiện ưu tiên các khu công nghiệp có khả năng cho thuê dài hạn từ 35 năm trở lên để thuận lợi trong việc tính toán hiệu quả đầu tư và dòng tiền vận hành dài hạn.

Không chỉ kéo dài thời gian thuê đất, các tập đoàn nước ngoài cũng đặt ra nhiều yêu cầu khắt khe hơn về chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối logistics, tiêu chuẩn môi trường và điều kiện kỹ thuật chuyên biệt cho từng ngành nghề.

Các chuyên gia cho rằng xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược toàn cầu của doanh nghiệp FDI. Nếu trước đây mục tiêu là tối ưu chi phí và triển khai nhà máy nhanh chóng, thì hiện nay nhà đầu tư hướng đến việc xây dựng chuỗi sản xuất ổn định, bền vững và có khả năng vận hành lâu dài tại Việt Nam.

Từ bài toán chi phí đến chiến lược định cư dài hạn

Trong những thập kỷ trước, đa số doanh nghiệp nước ngoài thường tìm kiếm các khu công nghiệp có quỹ đất sạch với thời hạn thuê dao động từ 25 đến 30 năm để tối ưu hóa chi phí ban đầu. Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế từ các đơn vị tư vấn bất động sản công nghiệp hàng đầu, khẩu vị này đã thay đổi hoàn toàn. Các nhà đầu tư thuộc lĩnh vực công nghệ cao và sản xuất xuất khẩu hiện nay yêu cầu thời hạn thuê tối thiểu phải đạt 35 năm để đảm bảo đủ thời gian khấu hao tài sản và ổn định dòng tiền cho những dây chuyền máy móc trị giá hàng tỷ USD.

Hạn thuê phải đạt tối thiểu 35 năm mới có thể đảm bảo đủ thời gian khấu hao tài sản và ổn định dòng tiền cho các nhà đầu tư thuộc lĩnh vực công nghệ cao và sản xuất dây chuyền. (Ảnh: Sưu tầm)

Sự cấp bách về thời gian càng trở nên rõ nét khi tại các trung tâm kinh tế lớn như TP.HCM, nhiều khu công nghiệp truyền thống đang dần tiến sát thời điểm hết hạn thuê đất vào trước năm 2050. Điều này buộc các doanh nghiệp phải chủ động tìm kiếm những địa điểm mới có "tuổi thọ" dài hơi hơn để tránh rủi ro gián đoạn sản xuất trong tương lai.

Khi giá thuê không còn là yếu tố quyết định duy nhất

Một thực tế đang diễn ra trên thị trường là nhiều khu công nghiệp dù sở hữu mức giá thuê cao nhưng vẫn luôn trong tình trạng "cháy hàng", trong khi những khu vực giá rẻ với nhiều ưu đãi thuế lại kém sức hút. Điều này chứng minh rằng hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đi kèm đã vượt qua giá cả để trở thành thước đo năng lực cạnh tranh hàng đầu. Nhà đầu tư hiện nay đặc biệt quan tâm đến khả năng cung ứng năng lượng ổn định cho sản xuất công nghệ cao, hạ tầng viễn thông phục vụ chuyển đổi số và sự kết nối đồng bộ của hệ thống logistics giúp giảm thiểu tối đa chi phí vận tải.

Bên cạnh hạ tầng cứng, nguồn nhân lực tại chỗ cũng là một mảnh ghép không thể thiếu trong bàn cân của các tập đoàn quốc tế. Việc một khu công nghiệp nằm gần khu dân cư có đội ngũ lao động tay nghề cao sẽ giúp doanh nghiệp nhanh chóng vận hành các nhà máy thông minh mà không mất quá nhiều chi phí đào tạo lại. Hơn thế nữa, tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG) đã chuyển từ trạng thái "khuyến khích" sang "bắt buộc", khiến các mô hình khu công nghiệp xanh trở thành lựa chọn duy nhất cho những doanh nghiệp muốn tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Một góc Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, huyện Đông Anh. (Ảnh: Sưu tầm)

Cơ hội nâng tầm vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị

Sự đổ bộ của các tập đoàn lớn như Samsung, Intel hay các nhà sản xuất linh kiện phụ trợ cấp độ cao đang mang lại cơ hội vàng để Việt Nam thoát khỏi bẫy gia công giá trị thấp. Mặc dù hàm lượng nội địa hóa trong ngành điện tử hiện nay còn ở mức khiêm tốn, nhưng việc các nhà đầu tư cam kết gắn bó dài hạn thông qua các hợp đồng thuê đất trên 35 năm sẽ là tiền đề để chúng ta thu hút thêm các hoạt động nghiên cứu, phát triển (R&D) và khâu thiết kế sáng tạo.

Để nắm bắt làn sóng này, các địa phương cần nhanh chóng tái cấu trúc các khu công nghiệp cũ theo hướng hiện đại hóa, giảm thâm dụng lao động và tập trung vào hiệu quả sử dụng đất. Việc thay thế cuộc đua xuống đáy về giá bằng cuộc đua lên đỉnh về chất lượng hạ tầng và môi trường đầu tư bền vững chính là chìa khóa để Việt Nam khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất thế hệ mới của khu vực.

Nguồn: Tổng hợp