Theo các chuyên gia, nếu giai đoạn trước thị trường chủ yếu phát triển theo mô hình đô thị đơn cực với xu hướng dồn về khu vực trung tâm, thì hiện nay Hà Nội đang chuyển dần sang mô hình đa trung tâm. Hàng loạt tuyến vành đai, metro, cầu vượt sông Hồng, trục hướng tâm và các hành lang logistics mới đang tạo ra sự thay đổi mạnh mẽ trong cấu trúc đô thị.

Sự dịch chuyển này kéo theo việc hình thành các khu đô thị quy mô lớn dọc các trục hạ tầng mới, đồng thời mở rộng nguồn cung ở nhiều phân khúc từ nhà ở cao cấp, trung cấp đến nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Cuộc tái cấu trúc đô thị chưa từng có đang định hình lại thị trường BĐS Hà Nội. (Nguồn: Sưu tầm)

Đáng chú ý, trong mô hình phát triển mới, khoảng cách địa lý dần không còn là yếu tố quyết định tuyệt đối. Nhờ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, việc sinh sống ở các khu vực xa trung tâm nhưng vẫn kết nối thuận tiện tới nơi làm việc, trung tâm thương mại hay sân bay đang trở thành xu hướng phổ biến của các đại đô thị hiện đại.

Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình giãn dân khỏi khu vực lõi nội đô, giảm áp lực hạ tầng và tái phân bổ dân cư theo hướng cân bằng hơn.

Các chuyên gia nhận định, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phụ thuộc quá nhiều vào “sóng” hạ tầng ngắn hạn, mà tăng trưởng dựa trên năng lực vận hành của đô thị, hệ sinh thái kinh tế, chất lượng dịch vụ và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực.

Thực tế, nhiều đại đô thị lớn trên thế giới từng trải qua quá trình tái cấu trúc tương tự. Tại Seoul, sự phát triển của khu Gangnam gắn liền với việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông. Tại Tokyo hay Singapore, các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng cũng trở thành nền tảng giúp giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững trong nhiều thập kỷ.

Theo giới phân tích, bài học lớn nhất từ các đô thị này là hạ tầng chỉ thực sự tạo ra giá trị khi đi kèm với năng lực vận hành đô thị, cơ hội việc làm, dịch vụ và chất lượng sống.

Tuy nhiên, quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn cũng đặt ra nhiều thách thức cho Hà Nội. Áp lực giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng và bài toán cân bằng cung - cầu thị trường được dự báo sẽ ngày càng lớn trong giai đoạn tới.

Ngoài ra, nếu dòng tiền tiếp tục tập trung quá mức vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn trong khi hệ sinh thái đô thị chưa phát triển tương xứng, thị trường có thể xuất hiện nguy cơ tăng giá cục bộ hoặc dư cung ở một số phân khúc.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng bài toán của Hà Nội trong chu kỳ mới không chỉ là mở rộng đô thị nhanh hơn, mà là phát triển theo hướng bền vững hơn, cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, chất lượng sống, hạ tầng xã hội và nhu cầu ở thực của người dân.

(Tổng hợp)