Theo báo cáo của DKRA Consulting, trong 2 tháng đầu năm 2026, phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 5 năm. Nguồn cung sơ cấp tăng gấp 2,2 lần, trong khi lượng tiêu thụ tăng tới 31 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, giao dịch vẫn tập trung chủ yếu tại TP.HCM, chiếm khoảng 89% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường, cho thấy sự phục hồi chưa lan tỏa mà mang tính cục bộ theo khu vực.

Phân khúc nhà phố, biệt thự nổi lên dẫn dắt, trong khi các phân khúc khác vẫn phục hồi chậm và phân hóa rõ rệt.

Dù sức cầu cải thiện, mặt bằng giá sơ cấp của nhà phố, biệt thự vẫn tương đối ổn định so với cuối năm 2025, nhưng tăng trung bình khoảng 11% so với cùng kỳ. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng dao động từ 13–17%, chủ yếu ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng đồng bộ.

Thanh khoản thị trường hiện vẫn phụ thuộc lớn vào chính sách bán hàng. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các biện pháp kích cầu như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và chiết khấu cho khách thanh toán nhanh. Điều này cho thấy thị trường đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa đủ mạnh để vận hành tự nhiên.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ, trong đó TP.HCM chiếm hơn 93% tổng nguồn cung sơ cấp với hơn 12.000 căn. Nguồn cung mới đạt hơn 4.700 căn, gấp 6,6 lần so với năm trước, cho thấy các chủ đầu tư đang quay lại thị trường.

Sức tiêu thụ đạt khoảng 40% nguồn cung, tương đương gần 5.000 căn, tăng 4,2 lần so với cùng kỳ, nhưng chủ yếu tập trung trước Tết. Sau đó, thị trường có dấu hiệu chững lại khi lãi suất tăng khiến người mua thận trọng hơn.

Phân khúc căn hộ hạng B chiếm ưu thế, khoảng 40% nguồn cung, chủ yếu tại các khu vực giáp ranh TP.HCM.

Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng, vẫn trong trạng thái trầm lắng. Gần như không có nguồn cung mới trong 2 tháng đầu năm, thanh khoản thấp, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 66% so với cùng kỳ. Các sản phẩm giao dịch chủ yếu thuộc nhóm giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Dù giá sơ cấp tăng khoảng 8%, nhưng đây chủ yếu là điều chỉnh kỹ thuật, trong khi niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa phục hồi rõ rệt.

Diễn biến đầu năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang phục hồi theo hướng chọn lọc thay vì đồng loạt như trước. Dòng tiền tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện, phản ánh xu hướng đầu tư thận trọng hơn.

Sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ nét: nhà ở phục vụ nhu cầu thực phục hồi nhanh, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó.

Lãi suất vẫn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến đà phục hồi của thị trường. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, quá trình hồi phục có thể kéo dài.

Tuy vậy, về dài hạn, thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ vai trò trung tâm kinh tế của TP.HCM, nhu cầu nhà ở lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư gắn liền với nhu cầu thực, giúp thị trường duy trì sức bật bền vững trong thời gian tới.

(Tổng hợp)