Thị trường không còn là cuộc chơi của những kỳ vọng ngắn hạn

Trong nhiều năm, giá trị bất động sản tại TP.HCM thường được thúc đẩy bởi kỳ vọng quy hoạch hoặc các thông tin hạ tầng tương lai. Tuy nhiên, bối cảnh năm 2026 đang cho thấy một sự thay đổi đáng kể trong hành vi của nhà đầu tư.

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, mặt bằng lãi suất trong quý I/2026 vẫn dao động khoảng 9-12%, khiến chi phí sử dụng vốn duy trì ở mức cao. Điều này buộc cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định xuống tiền.

Song song với đó, thị trường bất động sản cũng đang vận hành trong khuôn khổ pháp lý mới với sự đồng thời có hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng bảng giá đất mới được áp dụng từ đầu năm 2026. Những thay đổi này giúp nâng cao tính minh bạch nhưng đồng thời cũng tạo ra áp lực lớn hơn về chi phí phát triển dự án.

Chính sự kết hợp giữa chi phí vốn cao, yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn và mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm khiến thị trường bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Thời kỳ mua bất kỳ dự án nào rồi chờ tăng giá đang dần khép lại, nhường chỗ cho một chu kỳ mà giá trị thực trở thành yếu tố quyết định.

Dòng vốn đang tập trung vào các hệ sinh thái đô thị tích hợp

Một trong những xu hướng nổi bật nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển của dòng tiền từ các dự án đơn lẻ sang những khu đô thị có khả năng vận hành như một hệ sinh thái hoàn chỉnh.

Khái niệm bất động sản không còn chỉ gắn với một tòa nhà hay một khu căn hộ riêng biệt. Thay vào đó, người mua ngày càng quan tâm đến khả năng kết nối giao thông, môi trường sống, hệ thống thương mại, văn phòng, giáo dục, giải trí và giá trị vận hành dài hạn của toàn khu vực.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ hạng A tại TP.HCM giai đoạn 2026-2029 dự kiến chỉ khoảng 6.627 căn và phần lớn tập trung tại những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược, đặc biệt là Thủ Thiêm và hành lang phát triển phía Đông.

Điều này cho thấy thị trường cao cấp đang dần hình thành một chuẩn giá trị mới. Thay vì cạnh tranh bằng số lượng tiện ích nội khu như trước, các dự án bắt đầu cạnh tranh bằng khả năng trở thành một phần trong hệ sinh thái đô thị lớn hơn.

Khu Đông đang trở thành tâm điểm của chu kỳ tăng trưởng mới

Nếu nhìn vào bản đồ phát triển của TP.HCM trong vòng 10 năm tới, khu Đông gần như là khu vực hội tụ đầy đủ nhất các động lực tăng trưởng.

Một góc khu đông TP.HCM. (Ảnh: Sưu tầm)

Metro số 1, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, các tuyến vành đai chiến lược, mạng lưới kết nối đến sân bay Long Thành cùng định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Thủ Thiêm đang tạo nên một cấu trúc phát triển hoàn toàn mới cho khu vực này.

Khác với các giai đoạn trước khi hạ tầng chỉ đóng vai trò hỗ trợ tăng giá bất động sản, hạ tầng hiện nay đang trở thành yếu tố trực tiếp định hình giá trị của toàn bộ khu đô thị.

Nhiều chuyên gia cho rằng mô hình phát triển mới của TP.HCM đang tiến gần hơn tới xu hướng TOD (Transit Oriented Development) – phát triển đô thị dựa trên giao thông công cộng. Trong mô hình này, các ga metro, trung tâm tài chính, khu thương mại và không gian sống được tích hợp trong cùng một hệ sinh thái, tạo ra khả năng khai thác liên tục thay vì chỉ phục vụ mục đích ở.

Đây cũng là lý do những khu vực như Thủ Thiêm đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn từ các nhà đầu tư dài hạn và nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao.

Cuộc chơi mới thuộc về những chủ đầu tư có năng lực phát triển đô thị

Chu kỳ mới không chỉ sàng lọc người mua mà còn tạo ra áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, lợi thế hiện nay không còn nằm ở khả năng gom quỹ đất hay sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như giai đoạn trước. Thay vào đó, các doanh nghiệp sở hữu pháp lý minh bạch, năng lực tài chính mạnh và khả năng phát triển những khu đô thị quy mô lớn đang chiếm ưu thế rõ rệt.

Điều này lý giải vì sao thị trường thời gian gần đây xuất hiện xu hướng phát triển các tổ hợp đô thị đa chức năng với quy mô hàng chục đến hàng trăm hecta thay vì các dự án riêng lẻ.

Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế, những dự án có khả năng tạo ra hệ sinh thái sống hoàn chỉnh đang trở thành nhóm tài sản được ưu tiên bởi cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư dài hạn.

Bất động sản đang trở lại đúng bản chất của một tài sản tích lũy

Điều đáng chú ý nhất trong chu kỳ hiện nay không nằm ở việc giá tăng hay giảm mà ở sự thay đổi trong tư duy của thị trường.

Bất động sản đang dần quay trở về vai trò vốn có là một tài sản tích lũy dài hạn thay vì công cụ đầu cơ ngắn hạn. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, tiềm năng khai thác, khả năng cho thuê và sức hấp dẫn của khu vực trong vòng 10-20 năm tới.

Trong bối cảnh TP.HCM tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn FDI, khách quốc tế và lực lượng chuyên gia nước ngoài, nhu cầu đối với những hệ sinh thái đô thị có chuẩn sống quốc tế được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng. Theo Savills Việt Nam, riêng quý I/2026, dòng vốn FDI vào TP.HCM đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng 43% so với cùng kỳ, trong khi lượng khách quốc tế vượt 6,8 triệu lượt.

Những con số này cho thấy áp lực về không gian sống chất lượng cao sẽ còn tăng mạnh trong nhiều năm tới.

Chu kỳ mới đang tái định nghĩa giá trị bất động sản TP.HCM

Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào thời kỳ mà giá trị tài sản được quyết định bởi khả năng kết nối với hạ tầng, sức mạnh của hệ sinh thái đô thị và hiệu quả vận hành thực tế.

Sự thay đổi này có thể khiến thị trường trở nên khắt khe hơn, nhưng đồng thời cũng tạo nền tảng bền vững hơn cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Trong một chu kỳ mà dòng tiền ngày càng chọn lọc, những dự án gắn với các cực tăng trưởng mới, sở hữu quy hoạch dài hạn và khả năng tích hợp nhiều chức năng trong cùng một không gian đô thị sẽ có cơ hội trở thành tâm điểm của thị trường trong thập kỷ tới.

Nguồn: Tổng hợp