Nếu như vài năm trước, khu vực Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực với mức giá phổ biến khoảng 30–35 triệu đồng/m², thì hiện nay mặt bằng giá đã dịch chuyển mạnh lên phân khúc trung – cao cấp, dao động từ 50–90 triệu đồng/m².

Sự thay đổi này không chỉ đến từ yếu tố hạ tầng hay chủ trương sáp nhập, mà còn phản ánh xu hướng chuyển dịch từ “mua theo kỳ vọng” sang “mua theo kiểm chứng”. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và khả năng sử dụng thực tế trong ngắn hạn.

Thị trường bất động sản Đông Bắc TP.HCM tái cấu trúc, người mua sẵn sàng trả giá cao cho dự án chất lượng. Nguồn: Sưu tầm

Theo ghi nhận, dọc trục Quốc lộ 13 và lan sang khu vực Quốc lộ 1K, mặt bằng giá mới đã được thiết lập ở mức 60–70 triệu đồng/m², trong khi các sản phẩm quanh mức 50–55 triệu đồng/m² ngày càng khan hiếm. Một số dự án cao cấp thậm chí ghi nhận mức giá lên tới 75–90 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng “neo giá” theo chất lượng sản phẩm.

Đáng chú ý, sự tham gia của các chủ đầu tư quốc tế và các dự án định vị cao cấp đã góp phần nâng chuẩn thị trường. Các dự án tại khu vực Bình Dương cũ và vùng giáp ranh TP.HCM không còn cạnh tranh bằng mức giá thấp, mà chuyển sang cạnh tranh về chất lượng, tiện ích và khả năng kết nối.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy giá bất động sản không còn tăng đồng loạt theo địa bàn, mà phân hóa theo vị trí và khả năng kết nối với trung tâm TP.HCM. Những khu vực càng gần TP.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng liên vùng và nhu cầu ở thực, có xu hướng thiết lập mặt bằng giá cao hơn.

Ở phân khúc cao cấp, xu hướng giá neo cao tiếp tục được duy trì trong bối cảnh nguồn cung chất lượng hạn chế. Người mua sẵn sàng chi trả cho các dự án có tiêu chuẩn cao hơn, đặc biệt tại các khu vực được xem là một phần của TP.HCM mở rộng.

Theo các chuyên gia, sự gia tăng mức độ quan tâm đối với thị trường TP.HCM sau sáp nhập cũng là yếu tố quan trọng. TP.HCM hiện chiếm khoảng 50% tổng mức độ quan tâm bất động sản cả nước, cho thấy sự tái cấu trúc “bản đồ chú ý” của thị trường theo hướng tập trung vào các vùng đô thị lớn.

Trong bối cảnh đó, khu Đông Bắc TP.HCM không còn cạnh tranh bằng lợi thế giá rẻ như trước, mà chuyển sang cạnh tranh bằng khả năng đáp ứng tiêu chuẩn của một đô thị mở rộng. Áp lực so sánh này buộc các chủ đầu tư nâng cấp sản phẩm, kéo theo mặt bằng giá tăng theo hướng chọn lọc.

Các chuyên gia nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, trong đó những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và tiến độ đảm bảo sẽ đóng vai trò dẫn dắt mặt bằng giá. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng và ưu tiên giá trị thực.

Tổng hợp