Giữ nguyên giá đất trung tâm giữa lúc nhiều địa phương tăng mạnh

HĐND TP Đà Nẵng vừa thông qua nghị quyết ban hành quy định về giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính. Theo phương án được lựa chọn, khu vực Đà Nẵng cũ tiếp tục giữ nguyên mặt bằng giá đất hiện hành, trong khi nhiều địa bàn thuộc Quảng Nam cũ được điều chỉnh tăng theo lộ trình với biên độ từ 9% đến 70%.

Quyết định này gây chú ý bởi trong bối cảnh nhiều địa phương trên cả nước đang đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường, Đà Nẵng lại lựa chọn giữ ổn định khu vực trung tâm thay vì tiếp tục tăng giá.

Theo lý giải của UBND thành phố, khu vực Đà Nẵng cũ đã trải qua hai đợt điều chỉnh lớn trong giai đoạn trước với mức tăng phổ biến từ 10% đến 170%, khiến mặt bằng giá đất hiện nay đã ở mức tương đối cao. Việc tiếp tục tăng thêm có thể tạo áp lực lên nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Điều này cho thấy thành phố đang ưu tiên sự ổn định tại khu vực lõi đô thị thay vì tạo thêm các cú sốc giá mới đối với thị trường.

Vùng ven biển phía Nam trở thành tâm điểm của đợt điều chỉnh

Trái ngược với khu vực trung tâm, nhiều địa bàn ven biển phía Nam lại ghi nhận mức tăng giá đất khá mạnh.

Theo nghị quyết mới, nhiều xã, phường thuộc địa bàn Quảng Nam cũ được điều chỉnh tăng từ 9% đến 70%, trong đó mức tăng cao nhất thuộc về xã Tân Hiệp, khu vực Cù Lao Chàm.

Giới quan sát cho rằng sự thay đổi này phản ánh quá trình đánh giá lại tiềm năng phát triển của các khu vực ven biển sau khi không gian đô thị Đà Nẵng được mở rộng.

Trong nhiều năm, phần lớn giá trị bất động sản của Đà Nẵng tập trung quanh khu vực sông Hàn, trung tâm Hải Châu, Sơn Trà và các tuyến ven biển truyền thống. Tuy nhiên, sau sáp nhập, thành phố sở hữu quỹ đất rộng hơn đáng kể, đặc biệt là các khu vực ven biển phía Nam và các vùng có tiềm năng du lịch sinh thái.

Khi những khu vực này được đưa vào cùng một không gian quy hoạch phát triển, giá trị đất đai bắt đầu được định vị lại theo kỳ vọng hạ tầng, du lịch và khả năng kết nối trong tương lai.

Một cuộc dịch chuyển âm thầm của trục tăng trưởng bất động sản

Điểm đáng chú ý là việc tăng giá đất không diễn ra mạnh nhất ở khu trung tâm mà xuất hiện tại các khu vực từng được xem là vùng ven.

Nhiều chuyên gia cho rằng đây là dấu hiệu cho thấy Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn mở rộng không gian phát triển thay vì tiếp tục phụ thuộc vào lõi đô thị hiện hữu.

Tại nhiều thành phố lớn trên thế giới, khi trung tâm phát triển đạt ngưỡng bão hòa, dòng vốn đầu tư thường bắt đầu dịch chuyển sang các vành đai mới có quỹ đất lớn hơn, dư địa phát triển cao hơn và khả năng hình thành các tổ hợp đô thị quy mô lớn.

Đà Nẵng cũng đang xuất hiện xu hướng tương tự khi các khu vực ven biển phía Nam ngày càng được chú ý nhờ lợi thế du lịch, sinh thái và khả năng kết nối với chuỗi phát triển mới của miền Trung.

Việc điều chỉnh bảng giá đất vì thế không chỉ mang ý nghĩa quản lý Nhà nước mà còn thể hiện cách chính quyền địa phương nhìn nhận lại giá trị tương lai của từng khu vực.

Giá đất cao nhất vẫn thuộc về những tuyến phố “kim cương”

Dù không tăng thêm trong đợt điều chỉnh mới, khu vực trung tâm Đà Nẵng vẫn duy trì mặt bằng giá thuộc nhóm cao nhất cả nước.

Theo bảng giá được công bố, tuyến đường Bạch Đằng đoạn từ Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh tiếp tục giữ vị trí đắt giá nhất với mức hơn 340 triệu đồng mỗi mét vuông.

Đây vẫn là khu vực hội tụ các hoạt động tài chính, thương mại, du lịch và dịch vụ cao cấp của thành phố. Nhiều tuyến đường trung tâm khác như Nguyễn Văn Linh, Lê Duẩn, Lê Lợi hay các trục ven sông Hàn tiếp tục nằm trong nhóm có giá đất cao nhất.

Việc giữ nguyên giá tại các khu vực này cho thấy thành phố đang đánh giá mặt bằng hiện tại đã phản ánh tương đối đầy đủ giá trị thương mại và vị trí của quỹ đất trung tâm.

Bảng giá đất mới sẽ tác động thế nào đến thị trường?

Theo các chuyên gia, tác động lớn nhất của bảng giá đất không nằm ở giao dịch mua bán thông thường mà ở các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Bảng giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như nhiều nghĩa vụ tài chính khác của người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, việc điều chỉnh tăng tại các khu vực ven biển sẽ khiến chi phí phát triển dự án trong tương lai thay đổi đáng kể.

Đối với thị trường bất động sản, bảng giá đất mới cũng được xem là một chỉ dấu quan trọng về định hướng phát triển đô thị. Những khu vực được điều chỉnh tăng mạnh thường phản ánh kỳ vọng lớn hơn về hạ tầng, du lịch hoặc khả năng thu hút đầu tư trong những năm tới.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng bảng giá đất không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Giá thị trường vẫn phụ thuộc vào cung cầu, tốc độ phát triển hạ tầng, dòng vốn đầu tư và khả năng khai thác kinh tế của từng khu vực.

Đà Nẵng đang chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới

Nhìn rộng hơn, việc thông qua bảng giá đất mới diễn ra trong bối cảnh Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển sau sáp nhập.

Thành phố không chỉ mở rộng quy mô địa giới hành chính mà còn sở hữu thêm các vùng ven biển, quỹ đất du lịch và không gian sinh thái có tiềm năng lớn. Điều này buộc cơ quan quản lý phải xây dựng lại hệ quy chiếu giá đất phù hợp với bức tranh phát triển mới.

Nếu giai đoạn trước, giá trị đất đai của Đà Nẵng chủ yếu xoay quanh khu vực trung tâm ven sông Hàn thì giai đoạn tiếp theo có thể chứng kiến sự hình thành của nhiều cực tăng trưởng mới dọc theo hành lang ven biển phía Nam.

Việc giữ nguyên giá đất trung tâm nhưng tăng mạnh ở các khu vực ven biển cho thấy thành phố đang phát đi một thông điệp rõ ràng: dư địa tăng trưởng trong tương lai có thể không còn nằm ở những khu vực đã phát triển hoàn thiện, mà đang dần chuyển sang các vùng đất mới đang được tái định vị trên bản đồ kinh tế và bất động sản của Đà Nẵng.

Nguồn: Tổng hợp