Nhà ở vừa túi tiền – Mảnh ghép còn thiếu của thị trường bất động sản

Trong nhiều năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của phân khúc trung và cao cấp. Nhiều dự án liên tục được triển khai với hệ thống tiện ích hiện đại, vị trí đắc địa và mức giá ngày càng cao. Trong khi đó, nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người có thu nhập trung bình lại ngày càng khan hiếm.

Thực tế này tạo nên nghịch lý khi nhu cầu sở hữu nhà ở của đại bộ phận người dân vẫn rất lớn nhưng nguồn cung phù hợp lại không đáp ứng được. Đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, việc tìm được một căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của các gia đình trẻ ngày càng trở nên khó khăn.

Chính vì vậy, khái niệm nhà ở vừa túi tiền đang được nhắc đến nhiều hơn trong quá trình xây dựng chính sách phát triển đô thị. Đây không chỉ là câu chuyện về giá bán thấp mà còn là việc tạo ra những sản phẩm có chất lượng phù hợp, đầy đủ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài của người dân.

Để giải quyết bài toán này, nhiều chuyên gia cho rằng cần có cơ chế riêng nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời tạo điều kiện để địa phương chủ động xây dựng chính sách sát với thực tế của từng khu vực.

Vì sao nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm?

Một trong những nguyên nhân lớn nhất là chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay đều tăng trong nhiều năm qua. Khi tổng chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp buộc phải tính toán mức giá bán đủ để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Bên cạnh đó, quá trình chuẩn bị dự án thường kéo dài do phải trải qua nhiều thủ tục pháp lý. Thời gian thực hiện càng lâu thì chi phí tài chính càng lớn, khiến giá thành sản phẩm tiếp tục bị đẩy lên.

Một yếu tố khác là quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở giá hợp lý tại khu vực nội đô ngày càng hạn chế. Nhiều vị trí có hạ tầng hoàn chỉnh đã được khai thác từ trước, trong khi quỹ đất mới chủ yếu nằm ở khu vực xa trung tâm, đòi hỏi đầu tư thêm về giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Ở góc độ doanh nghiệp, phân khúc cao cấp thường mang lại biên lợi nhuận tốt hơn. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư ưu tiên phát triển các dự án có giá trị cao thay vì tập trung vào sản phẩm phục vụ nhóm khách hàng thu nhập trung bình.

Kết quả là thị trường xuất hiện tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu. Trong khi lượng người có nhu cầu mua nhà để ở vẫn tăng đều theo tốc độ đô thị hóa thì nguồn cung nhà ở có giá hợp lý lại không theo kịp.

Nhà ở vừa túi tiền không chỉ là nhà giá rẻ

Nhiều người thường đồng nhất nhà ở vừa túi tiền với nhà giá rẻ. Tuy nhiên, hai khái niệm này không hoàn toàn giống nhau.

Nhà ở vừa túi tiền được hiểu là sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân trong một khu vực nhất định. Khả năng chi trả này phụ thuộc vào mức thu nhập, điều kiện vay vốn, chi phí sinh hoạt và đặc điểm của từng địa phương.

Điều đó đồng nghĩa một căn hộ được xem là vừa túi tiền tại một tỉnh có thể không còn phù hợp khi áp dụng tại TP.HCM hoặc Hà Nội. Vì vậy, việc xác định tiêu chí không nên chỉ dựa trên một mức giá cố định mà cần gắn với thu nhập thực tế của người dân.

Bên cạnh yếu tố giá, nhà ở vừa túi tiền cũng cần đảm bảo chất lượng xây dựng, hệ thống hạ tầng, tiện ích cơ bản và khả năng kết nối giao thông. Một dự án có giá bán thấp nhưng nằm quá xa trung tâm, thiếu trường học, bệnh viện hoặc phương tiện công cộng sẽ khó đáp ứng đúng mục tiêu phát triển nhà ở bền vững.

Đây cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng chính sách phát triển nhà ở cần hướng đến việc tạo lập môi trường sống phù hợp thay vì chỉ tập trung giảm giá bán.

Vì sao nhiều ý kiến đề xuất cần có cơ chế riêng cho phân khúc này?

Một trong những vấn đề được quan tâm hiện nay là liệu cơ chế chung dành cho thị trường bất động sản có đủ để thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hay không.

Theo nhiều chuyên gia, phân khúc này có những đặc điểm rất khác so với nhà ở thương mại cao cấp. Biên lợi nhuận thấp hơn, trong khi doanh nghiệp vẫn phải chịu gần như đầy đủ các chi phí về đất đai, thủ tục pháp lý, vốn và xây dựng. Nếu không có chính sách hỗ trợ phù hợp, nhiều chủ đầu tư sẽ khó có động lực phát triển loại hình này.

Vì vậy, các đề xuất gần đây tập trung vào việc xây dựng cơ chế riêng nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Một số định hướng được nhắc đến gồm rút ngắn thủ tục đầu tư, tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất phù hợp, xem xét các chính sách ưu đãi về tài chính hoặc cho phép địa phương chủ động hơn trong việc ban hành các giải pháp phù hợp với điều kiện thực tế. Những đề xuất này hướng tới mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nguồn: Tổng hợp