Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường giai đoạn 2025–2026 là cấu trúc lại nguồn vốn. Nguồn: Thương trường

Điểm giao thoa giữa hai chu kỳ và hình thành cấu trúc vận hành mới

Theo phân tích của ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia kinh tế – tài chính – bất động sản, thị trường hiện nay đang ở điểm giao thoa giữa kết thúc một chu kỳ cũ và hình thành cấu trúc vận hành mới. Những biến động trong giai đoạn vừa qua đã buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải nhìn lại cách thức phát triển, phương thức huy động vốn cũng như chiến lược kinh doanh. Chính vì vậy, sự thay đổi của thị trường trong hai năm tới sẽ không nằm ở những cơn “sóng” tăng giá ngắn hạn, mà ở sự điều chỉnh căn bản về nền tảng.

Điểm đáng chú ý đầu tiên là bức tranh vĩ mô của nền kinh tế Việt Nam đang dần ổn định hơn so với giai đoạn cao điểm khó khăn. Lãi suất có xu hướng giảm, áp lực lạm phát được kiểm soát và môi trường đầu tư tiếp tục duy trì sự hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với việc dòng tiền sẽ ồ ạt quay lại thị trường bất động sản như trước. Thay vào đó, dòng vốn được dự báo sẽ phân bổ có chọn lọc, ưu tiên những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác bền vững.

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường giai đoạn 2025–2026 là cấu trúc lại nguồn vốn. Trước đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu với quy mô lớn, tạo ra áp lực tài chính không nhỏ khi thị trường chững lại. Sau giai đoạn siết chặt tín dụng và kiểm soát trái phiếu, mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy cao không còn phù hợp. Thị trường buộc phải thích nghi bằng cách nâng cao tỷ lệ vốn chủ sở hữu, cơ cấu lại các khoản nợ và tìm kiếm nguồn vốn dài hạn bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, vai trò của vốn đầu tư nước ngoài ngày càng được nhấn mạnh. Việt Nam tiếp tục duy trì sức hút nhờ lợi thế về nhân công, vị trí địa lý và chính sách hội nhập sâu rộng. Các dòng vốn FDI không chỉ tập trung vào sản xuất mà còn kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp, kho bãi, logistics và nhà ở cho chuyên gia. Việc định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại Thành phố Hồ Chí Minh được xem là bước đi chiến lược, tạo thêm động lực thu hút nguồn vốn quốc tế chất lượng cao, qua đó gián tiếp hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Sự dịch chuyển rõ nét của thị trường

Bên cạnh yếu tố dòng vốn, cơ cấu phân khúc thị trường cũng đang có sự dịch chuyển rõ nét. Giai đoạn 2025–2026 không phải là thời điểm của những sản phẩm mang tính đầu cơ cao hay phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá nhanh. Thay vào đó, các phân khúc gắn với nhu cầu thực tế của nền kinh tế và người dân được dự báo sẽ đóng vai trò dẫn dắt. Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và sự mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam. Đây là phân khúc có nền tảng ổn định, ít chịu tác động bởi biến động tâm lý thị trường và gắn chặt với tăng trưởng kinh tế thực.

Song song với đó, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội được đánh giá là trụ cột quan trọng của thị trường trong giai đoạn mới. Nhu cầu an cư của bộ phận lớn người dân, đặc biệt là lực lượng lao động trẻ tại các đô thị lớn, vẫn rất cao. Trong khi đó, khả năng chi trả của phần đông người mua còn hạn chế, đòi hỏi thị trường phải cung cấp những sản phẩm phù hợp về giá cả, diện tích và phương thức thanh toán. Việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực không chỉ góp phần cân bằng cung – cầu mà còn tạo ra sự ổn định lâu dài cho thị trường.

Một yếu tố then chốt khác được nhấn mạnh trong giai đoạn 2025–2026 là sự hoàn thiện khung pháp lý. Những điều chỉnh liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang hướng đến mục tiêu minh bạch hóa thị trường, siết chặt điều kiện huy động vốn và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi hệ thống pháp lý được đồng bộ và thực thi nghiêm túc, niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà sẽ được củng cố. Đồng thời, quá trình này cũng tạo ra sự sàng lọc tự nhiên, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính hoặc thiếu minh bạch trong triển khai dự án.

Trong bối cảnh đó, hành vi của nhà đầu tư cá nhân cũng có sự thay đổi rõ rệt. Sau những biến động mạnh của thị trường, tâm lý “lướt sóng” và chạy theo tin đồn dần nhường chỗ cho sự thận trọng và tính toán dài hạn hơn. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực tế của sản phẩm, khả năng khai thác dòng tiền ổn định cũng như tiềm năng tăng trưởng gắn với hạ tầng và quy hoạch đô thị. Chiến lược đầu tư trung và dài hạn, lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín được xem là hướng đi phù hợp trong chu kỳ mới.

Tăng trưởng bền vững

Tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025–2026 không phải là sự trở lại của những cơn sốt ngắn hạn mà là quá trình “xây nền” cho chu kỳ tăng trưởng bền vững. Thanh khoản có thể cải thiện dần theo thời gian, song sự tăng trưởng sẽ mang tính chọn lọc cao. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, quản trị minh bạch và chiến lược phát triển dài hạn sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các mô hình kinh doanh dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ khó còn đất phát triển.

Có thể nói, giai đoạn tái cấu trúc hiện nay chính là phép thử đối với toàn bộ thị trường. Sự chuyển dịch từ tăng trưởng nóng sang phát triển bền vững đòi hỏi thay đổi từ tư duy đến hành động của cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý. Khi dòng vốn được phân bổ hợp lý hơn, pháp lý minh bạch hơn và sản phẩm gắn với nhu cầu thực hơn, thị trường bất động sản Việt Nam có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh, ổn định và dài hạn.

Trong bức tranh đó, năm 2026 có thể chưa phải là đỉnh cao tăng trưởng, nhưng lại là năm đặt nền móng quan trọng cho một giai đoạn phát triển mới. Thị trường không còn phụ thuộc vào những cú hích mang tính đầu cơ, mà dựa trên nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn chất lượng và nhu cầu thực của xã hội. Chính quá trình tái cấu trúc toàn diện này sẽ quyết định diện mạo của bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo, hướng đến một thị trường chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững hơn.

(Tổng hợp)