Bất động sản phía Đông Hà Nội chuyển sang giai đoạn chọn lọc

Phía Đông đang ngày càng giữ vai trò quan trọng trong cấu trúc phát triển mới của Hà Nội. Theo định hướng quy hoạch được phê duyệt năm 2026, Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực tăng trưởng; khu vực phía Đông, trọng tâm là Long Biên và Gia Lâm, được xác định là một cực động lực, giữ vai trò cửa ngõ giao thương và trung tâm thương mại, dịch vụ.

Cùng với đó, nguồn cung nhà ở đang dịch chuyển rõ hơn về các khu vực cửa ngõ do quỹ đất nội đô hạn chế và hạ tầng được đầu tư. Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy trong quý II/2026, gần 48% nguồn cung căn hộ mới của Hà Nội nằm tại khu vực ngoại thành. Diễn biến này tạo thêm dư địa cho các thị trường phía Đông, nơi còn quỹ đất phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đều tăng trưởng nóng. Người mua đang thận trọng hơn trước giá bán và chi phí vốn, trong khi đất nền tại nhiều điểm nóng như Long Biên, Gia Lâm và Đông Anh đã xuất hiện điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh năm 2025. Điều này cho thấy thị trường phía Đông đang chuyển từ câu chuyện “đón sóng” sang quá trình sàng lọc theo vị trí, pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực.

Phía Đông Hà Nội đang hình thành một cực phát triển mới của thị trường bất động sản. Ảnh: Sưu tầm.

Hạ tầng tiếp tục là động lực lớn của khu Đông

Một trong những lợi thế rõ nhất của phía Đông là khả năng cải thiện kết nối với khu vực lõi Hà Nội và các tỉnh phía Bắc. Các trục giao thông mới, hệ thống cầu vượt sông Hồng và Vành đai 4 đang làm thay đổi khoảng cách giữa các khu đô thị phía Đông với trung tâm thành phố.

Đáng chú ý, khu vực Đông Anh đang hưởng lợi từ sự hình thành một cực phát triển mới quanh Cổ Loa và trục Trường Sa. Vinhomes Global Gate có quy mô 385 ha, được phát triển với hơn 4.100 căn nhà ở thấp tầng cùng các sản phẩm cao tầng, trong khi Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia quy mô 90 ha trở thành một hạng mục quan trọng trong cấu trúc đô thị mới.

Ở phía Nam khu Đông, Gia Lâm tiếp tục hưởng lợi từ mạng lưới giao thông kết nối với trung tâm Hà Nội và các khu vực phía Đông Nam. Sự xuất hiện thêm nguồn cung thấp tầng như Hanoi Oriental với 185 căn liền kề và 16 biệt thự cho thấy khu vực này vẫn có sức hút đối với nhóm khách hàng tìm kiếm sản phẩm nhà ở gắn với không gian đô thị đồng bộ.

Hạ tầng kết nối tiếp tục mở rộng không gian phát triển phía Đông Hà Nội. Ảnh: Sưu tầm.

Long Biên, Gia Lâm và Đông Anh đang có diễn biến khác nhau

Long Biên là khu vực có mức độ đô thị hóa cao hơn và khoảng cách tới trung tâm ngắn hơn, vì vậy mặt bằng giá thường cao hơn các khu vực phía ngoài. Theo dữ liệu được ghi nhận trong năm 2026, giá đất nền Long Biên cũ phổ biến khoảng 60–135 triệu đồng/m² tại một số khu vực, nhưng đã có điều chỉnh so với giai đoạn trước.

Gia Lâm có lợi thế về quỹ đất và sự hiện diện của nhiều khu đô thị quy mô lớn. Giá đất nền tại Gia Lâm cũ được ghi nhận phổ biến khoảng 40–90 triệu đồng/m² tùy vị trí, trong khi các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và sản phẩm đô thị đồng bộ duy trì mức quan tâm tốt hơn. Thị trường tại đây cũng đang mở rộng về các khu vực Cổ Bi, Kiêu Kỵ, Trâu Quỳ và vùng tiếp giáp các đại đô thị.

Đông Anh lại có câu chuyện khác khi giá trị bất động sản ngày càng gắn với quá trình hình thành cực đô thị phía Bắc và các công trình quy mô lớn tại Cổ Loa. Giá đất nền tại Đông Anh cũ được ghi nhận khoảng 35–80 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực, song mức giá thực tế chênh lệch lớn theo vị trí, đường giao thông, quy hoạch và pháp lý. Vì vậy, không nên lấy một mặt bằng giá chung để đánh giá toàn bộ thị trường Đông Anh.

Long Biên, Gia Lâm và Đông Anh có mặt bằng giá và tốc độ đô thị hóa khác nhau. Ảnh: Sưu tầm,

Nguồn cung lớn tạo thêm lựa chọn cho người mua

Sự thay đổi đáng chú ý của khu Đông không chỉ nằm ở đất nền mà còn ở sự gia tăng của các khu đô thị tích hợp. Khi các dự án quy mô lớn đưa thêm nhà thấp tầng, căn hộ, thương mại, dịch vụ và tiện ích vào thị trường, người mua có thêm lựa chọn thay vì chỉ tìm kiếm đất thổ cư hoặc sản phẩm riêng lẻ.

Vinhomes Global Gate là một ví dụ rõ nét tại Đông Anh khi dự án được quy hoạch gắn với Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia, hệ thống công viên, thương mại và các loại hình nhà ở. Dự án hiện vẫn đang được xây dựng, với tổng quy mô 385 ha và 4.147 sản phẩm thấp tầng theo thông tin chính thức của Vinhomes.

Ở Gia Lâm, nguồn cung thấp tầng tiếp tục được bổ sung, trong khi Long Biên có xu hướng khan hiếm quỹ đất phát triển dự án mới. Sự khác biệt về nguồn cung khiến ba khu vực hình thành những nhóm khách hàng riêng: Long Biên thiên về nhu cầu ở tại khu vực đã đô thị hóa, Gia Lâm phù hợp với người tìm kiếm không gian sống quy mô lớn, còn Đông Anh thu hút sự quan tâm nhờ kỳ vọng vào cực phát triển mới. Đây là những đặc điểm cần được xem xét thay vì coi toàn bộ phía Đông là một thị trường đồng nhất.

Các khu đô thị quy mô lớn đang bổ sung nguồn cung mới cho khu Đông. Ảnh: Sưu tầm.

Giá bất động sản phía Đông Hà Nội còn dư địa nhưng khó tăng đồng loạt

Hạ tầng và quy hoạch đang tạo nền tảng dài hạn cho bất động sản phía Đông, nhưng diễn biến giá trong ngắn hạn sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng hấp thụ thực tế. Thị trường Hà Nội quý II/2026 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tăng nhưng giao dịch giảm; người mua có xu hướng ưu tiên sản phẩm phù hợp khả năng tài chính và có giá trị sử dụng rõ ràng.

Điều này đặc biệt quan trọng với phía Đông, nơi cùng lúc xuất hiện cả dự án mới, đất nền và sản phẩm thứ cấp. Những khu vực đã có dân cư, tiện ích và kết nối hoàn chỉnh có lợi thế về nhu cầu ở thực; trong khi các khu vực mới phát triển phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ hạ tầng và tốc độ hình thành đô thị.

Với đất nền, việc giá đã điều chỉnh tại một số điểm nóng cũng cho thấy nhà đầu tư không còn dễ dàng kiếm lợi nhuận chỉ bằng cách đón thông tin quy hoạch. Khả năng thanh khoản, pháp lý và giá mua đầu vào sẽ quyết định hiệu quả nhiều hơn so với kỳ vọng tăng giá theo tin hạ tầng.

Quy hoạch và hạ tầng là những yếu tố định hình triển vọng bất động sản khu Đông. Ảnh: Sưu tầm.

Phía Đông Hà Nội có nhiều điều kiện để trở thành cực phát triển mới nhờ quy hoạch đa cực, quỹ đất và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Nguồn cung tại Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh tiếp tục mở rộng, song thị trường 2026 đang phân hóa rõ hơn khi giá cao và chi phí vốn ảnh hưởng sức mua. Dư địa tăng trưởng vì vậy sẽ phụ thuộc vào pháp lý, chất lượng dự án, tiến độ hạ tầng và nhu cầu thực.